项目投资分析报告

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1、1安亭镇马陆镇嘉定镇菊园新区江桥镇轨道交通11号线 南翔站项目嘉定南翔嘉定及南翔概览市中心普陀区宝山区闵行区青浦区长宁区距离车程 人民广场场18 km30 分钟 安亭国际际汽车车城8 km15 分钟 普陀真如城市副中心8 km15 分钟 普陀长风长风 生态态商务务区 9 km15 分钟 中山公园商圈10 km20 分钟2嘉定及南翔概览嘉定区概览q 上海西北地区门户，素有“科学卫星城”、“旅游城” 、“汽车城” 等美称q 近年来区内经济稳定增长，2006年全区实现增加值478.3亿元，按可比价格计算，比上年增长16.1 q 2006年第二产业增幅达16.1；第三产业增幅达16.4q 区内已形成了

2、二、三产业共同推动经济发展的格局，产业比重分别占到全区总体的68%和31%左右q 2006年，全区实现房地产投资额达76.7亿元，比上年增长7.3%q 办公、商业项目投资额增幅迅猛，比上年分别增长78.3%和49.5%南翔镇概况 q 南翔距离外环线3公里，是嘉定区连接上海中心区的重要门户 q 东临宝山区，北与江苏太仓市相距25公里，西与江苏昆山市相距50公里q 全国综合实力千强镇百强之一 q 2006年，全镇实现增加值60亿元，社会消费品零售额17亿元，财政总收入20亿元q 至2006年，全镇已引进外资企业264户，总投资12.4亿美元；引进内资、民营企业34000户，总投资500亿元3区域总

3、体规划与发展数据来源：嘉定区规划局、嘉定区发展战略规划、嘉定区区域总体规划纲要（2004-2020）q北部板块 先进制造业基地q西部板块 上海国际汽车城q南部板块 南部综合商贸区q中部板块 嘉定新城q主城区、安亭、南翔， “三城一体”q规划总面积200平方公里，总人口80100万q集文化教育、科研培训、运动休闲、旅游度假 、都市工业和生活居住等功能为一体的综合性 现代化城区q依托大容量、快速轨道交通系统（在建11号线 、规划17号线），承担吸引上海中心城区过密人口和产业发展向新城迁移的重要职能“四大板块”发展布局嘉定新城，“组合式新城”概念4区域总体规划与发展q40平方公里综合性现代化城区q规

4、划总人口达15万“一站”：q11号线南翔交通枢纽：引入“地铁+物业” 站点综合开发理念，利用综合交通枢纽，发展商务、休闲和 现代居住产业“三片”：q南翔星城：沪嘉高速以东，5000亩国际化大型生态居住区，形成高配套、低密度的风情小镇q南翔新镇区：沪宜路以南，以会展和商务楼宇为主 导的商贸区，大力发展总部经济和现代服务产业q南翔老镇区：依托古猗园和双塔两个历史文化风貌 区，大力发展旅游配套产业q南翔东西两侧根据现状和区域发展规划，分别为南 翔工业开发区和西部高科技产业园区南翔星城国际化 生态居住区南翔 老镇区南翔 新镇区西部高科技 产业园区南翔工业 开发区11号线 南翔枢纽站数据来源：南翔镇政府

5、南翔组团，“一站三片”发展格局5数据来源：上海市交通局区域交通设施建设与发展建设规划 q 11号线（R3）是连通嘉定区与临港新城的一条主干线q 2007年3月，11号线北段工程全面开工；规划行经嘉定区、普陀区、长宁区、徐汇区和浦东新区，全长58.97公里q 嘉定区段呈现“主线+支线”新格局：全长约31公里，共设10座车站；其中支线自嘉定新城向西延伸，经上海国际赛车场至安亭 q 2009年，北段一期工程（嘉定城北-江苏路）计划建成运营，途经嘉定、普陀、长宁三区 q 2012年，北段二期工程建成运营，线路延伸至浦东三林地区交通换乘 q 全线规划与上海轨道交通规划网络中的14条线路相互换乘q 北段工

6、程规划设4座两线换乘、3座三线换乘枢纽站，可与1号、2号、3号、4号、6号、9号和10号线等实现换乘 q 建成后，自嘉定40分钟可达市区，自1号线徐家汇站换乘至 南翔站只需24分钟 q 嘉定区段将设置7000多个停车位；建成后，强大的停车功 能配合高速交通网，进一步加强嘉定与长三角城市的互动11号线北段规划示意图轨道交通11号线6q项目位置及周边环境图q项目位置及周边交通、环境现状q11号线南翔站规划概览q项目概况q项目地块总平面图项目简介7项目区位图1.轨道交通11号线南翔站2.真如城市副中心3.长风生态商务区4.人民广场5.大宁国际商业广场6.虹桥国际机场（虹桥交通枢纽）7.铁路上海站8.

