张家港温州商贸城招商定位报告

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1、张家港温州商贸城 招商定位报告招商定位报告上海华燕置业策划有限公司 二零零五年四月第一部分 引言篇调研依据定位结论调研对象调研范围调研对象政府部门相关人员各专业市场管理部门专业市场经营户各产业企业主张家港各阶层市民调研范围城市的宏观经济状况 城市规划及发展状况 各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式 经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场 的各项需求状况 各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议 各阶层市民对本定位方案的建议和看法调研依据张家港市统计年鉴（2002-2004） 专业市场管理部访谈记录 专业市场经营户调研统计数据 与政府有关部门的相关人员访谈记录 与各产业私营企业主

2、访谈记录 各阶层市民调研数据第二部分 发展规划篇n张张家港的专业专业 市场发场发 展状况及规规划 n温州商贸贸城的发发展规规划 张家港的专业市场发展状况及规划 n有产业，无市场o九州家具城o九州装饰城o新世纪汽车城现有市场状况n就目前张家港的整体城市规划而言， 暂时没有新的专业市场项目上马；专业市场规划状况张家港的专业市场发展状况及规划n三区六园 n保税区 n省级开发区 n沿江开发区 n扬子江国际化学工业园 n欧洲工业园 n冶金工业园 n粮油食品工业园 n汽车工业园 n木业工业园 产业园区打造状况就温州商贸城周边的整体规划而言，钢铁和汽车会是周 边专业市场的主要方向。温州商贸城的发展规划 o短

3、期规划：n温州商贸城在短期之内应该是以完成整个商贸城的招商工作为主，让 更多的在定位范围内的商家和经营户进驻商贸城，并且为其创造良好 的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往商贸城进行消费 。o中期规划：n温州商贸城在中期的发展规划是以完成商贸城内经营户结构调整为主 要工作，根据温州商贸城的整体定位，逐步将整个商贸城经营户结构 由批零兼营转向以批发为主。o长期规划：n在大量的调整结束之后，温州商贸城得经营户结构仍将有较小规模的 调整，但是，温州商贸城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善 服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。第三部分 市场篇温州商贸城SWOT分析张家港经济

4、发展状况周边专业市场状况温州商贸城状况避免同质竞争、抓住空白机会完善市场配套、组合营销策略上海专业市场、苏州专业市场常州专业市场、无锡专业市场南通专业市场、张家港专业市场销售状况出租状况经营状况客户关注问题状况各项经济指标张家港整体经济发展规划固定资产投资情况房地产市场状况引论专业市场存在的前提和依据专业市场存在的前提和依据政府强力 打造n专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；交通便捷n市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达 的交通网络需求拉动 聚集效应n慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成 专业市场；产业链完整n半成品加工及成品制

5、造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能 够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；张家港经济发展各项指标张家港张家港的经济近年来持续快速发展，国内生产总值呈现出良性增长的态势，2004年人均GDP达到6.67万元张家港整体经济发展规划o围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展；o围绕打造现代制造业基地，推动二、三产业互动并进 o围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚 o围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活 o围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设 n按照“一城四片区”的总体构架，坚持以规划为先导，进一步完善功能、优化环境，全面 提升城市建设整体水平，切实增强城市的集聚力、

6、竞争力和可持续发展能力。 加快完善规划体系。n按照规划全覆盖的目标，加快推进各类规划编制进程，形成包括市区和片区总体规划、 控制性详规、专业规划、城市设计在内的完整的城市规划体系。年内，完成市区5项分区 规划、城西新区控制性详规和杨舍城区整体城市设计，抓好塘桥片区、常阴沙总体规划 ，以及金港、锦丰、塘桥、乐余新城的控制性详规，将各项建设全面纳入规划指导的轨 道。 o围绕构建和谐社会，大力发展各项社会事业 o围绕建设生态良好的新港城，积极实施可持续发展战略 o围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设 张家港整体经济发展规划居住、商业、贸易、金融居住、办公城市核心居住、商业区物 流 、 生 产

7、 、 加 工物 流 、 生 产 、 加 工工业园区、加工未知七大功能区打造新港城：温州商贸城位于东北角的居住、商业、贸易、金融区内，属于东部物流、生产、加工功能区北延。注：本规划方案目前尚未报批固定资产投资情况张家港固定资产投资额在2003年有一个较大幅度的上升，而在2004年，这个涨幅 有所回落，从某种意义上来说，估计与宏观调控的影响有一定的关系。而这个宏观调控也将影响后期的专业市场的投资建设，从这个意义上来讲，对温州 商贸城是比较有利的,在一定时期内，在张家港的专业市场领域不会遇到太大的竞争 。房地产市场状况o目前张家港房地产市场供需两旺，房地产业成为了张家港市的经济发展支柱产业。n200

8、4年张家港房地产投资完成情况良好，各项指标均有较大幅度的增长，2004年累计完成房地产开发投资33.38亿元，同比增长44.69%；n商品房批准预售面积116.71万平方米，同期下降25.3%，商业用房11.88万平方米，同期下降了30.36%周边专业市场分析租售模式n只租不售or只售不租or租售并举经营模式n无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司市场定位n定位业态；对周边专业市场的分析主要从以下几个方面着手：产品形态n层数、开放式or独立式上海九星批发市场租售模式n只租不售经营模式n整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责其他铺面的招 商工作；市场定位n刚开始定位

