层次分析法在房地产行业信用评价体系中的应用研究

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1、层次分析法在房地产行业信用 评价体系中的应用研究 指导教师：张红雷 答辩人： 王厚春 专业： 信息与计算科学论文框架1、绪论2、中国房地产信用评价的现状3、基于层次分析法的房地产企业信用评价方法 4、基于层次分析法的企业信用评价应用实例分析 绪论l研究背景、目的及意义 l研究方法 研究背景、目的及意义房地产业作为国民经济的支柱产业，是推动国民经济发展的主要力量之一。房地 产开发经营行业具有以下比较明显的特征：(1）房地产开发经营是资金需求量大，投资 回报期长的产业，其提供的房屋具有消费品和投资品的双重属性；(2）房地产具有地理 位置不可移动性；(3）房地产开发经营具有明显的地域性特征；(4）房

2、地产开发经营具 有一定的周期性。房地产行业的特征决定在房地产企业开发过程中会存在很多问题，如信用问题。信 用的缺失恰恰是导致企业危机最深层次的的原因，“信用贫困”、“信用危机”严重困 扰我国企业经济发展，如何迅速有效地建立健全我国房地产信用评价体系已成为全社会 共同关注的一个热点。随着我国经济的发展，社会对信用的需求越来越旺盛，我国急需建立一套完善的房 地产行业信用评价体系，因此,我们采用层次分析法的最优化、定量化、模型化思维， 对企业内在的质量管理和产品质量以及资产负债进行全面检验和考核，按照企业质量信 用等级进行分类监管，构建基于层次分析法的企业质量信用评价体系。信用活动规范有序，信用风险

3、就小；反之则大。由于现代市场经济是信用高度发达 的经济，信用关系遍布经济生活的各个领域，信用关系是否规范，信用活动是否有序， 对于现代市场经济的正常运行也就具有格外重要的意义，因此以相关立法为基础的国家 信用体系功能的完善，是现代市场竞争规则的根本保障。研究方法利用层次分析法在对房地产企业信用指标进行系统分析后， 借鉴传统企业评级的方法，在对各种评级指标进行筛选分析的基 础上，确定针对房地产企业的信用评级指标体系的结构。综合反 映房地产企业其本身和环境所构成复杂系统的不同属性指标, 按 一定层次结构和隶属关系有序组成的集合。根据企业经营的基本 原则, 将影响欠款企业信用评级的因素加以系统分析和

4、合理综合, 建立三层结构的评价指标体系。将层次分析法与加权评分法相结 合，构建了房地产企业信用评级模型。中国房地产信用评价的现状在一个国家现代经济生活中，信用制度是必不可少的，它是整个市场经济运行的基 础。国务院把加快社会信用体系建设作为整顿和规范市场经济秩序的治本之策，专门召 开会议进行部署，力争在 5 年内建成社会信用体系的基本框架。温家宝总理在全国整 顿和规范市场经济秩序工作会议上强调指出：社会主义市场经济也是信用经济，信用是 现代市场经济的基石，没有信用，就没有秩序，市场经济就不可能健康发展。并要求国 务院和有关部门抓紧制定社会信用体系的总体规划、相关法规和标准。因此如何迅速有 效地建

5、立健全我国信用管理体系，己经成为全社会共同关注的一个热点问题。目前,在 我国从事信用评估、信用征集、信用调查、信用担保、信用咨询等社会信用中介机构大 约有 500 家左右，其中能进行信用评估的机构仅有大约 40 家，这 40 家中建立了完 整的评级方法体系和内部管理制度的、有一定业务规模和影响力的评级机构只有七八家 。由于信息的分割与垄断，这些信用评估机构很难从有关部门得到所需的征信数据，加 上普遍没有自己的信用资料数据库，即使建有数据库的规模也普遍偏小，信用信息不完 整，没有一套完整而科学的信用调查和评价体系，再者信用评价机构自身的信用问题难 以保障，种种原因造成这些信用评估机构对企业和个人

