《泛海拉菲二期项目_竞争对手圈定及分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《泛海拉菲二期项目_竞争对手圈定及分析（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、区域前海宝安中心区后海蛇口福田区域竞 争等级一级二级一级二级一 级二级一 级二级一级二级85-90中泰艺术 名庭 铭筑 中海阳光玫瑰园 依山伴云万豪月半山 向南瑞峰鸿荣源 N16项目 合正汇一城佳华 名苑兰溪谷三期 花园城五期廊桥 国际115-150鼎泰风华奥斯卡 中海阳光玫瑰园 依山伴云鼎泰风华奥斯卡 德尚世家花园华海澜湾 合正汇一城兰溪谷三期 花园城五期 半岛城邦二 期160-175鼎泰风华奥斯卡 德尚世家花园鸿威海 怡湾半岛城邦二 期本项目竞争对手圈定竞争对手区域广泛注：白色表一手房竞争 黄色表二手房竞争竞争项目：以 “销售周期”作为首要因素筛选，再根据产品线、规模、价值诉求圈定本案竞争
2、对 手，研究本案竞争支点！中 泰 艺 术 名 庭竞争点：与本案在价值诉求点（区域规划与山景资源）、产品（75-90平）、城市配 套（成熟）形成竞争！基础信息：物业类别 高层住宅 占地面积 3878平米 建筑面积 18614平米 容积率 4.8 产品规划 A座32层，B座28层 项目特性：1.社区氛围极低，区内配套极少 2.片区度高：居住以及商业氛围浓厚，配套齐全。 3.地段：东滨路与向南路交汇处，交通便利。但噪 音较大 4.规模：体量为1.8万，远低于本项目 5.发展商实力：主营金融投资，房地产经验浅！产品户型70-90两房、三房价格预计均价2.5万/平，总价80-300万潜在供应229套车位
3、120项目状态施工阶段开发商深圳市众联业贸易有限公司本案本案竞争点：与本案在产品（75-90平）、城市配套（成熟）、价值诉求（区域规划与 山景资源）形成竞争！基础信息：物业类别 高层住宅 占地面积 12511平米 建筑面积 37535平米 产品规划 3栋34层高的高层和2栋11层高的小高层 项目特性：1.社区极低、区内配套极少 2.定位：中小户型 3.地段：位于南山较繁华地段，坐落于大南山脚 下，安静，享有山景资源 4.规模：体量近4万，小于本项目 5.发展商实力：知名度较低。产品户型79-89两房、三房价格26800潜在供应432套车位250项目状态已开盘开发商深圳市荔芳园房地产开发有限公司
4、铭筑合正汇一城竞争点：与本案在城市配套（成熟）、规模（大城市综合体）、产品 (75-150平，规 划好、自身配套多）与品牌力（知名品牌商）形成竞争基础信息：物业类别 都市综合体 占地面积 57000平米 建筑面积 331520平米 容积率 4.95 产品规划 7栋高层住宅和1栋商务公寓 项目特性：1.大社区，自身配套多 2.定位：城市中高端住宅。 3.地段：西乡大道旁，交通、商业、生活等较配套成熟。 4.规模：体量为33万，是项目的四倍。 5.特点：高容积率，片区人多拥挤，景观稀缺。 6.发展商实力：开发合正园等多个楼盘，有较高知名度产品户型70-150两房-四房价格22000以上潜在供应20
5、00套项目状态即将开盘开发商深圳市合正房地产集团有限公司本案华海澜湾竞争点：与本案在城市配套（成熟）、产品（115-160平）形成竞争基础信息：物业类别 高层住宅 占地面积 17992平米 建筑面积 63061平米 容积率 2.22 产品规划 2栋 项目特性：1.社区氛围低、区内配套少 2.定位：城市中高端住宅。 3.地段：地铁附近，交通、商业、生活等配套成熟。 4.规模：体量为6万，小于本项目。 5.特点：赠送大(25%左右)、绿化高。 6.发展商实力：主营建筑施工以及建材本案主力户型110-160价格19000潜在供应248套车位328项目状态已开盘开发商深圳市方华房地产集团有限公司鸿荣源
