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1、房地产金融与未来发展易宪容 中国社会科学院金融研究所一，中国房地产市场发展轨迹n1998年住房改革的货币化是契机n金融产品创新，住房按揭发展之动力（ 2002年）n2003年沙斯出现后的一起一伏n2004年房地产宏观调控开始n2005年房地产宏观调控全面开展n2006年政府房地产市场新的理解二，2005年房地产宏观调控后所 表现的特征n房地产宏观调控，稳定房价n房地产东部增长有所减缓，但中部、西部上升n房地产市场投机减弱但出现区域性转移n高挡房是房地产企业追求热点、房地产结构调整缓慢n拟购房者开始理性，已购房者面对利率风险压力加大 ，银行正在推出不同的利率，以降低这些风险n房价增长有所回缓n房
2、地产成了社会问题焦点n政府对房地产市场有新认识三，宏观调控：房地产投资现状 浅析n国内房地产宏观调控后尽管房地产开发投资增长比上 一年有所放缓，如由2004年增长28.1%，下降到2005 年增长19.8%，但是这种增长放缓表现为一个十分特 别的现象，即国内房地产投资快速增长由东部转到中 西部，如2005年国内房地产投资东部增长为14%，而 中部与西部地区则增长加快两者分别32.5%和33.4% 。 n2006年1-2月全国增长19.7%，与2005年基本持平，而 东、中、西部分别为19.4% 、26.4%、 15.7%，即东 部的房地产投资又开始快速增长四，宏观调控：房地产局部过热n我们的研
3、究表明，1991-2004年平均每年泡沫 度40.6%，1999-2003年房地产泡沫度10%左 右，（国际警戒线为5%），2004年上升到 13.9%，2005年将上升到14.9%。n同时，在其他条件不变的情况下（或以现在的 这种态势发展），2006年国内房地产泡沫度为 26%，2007年为40.9%，2008年为59.4%。n如果考察基本价值、泡沫与泡沫的修正值， 2005年国内房地产泡沫度为22.1%，2006年为 32.8%，2007年为48.5%，2008年将达到68% 。 五，宏观调控：房价运行状况潜 析n2005年房价增长有所放缓。2005年房屋销售价格指数 一季度同比上涨9.8
4、% （2004年为7.7%，下同） ，二 季度上涨6.8% （ 10.4% ） ，三季度上涨6.1% （ 9.9% ） ，四季度上涨6.5% （ 10.8% ），但表现为 年初上涨快，中间两季度回落，年底又回升 。2006年 1-2月70个大城市上涨5.5%n房价统计上的问题，政府可操控价格，如北京在连续 多年快速增长基础上，2004年是5.7%， 2005年房屋 销售价格指数一季度同比上涨6.5% ，二季度上涨 6.8% ，三季度上涨6.3% ，四季度上涨7.4% ， 2005年全年6.8%.又数据表明，2005年1-11月份房价 上涨24.9%，全年19.2%，2006年1-2月上涨17.
5、3%。六，房价高低如何来判断n房价收入比，2004年城镇居民的房价收入比， 如果以户均75平方米计算为8.2倍（一般国际 标准为3-6倍），以户均100平方米计算为10.9 倍，而上海及北京这样大城市收入房价比在12 倍以上，有些城市甚至超过20倍以上n居民按揭贷款与月可收入比，一般28-35%， 超过35%就过高n居民家庭负债率，即家庭应负债余额与可支配 收入比，最为不超过50%n如果大于这三个标准房价就高，各地情况不同 ，不可用一地的房价与另一地方的房价比较 七，国内房地产市场分析n国内房地产市场的要素非市场，产品市场化n土地、资金、建筑规划、劳动力及其产品具有 一定垄断性n住房本身的特性
6、，不动性、唯一性、垄断性、 生活必需性、耐用性、昂贵性、土地国有性、 规划控制性等n利用银行金融杆杠容易把房价炒高n银行与地方政府在房地产市场中的作用n国内房地产价格决定因素八，2006年房价到底如何走n房价大涨是开发商、银行与地方政府之希望n如何化解民众对房价上涨存在的顾虑.n全国平均房价涨跌意义不是太大，不同产品如 何看涨跌，二手房价格才是房价涨跌参考n目前国内房价计算给市场提供的信息有限，也 造成市场上的很多困惑n2006年房价变化如何与政府政策分析九，房市出现区域性转移n房地产宏观调控的重点n在上海、长江三角洲的发展有所减缓n部分市场向深圳、广州转移n市场部分也蔓延到二线、三线城市，但
7、 不是十分明显n宏观调控重心n北京、广东可能是今年房地产调控重点十，宏观调控n政府在调控与不调控之间的选择.n拟购房者开始理性，已购房者面对利率风险压力加大n银行正在推出不同的利率品种，以吸引客户与降低风 险，银监会对资本金与不良贷款率约束n房价成了社会问题焦点n政府对房地产市场有新认识，但在误区n中国的房地产市场如何走，完全中央政府对房地产市 场的理解，在于房价成为社会问题之后各当事人之间 如何博弈，这种博弈力量对比十分重要十一，2006年是否成为住房消 费年n何为住房消费？住房是投资还是消费？n如果住房是消费为何房价不反映在CPI中n民众会不会进入现行房屋市场？n2005年个人住房消费信贷，4-12月减少1700亿 ；增长下降15.8%n住房消费的部分障碍n政府住房政策宗旨是什么n大陆与香港房地产发展模式比较十二，如何来理解目前国内的房 地产市场n国内房地产市场真的是复归了n如何来看待最近房价上涨n如何来判断房市的信息n目前国内民众对房地产投资的几个误区十三，房地产未来发展n政府对房地产市场的认识有深化：遏制 过热和房价快速上涨仍然是重点、调整 住房结构（倾向中低档产品，减少高档 产品）、住房保障体系、环保建筑、大 中小城市协调发展n如何在过热与健康发展求平衡n2006年政府可能会推出什么宏观政策n房地产市场要发展关键是如何发展谢 谢 大 家 ！
