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1、20162016年培训计划：年培训计划： 物业管理常识及物业案例分析物业管理常识及物业案例分析物业管理基本制度与政策主讲人：物业管理学习科目注册物业管理师执业资格培训参考教材，全套4门课 程， 包括物业管理基本制度与政策 物业管理实务 物业管理综合能力 物业经营管理资格考试分4个半天进行。 物业管理基本制度与政策、物业经营管理、 物业管理综合能力 3个科目的考试均为25小时，9：00-11：30物业管理实务 科目考试时间为3个小时。14：00-17：00n物业管理员：物业从业资格证n全国物业管理企业经理岗位证书n物业管理师证书n注册物业管理师证书一、物业管理的起源与发展起源：19世纪60年代英
2、国房荒奥克维娅希尔尝试； 非盈利性行业组织皇家特许屋宇经理学会成立。发展：19世纪末20世纪初，美经济迅速发展，专业化的 物业管理机构芝加哥建筑管理人协会成立，标志物业管理 走向成熟。物业管理诞生于欧美的原因： 房地产物质形态演变区分建筑物所有业主共同管理物业引入市场机制要求要求要求一、物业管理的概念狭义：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和 物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关 区域内的环境卫生和秩序的活动。第一节 物业管理的概念1 理解活动实现方式是选聘而非其他两种活动依据：物业服务合同活动内容：对房屋及配套的设施设备和相关场地
3、进 行维修、养护、管理；维护相关区域内的环境卫生 和秩序；还可以其他代收代缴等特约服务。三种物管方式，用 哪种随你，一旦选 聘则守条例二、城镇住房及住房制度改革改革开放前的城镇住房制度城镇住房制度改革住房商品化改革后私公一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；经历:私公,公私;三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。特征：弊 端有投入无回收，恶性循环，发展慢，供应短缺，人均面积下滑。房租低，房损严重，大量危旧房需改造，国家维修养护包袱重。房地产领域改革三大举措：一是城镇住房制度改革二是城市土地使用制度改革三是房地产生产方式改革；按“统一规划、合理布 局、综合开发、配套
4、建设”的建设方针开发前者其实是创造需求，后者是实施供给！ 城镇住房制度改革三、我国物业管理的产生产生：1981年3月10日，深圳市物业管理公司挂牌成立意义：标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步，房管工 作从政府行为变成了企业行为，从政府补贴变成了自负盈亏。发展：广州东华实业股份有限公司1984年征地开发五羊村 小区广州东华物业管理公司的完善莲花二村深圳市莲花物业管理公司的改革四、我国物业管理的发展1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规 深圳经济特区住宅小区物业管理条例，首次以地方立法的 方式对物业管理进行制度规范。1994年，建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法，明确 要求
5、“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业 管理公司统一实施专业化管理”1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议， 推广青岛经验。物业管理：n物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物 业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。n 摘自物业管理条例国务院令2003379号物业服务合同没有约定财务保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未 尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的， 业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。 摘自北京市高级人
6、民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行） 京高法发2003389号李总：都是自己人，接管验收时多担待 。摘自物业管理条例物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物 业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采 用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。物业管理企业资质摘自物业管理企业资质管理办法建设部 令第125号注册物业公司定位为“暂定三级” 一年后年审过关升级 三级资质：可以承接20万平方米住宅和5万平方米以下的非住宅项目 ；（之后两年一年审）二级资质：可以承接30
7、万平方米住宅和8万平方米以下的非住宅项目；一级资质：可以承接各种物业管理项目。n物业管理企业资质管理办法规定： 二级资质 1.注册资本人民币300万元以上； 2.物业管 理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技 术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分 别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： （1） 多层住宅100万平方米； （2）高层住宅50万平方米； （3）独立式住宅（别墅）8万
8、平方米； （4）办公楼、工业 厂房及其它物业20万平方米。 5.建立并严格执行服务质量 、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有 良好的经营管理业绩。 前期物业招投标1、招标形式：公开招标（公布时限不少于20日）邀请招标（邀标企业5家以上）2、评标专家：北京市专家库随机抽取“4+1”3、招标时间：新建现售商品房物业应当在现售前30日完成；预售商品房物业应当在取得商品房预售许可证之前完成；摘自北京市物业管理招投标办法京国土 房管2003848号金阳公寓物业费：3.7元/月/平方米这么贵？对面小区才2.0元呀！项目规模管理费用分摊安防体系出入口数量；物防、技防完善性公共设施市政配套