6、做出的信用评价很难保证其公正 、客观、真实性。我国信用评级业目前处于不断的发展、完善阶段，对于信用评级的功 能、方法及其指标体系都处于不断的学习和探索之中。尚没有专门的信用评价研究机构 对信用评级进行研究。目前我国的整体的信用评价的理论和实践仍很落后，信用分析和 评估技术仍处于传统的比率分析阶段。银行机构主要使用计算贷款风险度的方法进行信 用风险评估,各信用评价机构主要侧重于学习、吸收国外经验，培养自身的人才队伍。 随着我国经济的发展，社会对信用的需求越来越旺盛，我国急需建立一套完善的信用评 价体系。基于层次分析法的房地产企业信用 评价方法 u层次分析法简介 u指标体系的设置 u企业信用评价模

7、型的构建 层次分析法简介所谓层次分析法，是指将一个复杂的多目标决策问题作为一个系统，将目标 分解为多个目标或准则，进而分解为多指标（或准则、约束）的若干层次，通过 定性指标模糊量化方法算出层次单排序（权数）和总排序，以作为目标（多指标 ）、多方案优化决策的系统方法。 层次分析法是将决策问题按总目标、各层子目标、评价准则直至具体的备投 方案的顺序分解为不同的层次结构，然后得用求解判断矩阵特征向量的办法，求 得每一层次的各元素对上一层次某元素的优先权重，最后再加权和的方法递阶归 并各备择方案对总目标的最终权重，此最终权重最大者即为最优方案。这里所谓 “优先权重”是一种相对的量度，它表明各备择方案在

8、某一特点的评价准则或子 目标，标下优越程度的相对量度，以及各子目标对上一层目标而言重要程度的相 对量度。层次分析法比较适合于具有分层交错评价指标的目标系统，而且目标值 又难于定量描述的决策问题。其用法是构造判断矩阵，求出其最大特征值。及其 所对应的特征向量W，归一化后，即为某一层次指标对于上一层次某相关指标的 相对重要性权值。运用层次分析法建模，大体上可按下面四个步骤进行： （1）建立递阶层次结构模型； （2）构造出各层次中的所有判断矩阵； （3）层次单排序及一致性检验； （4）层次总排序及一致性检验。递阶层次结构的建立与特点应用AHP分析决策问题时，首先要把问题条理化、层次化，构造出一个有

9、层次的结构模型。在这个模型下，复杂问题被分解为元素的组成部分。这些元 素又按其属性及关系形成若干层次。上一层次的元素作为准则对下一层次有关 元素起支配作用。这些层次可以分为三类： （i）最高层：这一层次中只有一个元素，一般它是分析问题的预定目标或理 想结果，因此也称为目标层。 （ii）中间层：这一层次中包含了为实现目标所涉及的中间环节，它可以由若 干个层次组成，包括所需考虑的准则、子准则，因此也称为准则层。 （iii）最底层：这一层次包括了为实现目标可供选择的各种措施、决策方案 等，因此也称为措施层或方案层。层次结构反映了因素之间的关系，但准则层中的各准则在目标衡 量中所占的比重并不一定相同，

10、在决策者的心目中，它们各占有一定 的比例。要比较个因子对某因素的影响大小，怎样比较才能提供可信 的数据呢？Saaty等人建议可以采取对因子进行两两比较建立成对比较 矩阵的办法。即每次取两个因子和，以表示和对的影响大小之比，全 部比较结果用矩阵表示，称为之间的成对比较判断矩阵（简称判断矩 阵）。容易看出，若与对的影响之比为，则与对的影响之比应为。关 于如何确定的值，Saaty等建议引用数字及其倒数作为标度。下表列出 了标度的含义：标度 含 义 1 3 5 7 2，4，6，8倒数 表示两个因素相比，具有相同重要性 表示两个因素相比，前者比后者稍重要 表示两个因素相比，前者比后者明显重要 表示两个因

