项目工程管理与流程报批管理

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1、06年2月20日，国际咨询工程师联合会（FIDIC）主席与秘书长 考察“国金管理”公司总部,并参观全过程项目管理的CCTV工地中国人民大学培训学院 “房地产MBA研修班”项目工程管理与流程报批管理2007.12. 青岛 一、工程投资(房地产)项目全过程工程管理的基本理论二、工程项目运行周期及其与工程管理密切相关的工作系统 三、项目工程管理模式四、项目工程管理目标的制定五、实施项目工程管理的关键方法六、项目流程与报批管理目 录一、工程投资(房地产)项目全过程工程管理的基本理论1、传统的工程项目管理与现代的工程项目管理 (附图1、附图2) 在管理过程界定上 在任务范围界定上项目决策决策阶段开 始设

2、计准备设计施工动用前准备完 成实 施 阶 段使用阶段DMPPPCPM=PP+PC附图1附图2(作出初步决策)决策阶段工程方案方案设计开始试车交付施工图下达开工 令可研报告批复项目建议书批复项目决策开始(现代)设计准备设计施工动用前准备完成(传统)实 施 阶 段使用阶段DM PPPCPM=DM+PP+PC+RD开始(传统)提出项目概念竣工验收工艺设计功能论证工程设计与计划(民用建筑)(工业建筑)(作出审定决策)完成(现代)保修期RD图例：DM表示项目决策（Decision Making）PP表示工程计划（Project Planning）PC表示项目操作控制（Project Controllin

3、g）RD表示项目保修（Remedying Defects）项目参与方及各自不同的项目管理 项目关系人 项目诉求与管理目标 业主 投资少、风险小、周期短、收益高、无遗留的质量与 法律问题； 咨询、监理 报酬合理、业主信任、信息及时准确、决策迅速； 设计、施工、供 货等承包商 明确及时的指令、准确详尽的设计任务书、清晰正确 的施工图，标准的货物规格、充分的生产与施工周期 、最小限度的变更指令、及时的付款、丰厚的利润； 其它（如政府、 金融、公众） 项目实施与国家的政策、法律、目标一致；安全收回 贷款或撤回担保；良好社会效益与使用功能，工程质量优良，无污染及环境破坏。 2、广义的项目管理与狭义的项目

4、管理不同的项目角色与不同的项目诉求决定了各个不同参与方不同的管 理目标与方法、手段。 广义的工程项目管理 狭义的工程项目管理(2) 项目工程管理及与其相关的其它管理工作 (附图3) (3) 房地产开发企业的工程管理 从完整的房地产管理体系谈起3、房地产项目（工程项目）管理与项目工程管理 一.地产企业发展战略规划 三.房地产企业管理 五.绿色人文地产设计 房地产企业投资战略规划 房地产企业管理与创新经营 现代建筑设计与人居环境 未来市场前瞻与分析 人力资源管理与激励机制 房地产项目定位与产品设计 投资决策与资本运营 领导力与企业文化塑造 建筑思想与人文景观设计 资金筹措与管理 房地产企业的客户管

5、理 人文地产与风水学房地产企业财务管理客户关系管理 二.房地产项目管理 四.地产营销策划 六.地产政策与法规 项目管理九大知识体系 创新营销与管理 房地产企业的公共关系管理 房地产项目全案策划 房地产项目策划与组织 政府、主管领导、业界专家、 房地产土地储备与开发 房地产销售流程与业绩提升 分析家等对相关国家政策解释 房地产工程管理 品牌建设与管理 对行业现状及发展趋势分析 房地产物业管理 房地产广告策略制定与执行 房地产法律、法规 房地产代理推广 整合或销传播观念 商法 小型或曰项目型房地产公司附设的项目工程管理部门 （附图4） 大型开发集团下属的专业工程管理部门并结合项目公司工程管理部专业

6、化工程管理公司 （附图5） 委托专业管理公司承担项目工程管理工作（附图6） 特大型复杂项目工程管理机构的设置可参考下图: 电子信息产业基地项目管理部组织架构图(附图)4、房地产开发企业工程管理的组织方式 二、工程项目运行周期及其与工程管理密切相关的工作系统 移交用户 及质量保修功能策划及立项建议书项目阶段可交付成果（里程碑 ） 提出项目概念提出项目建议书批复可行性研究报告项目竣工结束质量保修期6方案、可研、评估及审定决策计划与工程设计采购施工设计与计划移交使用12345项目决策施 工后期管理建设期管理前期管理123456两种表达方式 项目阶段划分的时间方式 工程管理的方式2方式1项目全过程管理

7、建造全过程管理交付图纸，下达开工命令PMCM1、工程项目管理阶段划分及两种管理过程表达方式(附图7）工程项目参与人及不同的参与周期（附图 8） 工程设计与计划阶段施工阶段策划决策阶段方案设计初步设计施工图设计国内项目设计一般过程：国外项目设计一般过程：开工全过程建造全过程(CM)项目全过程(PM)分阶段咨询使用保修阶段abda.b. 设计人参与 施工承包商参与 施工总承包工程总承包 业主参与 管理(咨询)公司参与 a.b.国外GC方式EPC方式国内GC方式国外GC方式国内GC方式c.c施工全过程(BM/监理)投标阶段中标后国内外的EPC方式确定方案设计完成可研批复功能论证完成建议书批复SDDD

8、CD竣工验收移交使用保修期结束图例： 实线表示不可或缺的参与及集中连续工作；虚线表示可能的参与及较低强度与断续工作；SD 表示国外所称的概要设计（Schematic Design）大致对应于国内方案设计；DD 表示国外所称的设计扩展（Design Development）大致对应于国内初步设计；CD 表示国外所称的施工文件（Construction Documents）大致对应于国内施工图设计；GC 表示施工总承包（General Contracting）EPC 表示工程设计采购建造承包（Engineering Procurement Construction）2 、3、中外建筑工程项目设计体