7、铁路上海西站9.中环线 10.沪嘉高速公路（A12）11.轨道交通11号线北段本案8本案q 家乐福南翔店位于格林世 界社区内q 2007年10月开业q 营业面积达7,000m2格林世界社区q 规划总建筑面积56万m2格林春晓社区q 规划总建筑面积约9.8万m2q Green生活馆休闲购物中心q 总建筑面积达7000m2沪嘉高速公路轨道交通11号线 南翔枢纽站项目地理位置及周边环境图9q项目地块四至：位于上海市的西北门户嘉定区南翔镇中心区域；北至沪嘉高速公路，南至真南 路，东至规划路，西至走马塘q项目为上海市轨道交通11号线南翔站上盖物业，将综合开发为南翔地区级商办综合体，形成南 翔地区的新的地

8、区中心q紧邻“南翔星城”大型生态居住区，区域内商业配套统一规划，将逐步形成辐射西上海的大型商圈q家乐福南翔店已于今年19月开张，而格林春晓内的Green生活馆亦为周边居民提供全面服务q距离真如城市副中心约8公里；距离长风生态商务区约9公里q距离市中心人民广场约18公里q轨道交通：11号线北段工程（嘉定新城-南翔-江苏路-世博园）嘉定段共设10站，已于2007年3月 全面开工建设；2009年底，嘉定-江苏路站计划通车，2012年前江苏路-三林世博园段通车q高速公路：紧邻沪嘉高速公路（A12）；中环线大大缩短了南翔与市区的距离q火车站：距离上海火车站14公里，约20分钟车程；距离火车西站10公里，

9、约15分钟车程q机场：距离上海虹桥国际机场11.5公里，约15分钟车程项目位置及周边交通、环境现状地理位置及周边环境交通情况10q嘉定南部地区重要的综合交通枢纽，规划总用地15.32公顷q承载南翔组团和嘉定新城、安亭组团以及上海市中心城区的客运交 通疏导功能q运用立体式综合开发的规划理念，将融商业服务、商务办公、文化 娱乐、中档居住、交通枢纽功能于一体 “一心”q 由地块北侧的长条形的商办综合体、轨道车站本体、公交车站 及入站步行广场组成的“T”字形空间q 突出城市形象、形成视觉冲击力的组合式建筑体q 结合商业、商务办公、公共建筑形成南翔组团的地区中心“三片区”q 商住混合区，其中商业地块位于

10、步行广场东西两侧，结合步行广场、商办综合体共同组成南翔地区级公建区q 两侧住宅通过规划中路与北侧轨道市政设施隔开，形成围合式的居住组团q 西南面中高档住宅片区紧靠综合交通枢纽，中部由走马塘穿过，相对独立同时具有良好的景观条件11号线南翔站规划概览南翔站综合交通枢纽，“一心，三片区”规划格局11土地用途住宅、商业、办公 总总占地面积积56790 平方米建筑物占地面积积27900 平方米 总总建筑面积积180814 平方米 计计入容积积率总总建筑面积积140790 平方米 综综合容积积率2.479 建筑物覆盖率49.1% 绿绿化率35.1% 项项目开发规发规 划指标标商业建筑与办公建筑面积比例为4

11、：6 公共建筑和住宅建筑高度控制均不高于50米 建筑退真南路、丰翔路：多层不小于5米，高 层不小于10米；建筑退走马塘绿带不小于 6.5米；建筑后退轨道外边线不得小于30米项目概况项目基本信息12项目开发建设主要经济技术参数产产品构成占地面积积(m2)建筑面积积(m2)可售建筑面积积(m2)平均每户户面积积(m2)单单元数户户数可售单单体小高层住宅主体57996378957990 9232632 集中商业主体213568408681480 1003365排式商业 187504500045000 - - - 办公 260639086 36480 1003 365 小计计2715514787513

