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1、某某生生态态新新城城项目可行性研究报告目 录第一章第一章 项目概况项目概况1一、项目概况.1二、编制依据.4三、研究范围及要点.5第二章第二章 项目项目背景和背景和项目项目选址选址6一、项目背景.6二、项目选址.6第三章第三章 项目建设的必要性项目建设的必要性8一、建设某 8+1 城市圈带来的发展机遇.8二、某市作为中心城市正在从生产型城市向消费型城市过度.9三、大东湖水网建设的迫切需求.10四、周边地区发展的需求和拉动效应.10五、花山自身发展的需要.11六、 未来几年某交通网的建设为花山新城的建设创造了便利的条件.12七、建设花山生态城市是符合城市规划要求的.13第四章第四章 项目的地址现
2、状项目的地址现状15一、区位条件.15二、交通条件.15三、基础设施条件.16四、社会经济条件.18第五章第五章 项目建设目标和定位项目建设目标和定位21一、建设目标.21二、项目定位.25第六章第六章 项目的规划项目的规划26一、项目用地范围和规模.26二、项目规划布局.27三、项目各系统的规划.32第七章第七章 环境保护环境保护54一、环境条件调查.54二、环境影响因素分析.56三、环境保护措施.59第八章第八章 项目的经营模式及其管理方式项目的经营模式及其管理方式62一、项目的经营模式.62二、项目的管理方式.62三、项目投资回收管道.63第九章第九章 项目实施计划项目实施计划64一、项
3、目建设计划.64二、项目进度安排.69第十章第十章 项目投资估算项目投资估算70一、投资估算范围和原则.70二、投资估算的依据和说明.71三、项目的投资估算分析.72第十一章第十一章 投资计划与资金筹措投资计划与资金筹措74第十二章第十二章 财务评价财务评价74一、总成本费用估算.74二、销售（经营）收入估算。.75三、财务分析指标.76四、敏感性分析.76五、结论.77第十三章第十三章 社会评价社会评价78一、社会影响分析.78二、互适性分析.79三、社会风险分析.80四、花山生态新城开发建设同当地社会协调发展的建议.81十四章十四章 风险分析风险分析86一、风险因素的识别和评估.86二、风
4、险防范对策.88第十五章第十五章 社会效益分析社会效益分析90第十六章第十六章 结结 论论920第一章第一章 项目概况项目概况一、项目概况一、项目概况1、项目简介、项目简介（1 1）基本情况）基本情况项目名称：某花山生态新城专案业主：湖北省联合发展投资有限公司建设地址：某花山镇投资总额：开发经营期： （2 2）项目技术经济指标：）项目技术经济指标：项目总投资额项目总投资额 其中：投资开发成本 投资开发费用 财务评价指标财务评价指标销售利润率：投资净利润率： 投资利润率： 投资利税率： 借款偿还期： 1投资回收期：内部收益率（税后）：净现值（Ic12） ： （3 3）项目建设单位简介）项目建设单
5、位简介2、项目由来、项目由来因某新港中北湖港和白浒山港的建设而引发的对其腹地花山镇的开发、港城联动，进而提出了建设某花山生态新城的设想。3、项目建设和管理模式、项目建设和管理模式本项目的建设由湖北省联合发展投资有限公司与洪山区国资公司共同出资 10 亿组建的“花山生态新城投资有限公司”进行组织安排，负责项目融资、建设和营运等。洪山区人民政府设立的“花山生态新城建设管委会”对花山生态新城实施封闭管理。管委会和花山生态新城投资有限公司交叉任职,实行“一套班子、两块牌子”的管理开发模式。二、编制依据二、编制依据1、湖北省建设厅、某市城市规划设计研究院：某城市圈空间发展规划 ，2008，某2、湖北省人