6、N16项目规划及地铁是投资者主要考虑因素本案本 案鸿荣源N16项目地铁1号延 长线宝安中 心站宝安体 育站基础信息：物业类别 高层住宅 占地面积 10000平米 建筑面积 90000 平米 产品规划 2栋32层L型塔式高层 项目特性：1.中等社区、区内配套较少 2.定位：中小户型 3.地段：典型地铁口物业，与宝安体育馆仅一街之遥，有噪音 4.规模：体量近9万，接近本项目 5.发展商实力：开发公园大地等知名楼盘，开发商实力强劲。竞争点：与本案在规模（与本项目接近）、产品（75-90平）、价格能力（预计低于 或接近本项目）与品牌力（知名品牌商）形成竞争！产品户型50-100两房、三房 价格2200
7、0以上 潜在供应900套项目状态已施工，预计2011年上半年开盘开发商深圳市鸿荣源开发有限公司竞争点：与本案在规模（本期小于本项目，依托大社区）、产品（115-175平）、 价格（预计接近本项目）、城市配套（成熟）和价值诉求（区域规划）形成竞争！主力户型140-180价格30000市场供应140套住宅车位305个项目状态预计2011年中售罄开发商鼎太房地产有限公司基础信息：物业类别 高档住宅 占地面积 8546平米 建筑面积 48261 平米 容积率 4.4 产品规划 2座30层，1座32层 项目特性：1. 社区大，配套齐全 2.定位：中大户型 3.地段：位于前海中心，地段繁华 4.规模：依托
8、于42万鼎太社区 5.发展商实力：知名度一般鼎太风华奥斯卡本 案竞争点：与本案在产品（75-115平）、价格（低于或接近本项目）和价值诉求（区 域规划、景观资源）形成竞争！主力户型47-1131房-3房价格25000市场供应1500套住宅车位880个项目状态即将售罄开发商中海地产有限公司基础信息：物业类别 高档住宅 占地面积 37591平米 建筑面积 110498平米 容积率 2.94 产品规划 6栋16F32F 项目特性：1.社区大，配套齐全 2.定位：高档中小户型 3.地段：紧邻前海路 ，噪音较大，可看山景 4.规模：大于本项目 5.发展商实力：知名开发商中海阳光玫瑰园本 案竞争点：与本案
9、在产品（115-175平）、价格（预计接近本项目）、配套（与本项 目接近）和价值诉求（区域规划与山景资源）形成竞争！主力户型139-179价格28000市场供应1614套住宅车位1126个项目状态即将售罄开发商深圳市心海湾投资有限公司基础信息：物业类别 高档住宅 占地面积 48842平米 建筑面积 185828平米 容积率 3.5 产品规划 2栋17-18层，3栋31-33层 项目特性：1.社区大，社区配套多 2.定位：中大户型 3.地段：规划中的前海中心区，大南山西北侧 4.规模：是本项目二期的2倍 5.发展商实力：知名度较低依云伴山本案2010/122011/32011/6入市 节点：竞争
10、点：与本案在产品（75-90平）、城市配套（成熟）、价值诉求（区域规划 与山景资源）与价格能力（预计接近或低于本项目）形成竞争！铭筑2011/9一手竞争二手竞争项目 开盘竞争点：与本案在规模（与本项目接近）、产品（75-90平）、价格能力（ 预计低于或接近本项目）与品牌力（知名品牌商）形成竞争！鸿荣源N16项目竞 争 项 目 推 售 分 析2011/12中泰艺术名庭竞争点：与本案在价值诉求点（区域规划与山景资源）、产品（75-90 平）、城市配套（成熟）和价格能力（预计低于本项目）形成竞争！鼎太风华奥斯卡产品（115-175平） 、区位、价格相近，二手竞争！中海阳光玫瑰园产品（75-115平）