9、为建材和装饰类产品，随着市场不断扩张，目前已经形成 九个区，包含五金、建材、化工等产品产品形态n单层、独立式铺面为主，少量开放式的铺面上海国际五金城租售模式n租售并举，以租带售经营模式n以“机电五金城”为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展，整合大品 牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责部分铺面的招商；市场定位n以“机电五金城“为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展；总投资11 亿余元人民币，规划用地1100余亩，总建筑面积50万平方米，可容纳商户 3000余家。产品形态n独立式铺面为主，少量开放式的铺面苏州国际服装城租售模式n前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；市场定位n

10、占地面积600亩，建筑总面积60万平方米，将建成集国内外名牌名品演示展销 、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科 研设计、教育培训、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台产品形态n产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。经营目标n整合社会资源,打造世界时尚之都常熟招商城租售模式n自发形成的市场，租售模式不固定，以只租不售的形式为主；经营模式n招商城管委会进行管理；市场定位n招商场、纺交市场、西片市场、布匹市场、五金市场5个管理片区，下辖服装、 针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等28个专业 批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商

11、业用房112万平方米，店铺、摊位2万 多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了 周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年 社会综合效益达30多亿元。 产品形态n独立式的铺面。无锡招商城租售模式n一期只租不售，租赁期限为五年，二期将出售产权经营模式n自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位n占地500亩，总建筑面积60万平米，投资20亿元，一期业态有家电、机电、五 金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、针织、鞋帽、化妆品、工艺品、旅游用品 、纪念品、文化用品、小百货产品形态n产品为两层，店中店的形式。海门叠石桥家纺市场租售模式n租售

12、并举，以租带售；经营模式n自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位n占地77150平方米，拥有8000多个营业门面及摊位，生产经营床罩、枕套、 被套、棉被等床上用品及各类家用电器套、窗帘、靠垫、玩具等300多个绣品 系列品种产品形态n产品为两层，独立铺面形式；张家港九州家具城张家港九州家具城租售模式n只租不售经营模式n自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位n一、二期工程总投资2.5亿元人民币，占地600亩；三期工程总建筑面积26万 平方米，招商3000户。业种有家具及布艺、工艺品、床上用品、窗帘等家居用 品产品形态n产品为一层，有店中店和独立铺面两种形式；各地市场租金情况图单位：

13、元/日平方米各地市场租金情况图单位：元/日平方米各地市场租金情况o从业态来看，床上用品的租金水平最高，其次是妇女用品，然后才是儿童用品；o从面积段来看，面积为60平方米左右的户型最受市场欢迎；温州商贸城状况工程状况n一期已经交付使用；n二期接近结构封顶；出租状况n已经出租了60多套销售状况n华燕公司于2004年九月接手温州 商贸城销售工作；n华燕公司接手前，共销售148套 ，接手后共销售62套；业态定位n成衣棉纺、五金机电、日用百货 、餐饮休闲和步行街综合，五位 一体的综合性市场温州商贸城SWOT分析优势n张家港有五大支柱产业，而目前就专业市场而言，只有九州家具城和世纪星汽车城两个项目，就张家

14、港市而言，专业市场仍属于空白；劣势n地理位置较为偏远；n仓储物流用地缺乏，配套不齐备；n 没有产权；n不能办理按揭贷款，只能采取分期付款的方法；n部分店铺无法打通，对于经营大面积商铺的客户无法满足要求；机会n张家港后期的专业市场基本上没有，因此，温州商贸城从这个意义上来说还是比较稀缺的；威胁n业态定位过于分散， 不能形成集约效应；n产品形态有很多硬伤 ，如层数、道路等问 题，对于招商业态定 位有很多限制；n周边有各主要产业都 有较大的专业市场， 对本案形成了相当大 的竞争威胁；n没有较为强有力的政 策保证和相关措施建 立经营户的信心；温州商贸城SWOT分析SWOT分析得出的启示本案在销售和招商

15、上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。相应的策略规避劣势 解决产权问题 解决工商税务优惠问题 解决产权,经营权与管理权分离的问题 重新调整产品形态，使其更能符合招商要求 主动完善相关配套，引入人气 解决统一规划、统一经营、统一管理的问题发挥优势 抓住市场空白点，切入市场 整合周边产业优势，明确市场定位 因为张家港专业市场不多，把握机会向政府要 优惠第四部分 定位及细化篇温州商贸城做专业市场的理由温州商贸城招商定位原则温州商贸城招商方向及最终定位温州商贸城最终定位的依据1234温

16、州商贸城做专业市场的理由n交通便捷o位于杨锦公路和张扬公路旁，沿江高速直 接接入长三角交通网络，便于向整个长三 角辐射，能够降低销售产品的物流成本；支持温州商贸城做专业市场的理由n地段偏远o温州商贸城地段较为偏远，短时间内难以 吸引客户前往零售消费，而专业市场针对 性较强，能够较快的形成聚集效应；温州商贸城不得不做专业市场的理由n体量及建筑形态支持o温州商贸城建筑面积约11万方，建筑形态 主体两层，部分三层，适合做专业市场；n配套欠缺o温州商贸城周边配套较差，普通消费者难 以在温州商贸城周边满足购物所产生的相 关需求，而对于专业市场的客户，这方面 的因素的影响就要小得多；温州商贸城招商定位方向的选择原则市场空白原则n不仅要立足在张 家港，而且要立 足于长三角区域 ，至少要在苏南 地区寻找到市场 的空白点，规避 与成熟的大规模 专业市场形成同 质竞争可行性原则n招商定位方向必 须具有可行性， 可操作性要强可操作性原则n产品的定位必须 满足易招商、易 成市、易产生人 流、物流、现金 流的条件成本导向原则n必须在保证在温 州商贸城拿到的 货物价格到周边 类