养老地产养老住宅社区项目前期建议探讨

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1、养老地产初步探讨2011年5月 产品中心世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论世界老年人口老龄化现状国际上养老社区分类国外几种养老模式比较西方老年住宅发展国外老年社区产生机制西方国家的老年住宅发展世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年 份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.3

2、6.97.68.5中 国7.27.26.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心根据联合国提供的一组统计数字,在2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。世界老年人口老龄化现状世

3、界人口正以不可逆转的速度步入老龄化这一事实，将成为勾勒未来国民经济健康程度的决定性因素。国外几种养老模式比较国 家产 品 特 点借鉴之处美 国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上 。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区 划分日 本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提 供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家 人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租 售性质的住宅产品混合设 计在一个生活社区内，突 出自助自理。欧 洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建

4、筑将三种元素结合在一起 ：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人 公寓。建筑元素的集合处理，让 老年公寓不显孤独。新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为 一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结 构设计标准的特殊化考虑 。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。居住环境、 生活方式社区类型针对客户提供服务特点物业租售方式居家生活型连续照料 退休社区身体健康，可以独立生活， 但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和 护理服务；租赁或出售活跃老年 社区年龄有限制，喜欢参加身体 和社会活动

5、的客户；环境优美，成熟服务体系，多种 娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出 售为主独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老 年客户；不提供就餐、交通、不组织社会 活动。租赁或出售老年聚集 区和外界保持良好的联系，参 加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清 扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活 社区生活不能全部自理，需要专 门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包 括：就餐、洗衣、清理房间、医 药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料 社区各种年龄段包括老人、孩子、 刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照 料；出租辅助医疗型护理院需要24小时

6、照料，患有长期 或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施，提供 常规的医药监督和康复治疗，需 要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆 病院老年痴呆初期，需要护理恢 复；完全无障碍设计，需要完好的设 施和专业人员照料出租国际上养老社区分类美洲、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型法国美国日本集合式老年住宅护理型老年住宅两代居养老院收容所老年公寓美洲亚洲欧洲设施完善福利制老年社区政府扶持+发展 商盈利政府福利型 护理院养老医院独立式老年住宅租赁式公寓人口结构老龄化是导 致老年社区出现的主 要原因政府大力扶持老年社区的发 展，政策、资金上大力支持老年社区完全社会化，处于 成熟阶段集中在

7、经济发达国家，老年 社区建设较完善面向社会老年人，区域位置 交通便利、环境优雅国外老年社区产生机制西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。老龄化初期 政府保障水平低老龄化中期政府+开发商政府给予一定支持 老龄化加剧开发商为主社会保障体系完善 形成条件运营主体社会保障西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障 下发展的第三阶段老年社 区“普通化”及“社 区化”第二阶段 老年公寓第一阶段 传统养老院西方老年住宅发展西方国家的老年住宅发展欧洲国家与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区

8、是以老年人的单独居住 为设计前提的，不强调与家人的合居模式。世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论我国老龄化发展趋势我国老年住宅的市场现状我国老年住宅生存条件我国现有的养老模式我国老年社区的发展类型我国老年住宅机会预期我国老年住宅情况小结我国老龄化发展趋势10.34%13%17%23.30%26.52%28.76%目前中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人占总人口的8.87，同2000年第五次人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。

9、摘自第六次人口普查数据在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点20世纪50年代， 中国出生人口爆 发式增长，出生 人口约为2亿；生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体 制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们； 他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活， 养老度假迫在眉睫；出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体现在，50年代 人年龄在50- 60岁左右，他 们马上要步入 老龄化阶段；有些老年人，因患

10、了某些生活不能自理的病，例如瘫痪 在床等，就可以申请住医护型养老院。有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较 多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。普通型 养老院医护型 养老院老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不 等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老 年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老 年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通 行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区 服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于 社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住 宅

11、。”）老年公 寓老年社 区老年社区的发展类型目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式我国老年住宅市场现状数据来源：零点调查北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6% 以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求。在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。这表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买受众

12、面也比较小。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。我国老年住宅现状我国老年住宅现状特点：企业盈利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，开发周期长目前处于老年住宅第二阶段，多为商业盈利老年住宅受众群体有限现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差建设投资额高于普通住宅，与常规模式有所不同 我国老年人口绝对数字大，到2040年60岁以上的老人3.74亿，而65岁以上达到2.87亿人，增长速度将快于经济发展速度。 传统的“家庭养老”观念在相当时间内仍占主导地位，“度假养老”观念没有形成。人口结构老龄化加剧老年人养老观念转变充分条件经济发达，社会保障体系完善政府扶持，给予政策与资金的

13、支持必要条件我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年住宅的需求量不大，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有盈利性老年住宅并不成熟。我国老年住宅生存条件人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟。我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评“社区+医院” 模式台湾长庚养生文化村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建 成了全球最大的银发地产社区1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬 老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模 式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立 了中医药健康养生新模式； 3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统

14、特色会籍制的养 老俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集 养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗 为一体的综合服务机构， 是全国首 家推行会员制新型养老模式的国际敬老 院1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬 老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模 式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立 了中医药健康养生新模式； 3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色以房养老南京汤山留园养老公 寓、北京太阳城老年 公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需 要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。我国现有的养老模式（1/3） 我国

15、现有的养老模式（2/3）我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评异 地 养 老 异地购房海南、大连、青岛等地部分 楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房是一种将养老和度假旅 游完美结合的一项全新产品 。它以基地连锁的扩张形式 来完成整体运作，以统一的 经营模式、全包式的服务， 高性价比的度假养老产品赢 得客户，与其他度假产品不 同， 它的特点是针对老年 人养老需求的，是高品质的 度假养老，前景将十分广阔 。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务 中心不同城市老年公寓之间的置 换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春 秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人

16、、北美的购屋旅 游团炎夏和寒冬住到养老院，春 秋回到家中我国现有的养老模式（3/3）我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评度假基地连锁北京金港家苑、江 苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国 各地建立连锁基地形成的连锁经营模 式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全 新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运 作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价 比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不 同， 它的特点是针对老年人养老需求的，是高 品质的度假养老，前景将十分广阔。分时度假式养老云南卧云仙居、浙 江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦 可连锁是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新 模式， 是一种将房地产业、酒店业、旅游业、 养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为 ，可以有一些作为，但不具有普遍意义。我国老年住宅机会预期未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，观念未转变，市场培育期较长我国80岁以上高龄人口数量占总数的10%，每年 5%的速度增长世界罕见2030-2040年会面临人口结构