11、、区位相近，价格便宜、二手竞争！依云伴山在本案附近，产品（115-175平）、区位 、价格接近，二手竞争！合正汇一城竞争点：与本案在城市配套（成熟）、规模（远大于本项目）、产品 (75-150平，规划好、 自身配套多）、价格能力（预计低于本项目）与品牌力（知名品牌商）形成竞争！华海澜湾竞争点：与本案在城市配套（成熟）、产品（115-160平）、价格能力（预计低于本项目）形成竞争一级竞争项目竞品分析地段配套规模规划布局产品户型价格品牌中泰艺 术名庭位于前海中心，交通便利， 但噪音较大成熟体量18614平米,远小于本项目 潜在供应：229套容积率：4.8 产品规划：A座32层，B座28层 社区氛围
12、极低，区内配套极少70-90两房、三房预计 25000众联业贸易 房产经验浅铭筑位于南山较繁华地段，坐落 于大南山脚下，安静，享有 山景资源成熟 体量近4万，小于本项目 潜在供应：432套产品规划：3栋34层高的高层和2栋11层 高的小高层 社区极低、区内配套极少79-89两房、三房 2680 0荔芳园 知名度较低合正汇 一城宝安中心区片区人多拥挤， 景观稀缺成熟体量33万平米，是项目的四倍 潜在供应：2000套容积率：4.95 产品规划：7栋高层住宅和1栋商务公寓 大社区，自身配套多70-150两房-四房 22 000以 上合正 有较高知名度华海澜 湾宝安中心区，临近地铁成熟体量为6万，小于
13、本项目 潜在供应：248套容积率：2.22 产品规划：2栋 社区氛围低、区内配套少110-160 赠送大(25%左右)、 绿化高19 000方华房地产 房产经验少鸿荣源 N16项目宝安中心城典型地铁口物业 ，与宝安体育馆仅一街之遥 ，有噪音成熟体量近9万，接近本项目产品规划：2栋32层L型塔式高层 中等社区、区内配套较少50-10022000 以上开发公园大地等 知名楼盘，开发 商实力强劲。鼎太华 奥斯卡位于前海中心，地段繁华成熟体量5万，依托于42万鼎太社区，优 于本项目社区大 潜在供应：236套容积率：4.4 产品规划：2座30层，1座32层 社区大，配套齐全140 -18030000鼎太
14、房地产 知名度一般中海光 玫瑰园紧邻前海路 ，噪音较大，可 看山景一般体量10万，大于本项目，社区大， 配套齐全 潜在供应：1500套容积率：2.94 产品规划：6栋16F32F 社区大，配套齐全4 7-1131房-3房23 000中海地产 知名开发商依云伴 山规划中的前海中心区，大南 山西北侧一般体量18.6万是本项目的2倍 潜在供应：1614套容积率：3.5 产品规划：2栋17-18层，3栋31-33层 社区大，社区配套多13 9-17928000 心海湾 知名度较低地段价值对比：鸿荣源N16项目鼎太风华奥斯卡铭筑中泰艺术名庭本案=中海阳光玫瑰园= 依云伴山合正汇一城华海澜湾 配套对比：合
15、正汇一城=鸿荣源N16项目=华海澜湾鼎太风华奥斯卡铭筑=中泰艺术名庭中海阳光玫瑰园依云伴山=本案资源价值对比：铭筑中泰艺术名庭本案中海阳光玫瑰园依云伴山 鼎太风华奥斯卡合正汇 一城=华海澜湾=鸿荣源N16项目规模与规划布局对比：合正汇一城鼎太风华奥斯卡依云伴山中海阳光玫瑰园本案=鸿荣源N16项目华海澜湾铭筑中泰艺术名庭品牌价值对比：中海阳光玫瑰园鸿荣源N16项目合正汇一城本案鼎太风华奥斯卡=依云伴山=华 海澜湾=铭筑=中泰艺术名庭市场对比总结：评分说明：根据地段、物管、配套、规划布局、噪音、产品亮点、户型和项目品牌等因素指标对各项 目进行对比打分。根据操作经验，赋予各指标相关权重。加权平均得到各项目产品的综合分值，从而 得出本项目硬件基础在竞争中的地位。综合评定：根据各项指标进行打分的方式，将楼盘客观素质进行对比对比项目加权系数本项目中泰 艺术名庭 铭筑 合正汇一 城华海澜湾 鸿荣源 N16项 廊桥国际 鼎太风华 奥斯卡 中海阳光 玫瑰园依云伴山 区位价值及 前景20%1110.90.91.10.9111位置交通15%11.11.11.21.21.21.31.111周边环境5%11.11.10.80.80.810.90.81商服配套5%11.11.11.21.21.21.31.111硬件产品10%10.910.90.91.11.1111小