6、民政府生态环境规划编制组某城市圈“两型”社会建设综合配套改革试验文件资料之：生态环境规划纲要（送审稿） ，2008 年23、某市城市规划设计研究院某新港空间发展规划（2008-2020） ，20084、华中科技大学城市规划设计院编制某花山新城概念规划5、某市规划局：某市城市总体规划修编（20052020） ， 20076、国际征集的“某花山新城”概念方案7、某市城市规划设计研究院 2009 年 5 月编制花山生态新城总体规划8、国家、湖北省和 某市人民政府及其相 关部门颁布的法律、法规和政策性檔9、其它相关数据三、研究范围及要点三、研究范围及要点1、项目建设的必要性2、项目建设的条件3、项目建
7、设的目标和定位4、项目建设的规模和主要功能5、项目的规划布局6、项目建设的实施计划7、项目建设的投资估算和资金筹措3第二章第二章 项目背景和项目选址项目背景和项目选址一、项目背景一、项目背景湖北省、某市目前正在积极推进国家级的“两型社会某城市圈试验区”建设实施工作，提出“要把要把两型社会两型社会建设落实到具体建设落实到具体项目和工作措施上，按项目和工作措施上，按两型两型要求搞好发展规划和重大项目建设，要求搞好发展规划和重大项目建设，要加快培育一批要加快培育一批两型企业两型企业 ，着力发展一批，着力发展一批两型园区两型园区 ，进一步，进一步加强国家级循环经济试点区建设加强国家级循环经济试点区建设
8、”的实施路线。基于以上思路，省市制定了以“某新港、大东湖水网、循环经济区”等大型项目为“两型社会试验区”突破实施平台战略。综合考虑各种现状因素和外部条件，有关部门提出以这三大项目在产业和空间上重合、交集区域的北湖港及其腹地花山镇为核心，建设某花山生态新城的设想。该设想得到了省市领导的高度重视，罗清泉书记 2008 年 8 月 1 日作了重要批示“有眼光，好思路，要科学规划、有眼光，好思路，要科学规划、精心组织，下决心推进精心组织，下决心推进” 。二、项目选址二、项目选址花山新城东邻洪山区左岭镇，南隔九峰森林保护区与东湖高新区相邻，西邻东湖生态旅游风景区，北靠某化工新城，作为某新港直接腹地，大东
9、湖生态水网的组成部分，周边城镇联系节点，花山新城规划定位为某东部地区的产业支撑服务中心，某城市圈的中央游憩区（CRD）金融居住、游憩、研发，商业为一体的生态新城（ECO-CITY） 。花山新城规划总用地约为 66.4 平方公里，建设用地规模约 184平方公里，人口约 19 万人，建设目标是以“建设十大两型示范项目，打造千万平方米绿色小区”为核心。力争在 8-10 年内建成符合某城市圈“两型”社会建设标准，以国内规模最大的绿色小区为特色的一流生态新城为某城市圈发展及中国城镇化进程提供宝贵的经验和引导示范。花山新城的规划布局是以“群落分散+指状集中”为特征的三心多组团的带形城市：严西湖，花山港和严
10、东湖三大城镇版块分别以相对集中的三大城镇为中心，在三大版块的南部和北部结合新农村建设（农村的征地还建），周边相关规划，城镇产业布局和道路交通网络综合布局五大功能组团。5第三章第三章 项目建设的必要性项目建设的必要性一、建设某一、建设某 8+18+1 城市圈带来的发展机遇城市圈带来的发展机遇某 8+1 城市圈在武鄂黄三城市的带动下发展势头迅猛：武鄂高速纳入了今明两年的省十大投资项目之一；某新港项目逐步开工；化工新城建设及东湖高新区九峰生物园区的开工建设；武广客运专线某火车站即将建成等，这些项目开工或建成为花山新城的建设提供了良好的地区发展格局。基础设施的配套、就业机会的提供、客源的聚集，为花山新
11、城的建设创造了良好的外部条件。武鄂黄城镇连绵带是某城市圈最有潜力的发展区域，也是循环经济核心发展区；位于武鄂黄城镇连绵带发展带上的花山生态新城因而具有独特的地理优势。目前武鄂黄城镇连绵带上缺乏一个集商务会展、游憩、居住和服务的中央区域。纵观武鄂黄城镇连绵带上各个产业区域，各个新城和发展区域都有相对发展的重点，如科技新城突出科技、阳逻突出物流重工、葛华突出医药纺织、红莲湖突出旅游休闲等，但缺乏以商务会展为主导的区域。为适应某 8+1 城市圈发展的整体需要，花山生态新城建设的目标就是作为一个集商务会展、游憩、居住和服务的中央生态城市区域，成为城市化重点发展的区域，也将成为某新世纪城市建设的主要空间