12、9470131351061 公建社区公共服务设施575 1150-其他1170 170- -小计计745 1320-项目概况13项目地块总平面图14q商业可比案例研究qLOFT 办公楼可比案例研究q公寓可比案例研究项目可比案例研究15曹安商贸城项目区位嘉定区江桥地区，地处上海西北出口曹安路，为上 海城区与长三角地区经济联 系的门户 区域规划定位以专业 市场为 主体，综合发展商贸办 公和休闲商业 等相关配套产业链 的专业 品牌市场示范园区 交通建设对 区域 发展推动效应“车轮 上的枢纽商圈” 沪宁高速、中外环、沪 嘉高速、环系西大道等组成纵横发达的交通网络 规划中的轨道13号、14号线将经过该

13、区域 13号线（M5）途径嘉定、普陀、静安、闸北、卢 湾和浦东六大区，并在世博会园区内设有站点项目区位示意图依托整体规模效应，打造西上海城中城建设时 间2007年初步建成建设规 模总用地面积：331600平方米 商业建筑面积：317600 万平方米 区域现 状上海轻纺 市场、东方汽配城、易初莲花、好美 家等各种形态数十家大型市场，已初步形成零 售批发商业集散中心 规划布 局3个中心广场：专业 商贸广场、休闲商贸广场 、办公商贸广场 600米动态 消费商业步行街，串联3大中心广 场 功能辐 射地处西北物流园区服务半径内，利用区位优势 ，与物流园区内的中外企业开展紧密合作 对长 江三角30多个城市

14、直接发挥 人流、物流、 商贸的辐射作用 项目整体效果图本案曹安商贸城整合原有“曹安市场”批发零售商业格局，依托区位优势 ，从“商圈”向“商区”全面提升16立体互通式过街天桥和底层步行街系统使各大分 区间实现客源互通，功能相互补充曹安商贸城曹安国际鞋城项项目基本参数总建筑面积15万平方米楼层功能分布 1F-3F商业：鞋业、皮革皮具及家纺 家饰为主营；局部4F为品牌展示中心 局部5F-9F 办公 一区商业面积63812平方米商铺总单 元数1670个 商业单元面积/层 高40平方米 / 5.4米项项目当前成交售价（07年第3-4季度）商业业 1F: 22197-34906 元/m2 2F: 1680

15、0-26250 元/m2 3F: 13497-22156 元/m2 办办公18219 22197 元/m2曹安国际商城项项目基本参数总建筑面积约10万平方米物业组合及功能分布 B1-3F商业裙房：鞋业专卖 、品牌推等 2幢L形公寓式办公（9F/12F和12F/14F） 商业面积约5万平方米商铺总单 元数约2200个B1及1F当前成交售价（07年第3-4季度） 商业业（兆地国际际广场场 ） 1F: 32239-41914 元/m2 B1: 15480 元/m2 *2F及3F为06年开盘，均已售完。2F成交均价在22000-32000 元/m2；3F成交均价在15000-20000 元/m2 办办

16、公（兆地商务务金座 ）15420 元/m2项项目基本参数总建筑面积16.8万平方米（一期4.8万平方米） 物业组合及功能分 布 1F统一规划铺面，主要经营服饰、珠宝 等 2F-3F：沃尔玛大卖场 1F底铺单元面积1440平方米当前成交售价（07年第3-4季度）商业业 1F: 29083-33941 元/m2嘉莲华国际商业广场数据来源：上海市凡地产交易中心、基强联行投资研究及顾问部17安信商业广场安信商业广场项目区位宝山区中心黄金地段牡丹江路两侧，沿街长420米区域规划定位以牡丹江路商业街为轴 心的淞宝区域性商业中心交通建设对 区域 发展推动效应距离3号线北延伸段宝杨路站不到1公里； 06年12月，3号线北延伸段正式开通，自宝山 江杨北路至上海南站，加强了淞宝地区与虹口 、普陀、长宁、徐汇等中心城区的联系 外环越江隧道以及宝山-崇明越江工程的建设， 使浦东高桥，崇明、横沙及长兴 三岛成为未来 重要的潜在客源地项目区位示意图区域地标性大型商