11、素相比，前者比后者强烈重要 表示上述相邻判断的中间值 若因素与因素的重要性之比为 ，那么因素与因素重要性之比 为。 指标体系的设置房地产行业信用评价是一种建立在客观基础上的定 性判断，因此，在对房地产企业进行信用评价时，往往 会由于评价者的实践经验与判断能力不同，造成信用评 价结果大相径庭，这就需要综合考虑各类影响因素，建 立统一的信用评价参考指标，确定每个指标的权重，淡 化评价方法设计中的主观色彩，更加准确、客观地对企 业的信用状况进行衡量，以有效防范信用风险。本文选 择行业状况、经营状况、管理状况、财务状况、业主状 况，行业风险以及其它因素进行综合评价。并且召集有 关专家，发放调查表，召开

12、座谈会，历时二个月，进行 四轮意见征询，由他们根据质量技术监督法律法规和执 法经验判断确定了指标体系中指标的设置，经分析整理 得出企业信用状况的指标体系。目标层A要素层B因子层C房地产行业信用评价指标 行业状况成本结构行业周期性行业盈利性 行业成熟性产品替代性 经营状况经营策略产品分析市场分析管理状况管理控制管理状况组织形式与公司治理 管理层综合素质 企业的行业地位 财务状况 报表质量变现能力资产负债 比例管理盈利能力控制 行业风险宏观环境房地产行业信用评价指标体系 合成权数计算表 内容 要素层权重 分项目因子层权重 合成权数 行业状况 0.2成本结构 0.1820.0364行业周期性 0.1

13、820.0364行业盈利性 0.364 0.0728行业成熟性0.1820.0364产品替代性0.091 0.0182经营状况 0.1 经营策略 0.500 0.050产品分析 0.250 0.025市场分析 0.250 0.025 管理状况 0.1 管理控制 0.200 0.020 管理状况 0.150 0.015 组织形式与公司治理 0.200 0.020 管理层综合素质 0.250 0.025 企业的行业地位 0.200 0.020 财务状况 0.3 报表质量 0.111 0.033 变现能力 0.3330.100 资产负债 比例管理 0.111 0.033 盈利能力控制 0.444 0

14、.133 行业风险 0.3 宏观环境 1 0.300 综合评价指 数 1 1 以徐州某一房地产企业为例，对该企业进行信用评价 内容 项目 得分 行业状况成本结构 80 行业周期性 75 行业盈利性 90 行业成熟性 90 产品替代性 90 经营状况经营策略 87 产品分析 86 市场分析 85 管理状况管理控制 78 管理状况 75 组织形式与公司治理80 管理层综合素质 85 企业的行业地位 76 财务状况报表质量 80 变现能力 85 资产负债 比例管理 70 盈利能力控制 80 行业风险宏观环境 70 企业信用评价得分表 内容 分项目 合成权数 评分 信用得分 行业状况 成本结构 0.0

15、364 802.912 行业周期性 0.0364 75 2.730 行业盈利性 0.0728 90 6.552 行业成熟型 0.0364 90 3.276 产品替代性 0.0182 90 1.638 经营状况 经营策略 0.050 87 4.350 产品分析 0.025 86 2.150 市场分析 0.025 85 2.125 管理状况 管理控制 0.020 78 1.560 管理状况 0.015 75 1.125 组织形式与公司治理 0.020 80 1.600 管理层综合素质 0.025 85 2.125 企业的行业地位 0.020 76 1.520 财务状况 报表质量 0.033 80

16、2.640 变现能力 0.100 85 8.500 资产负债 比例管理 0.033 70 2.310 盈利能力控制 0.133 80 10.640 行业风险 宏观环境 0.300 70 21.000 企业信用评价得分总计 1 78.753 结论该企业质量信用评价结论：信用评价得分78.753，信用较好，质量 抗风险能力一般，各项指标处于中等水平，产品质量易受不确定因素的 影响，产品质量有波动。有关部门应当有针对性地做好监管和服务。加强帮扶指导，促使企 业不断完善质量保证体系、计量检测体系和标准化体系，加强质量管理 。鼓励和帮助企业不断增强质量安全主体责任意识，促进企业提高产品 质量，提高信用水平，早日成为守信企业。运用企业质量信用评价模型，对照评分标准，对某房地产企业进行 信用评价，量化企业的信用状况，计算信用评价得分，对企业信用程度 进行等级评定，验证了该方法的有效性和实用性。谢谢！