12、，在此区域内将按照土地集约、产业集聚、人口集中的原则，6统筹安排城市产业、居住、交通、生态、游憩等主要功能，统一安排基础设施建设，形成合理高效、结构有序的城镇化集中发展区域。某城市圈作为国家级两型社会试验区，正在实施一批大型项目推进环境友好、资源节约型社会的建设，改革、先行的尝试赋予花山地区顺应形势勇于创新建设的机会。而国家刚刚提出的土地政策，也将新农村建设和发展推导了整个经济社会工作的中心，对于花山地区通过新城建设，改善农民就业、居住、建设新型小城镇，提供了良好的政策背景。二、某市作为中心城市正在从生产型城市向消费型城市过度二、某市作为中心城市正在从生产型城市向消费型城市过度当前中国发展的阶
13、段从外贸积累资本走向了扩大内需持续增长的方向，强大的消费是内需的前提，是支持城市繁荣富强的基础。当前的中国城市，在较为成熟的商业消费基础上，正在延伸发展休闲、体育、旅游等多种消费功能，如广东省于今年 11 月 27 日与国家旅游局签署一系列支持性协议和备忘录，率先推行“国民休闲计划” 。2007 年某的 GDP 总量已经跨入 3000 亿大关，市民的消费需求正在向着多元化、深度化延伸。2008 年 12 月 10 日，湖北省和国家旅游局签署了关于湖北省旅游产业发展的合作协议 ，双方将围绕加快建设某城市旅游圈，积极构建鄂西生态文化旅游圈，加强旅游综合改革、深化旅游管理体制改革、建立多业态旅游业发
14、展机制、积极开展旅游标准化试点、加大对旅游业的投入力度，使某成为中部地区最大的商务会展型和都市休闲型城市，某城市圈亦将成为全7国重要的区域性旅游目的地和“两型社会”典型示范区。花山独特的地理区位和环境优势，其所依托的大东湖景区、九峰森林公园等品牌，是开展休闲、度假、游乐等活动的绝佳地区，花山生态新城的建成将满足周边众多以产业为主的城镇居民的消费需求。三、大东湖水网建设的迫切需求三、大东湖水网建设的迫切需求大东湖生态水网构建工程项目是以东湖为中心，依托该地区东沙湖水系和北湖水系，将东湖、沙湖、杨春湖、严西湖、严东湖、北湖 6 个主要湖泊以及青潭湖、竹子湖、水果湖、内沙湖、陈家堰等湖泊与长江通连，
15、形成江、湖、港、渠为主要组成部分的庞大水网。大东湖生态水网构建工程，是促进“大东湖”地区乃至整个某市综合治理水环境和保护生态环境的必要手段，是贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重大举措，也是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择。对于以某为中心的长江流域中部地区城市群的形成与发展，促进经济结构调整、发展循环经济，提高人民生活质量、维护长江中游地区的长远发展，具有重要意义。目前该项目已经开始启动建设，作为水系连通的重要陆地区域，花山迫切需要在排水排污、水土流失、植被修复等方面进行协调配套，这就要求改善提升花山镇当前的城市建设和基础设施水平，建立起现代的、生态的新城镇格局。8四、周边地区
16、发展的需求和拉动效应四、周边地区发展的需求和拉动效应花山周边地区正是某城市圈内的重点优先发展地区，多个大型项目的推进使得花山处于欲拒还迎的局面。北有武钢、化工新城和跨江而对的阳逻城区，是国家级的大型支柱型重工业，以及中国内河第一大港规划亿吨级的某新港核心港区；南有依托东湖新技术开发区建立的某科技新城，高科技产业及部分制造产业发展势态良好；东有某城市圈对接某最优越的鄂州葛化新城，其葛店开发区和刚刚启动的三江港区，正在承接沿海地区产业转移的背景下迅速成长；西面虽有东湖风景区隔离，但穿越花山的武鄂高速公路将其与某市中心城区、武昌省级行政中心的距离缩短到 20 分钟车程左右，并且与某客运专线的某站形成了无缝链接。以上地区的发展格局对花山带来需求和拉动效应，如产业区对研发、服务、居住的需求、城市人口对环境及闲暇活动的需求等，对花山现有社会经济发展有较