9、系的异同（附图9、附图10）图中缩写示例：SD：相当于方案设计DD：相当于初步深化设计CD：相当于施工图设计相当于方案设计、初步设计、施工图设计的国外称谓还有： 方案设计：纲要设计（Programming）初始设计（Initial Design） 预设计 （Preplanning） 初步设计：总体设计（Overall Planning） 最终设计（Final Design） (或其一部分) 基本设计 (Basic Design/Engineering) 施工图设计：中译基本相同，但英译可能为（Works Drawing)(Construction Drawing)（施工文件）（设计扩展）SCH

10、EMATIC DESIGN(SD)（概要设计）（标图深度）（深化方案设计）国内项目 设计过程方案设计初步设计施工图设计国外项目 设计过程DESIGN DEVELOPMENT (DD)CONSTRUCTION DOCUMENT(CD)方案设计作用：形成功能与规划限定概念作用：确定建设设 计方案及工程设计 单位征集方式招标方式方式以方案优劣为主决定中标(建筑设计方案招标) 方式以设计承诺为主决定中标(工程设计单位招标)形成方案设计任务书 (前题为功能需求报告)形成规划意见书形成施工图指导现场施工概念设计概念设计附图9其它相关设计工作的介绍附图10（施工文件）（设计扩展）SCHEMATIC DESI

11、GN(SD)（概要设计）（标图深度）（深化方案设计）初步设计计施工图设计DESIGN DEVELOPMENT (DD)CONSTRUCTION DOCUMENT(CD)方案设计概念设计a、工艺设计3、伴随设计: 工艺设计的复核b、技术设计国外工程 设计过程国内工程 设计过程可研勘察初设勘察专项审批用图的设计概念设计2、勘察：4、配套市政设计：分专业的 市政咨询方案市政综合管网设计（相当市政工程方案）确定出口位置专业协调 分专业的市政施工图设计1、专项审批设计：详细勘察施工勘察 工程管理与监理体系 工程咨询与顾问公司的专业细分 工程项目前期策划型 专业技术咨询型 工程筹融资咨询与财务顾问型 工程

12、造价咨询型工程管理与监理型大型的综合性公司型4、施工承包的招标与造价体系 5、工程咨询行业的发展程度与惯例1、什么是项目工程管理模式 2、项目工程管理的实施方法 3、国际工程常见管理模式 4、国内工程管理模式 5、CM管理工作 6、中国工程管理模式发展的趋势三、项目工程管理模式 案例：三亚亚龙湾酒店式公寓 项目难点：地点优越但地块狭小，无法安排真正的星级酒店，（规 划许可的建筑面积仅1.8万平方米，而一般星级酒店最少需约5万平方米）需要进行很好的商业策划与相应的特性化建筑方案设计、最后业主与 商业策划公司伟业顾问将项目确定为以酒店管理式公寓为主的围合 建筑群，聘请美国著名建筑师Scott作为项

13、目建筑学顾问，负责概念设计，并作局部扩展，同时聘请一家国内设计院承担项目工程设计，因国内 设计院对国外建筑师的设计思路理解能力不足，又确定了先行进行室内 装修设计招标，选定一家有丰富涉外酒店式公寓设计经验的室内设计师 参与室内平面布局设计，先提供经业主与国外建筑顾问认同的平面设计 ，交国内设计院完善建筑方案的相应设计，再提供经业主与国外建筑顾 问认同的室内装饰效果设计交国内设计院完成相应的结构与机电系统设 计。如此复杂项目管理模式与架构就必须在设计工作开始前及第 一份设计合同签署前明晰及确认，即在项目前期（决策期）就需 根据项目的特点规划好项目拟采用的管理模式及相应组织架构。2、项目工程管理的

14、实施方法 线性顺序法，也叫作传统的项目实施过程（附图11） 快速路径法，也叫作复杂或非传统的项目实施过程（附图12） 上述两种方法的综合使用3、国际工程常见管理模式 传统管理模式（DesignBidBuild Method/DBB） （附图13） 建造管理模式（Construction ManagementCM） （附图14）美国CSI叫法：Construction Manager as Adviser (CMa) 管理承包模式（Management ContractingMC） （附图15）美国CSI叫法：CM at Risk （CMR） 设计采购建造模式（Engineering Procu

15、rement Construction /EPC）美国CSI叫法：Design-Build/D+B （附图16） 设计管理模式（Design-Manage/D+M）(附图17-1、附图17-2) 4、国内工程管理模式 自设管理机构平行发包模式（附图18） “国金管理”一般采用的标准管理模式代理式总包型项目管理模式（附图19） 工程项目管理承包模式及政府工程代建制（附图20）政府投资工程项目代建模式示意图（附图21）5、CM管理工作 CM模式与CM工作（管理工作） CM工作的产生根源与意义 不同项目工程管理模式下CM工作的承担方式（附图22） 承担CM工作的一方应具备的基本能力与条件6、中国工程管理模式发展的趋势国内工程管理模式的发展趋势主要取决于二个因素，一是法律法规的调整变化，主要包括管理承包商在建设行政管理方面法律地 位的确立、管理与监理和其它咨询的合一真正具有建设行政管理 体系层面的可操作性，设计资质管理的进一步放开等。二是各个 类型的建筑企业，包括设计、咨询、施工等单位谁能更快、更好 、更普遍地具有CM管理工作的能力。综合这二个因素我认为： 在国内推行国外相同的真施工总承包并采用DBB模式在近几年尚不具备充分条件，因为中国施工企业不具备设计资质