9、、绿地率、植被种类、 水系、景观灯、石材养护人工成本收入、保险高端服务大堂服务、双语服务。误区与售价挂钩、与周边对比影响物业费定价因素项目特点、服务标准物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。 摘自物业管理条例又交物业费，我就没见 物业给我家做什么。1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任险保险费用；9、经业主同意的其它费用。摘自物业
10、服务收费管理办法发改价格20031864号主要工作职责物业服务成本构成物业服务物业管理区域（红线以内、户门以外）配套服务会所、社区巴士特约服务入户维修、家政服务。我出国了一年，没在小 区居住，为什么还要交 物业费？纳入物业管理费范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建 设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者 物业服务资金由开发建设单位全额交纳。摘自物业服务收费管理办法 空置房物业费的缴纳一层业主是否 应交电梯费？请把你们的账本给我看看摘自物业服务收费管理办法物业服务费用可采用包干制或酬金制形式。包干制：盈亏由物业管理企业享有或承担；酬金制：结余或不足由业主享有或承担。摘自物业服务收
11、费管理办法物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 物业收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。我是业主、我就要封阳台！1（三）关于业主大会和业主委员会1、业主大会和业主委员会的设立1）业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是业主的自治组织，由全体业主组成，是建筑 区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主委员会是业
12、主大会的执行机构。2）地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业 主委员会，给予指导和协助。业主大会由业主自行筹备，自主组建。地方人民政府有 关部门（房地产主管部门或街道、乡政府）应当向准备成 立业主大会的业主予以指导。2、业主大会和业主委员会的决定效力业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力的条件：1）决定必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的；2）决定必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的；3）决定必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家 、公共和他人利益的。3、业主大会和业主委员会的处置权物权法第七十七条规定：“业主不得违反法律法 规以及管理规约，将住宅改
13、变为经营性用房。”第八十 三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 ” “业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污 染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通 道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照 法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除 危险、排除妨害、赔偿损失。”（四）关于共同管理权的其他规定（1）维修资金的所有权归属与使用（2）管理费用分摊与收益分配，有约定的，按照约定 ；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑 物总面积的比例确定。（3）建筑物及其附属设施的管理业主可以自行管理，也可以委托物业服务企业或者 其他管理人管理。对建设单位聘请的物
14、业服务企业或者其他管理人， 业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理 建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。遵从法规及约定1、国家或地方法规2、商品房买卖合同3、（临时）业主公约不得违规搭建的原因改变住宅外立面装修人从事住宅内部装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；摘自住宅室内装饰装修管理办法建设部令第110号 增加建筑面积 增加安全隐患 影响毗连关系业主大会应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事
15、规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。业主公约修改权限业主临时公约 的重要性物业公司职责： 告知 巡查 制止 上报 诉讼装修管理相关责任业主：向物业管理企业提交装修申请；对违规装修及所造成的损失承担连带责任。来看房的了、快去拿合同。销售合同附件中与物业管有关内容摘自物业服务收费管理办法建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业 管理服务内容、服务标准、收费方式、计算方式及计费起始时 间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。公共收益如何分配？您好，请您停车交费。摘自物业管理条例利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在 征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定 办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金 ，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益分配属于全体业主共有的地面停车场地，依照北京市相关规定收取 停车费。停车收入的70%用于补充物业管理费用，30用于补充专项 维修资金。现行规定培训内容第一章 物业管理概述第三章 物业管理的基本制度第四章 房地产相关制度与政策第二章 物业管理服务第一章 物业管理概述物管员对物业管理基本特征和制度沿革的掌握 程度，以
