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1、“愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿- 1 注意保密评估报告工作底稿借 款 人：广州合生愉景房地产有限公司项目名称：“愉景南苑”项目广东省分行营业部评估部二二年四月“愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿- 2 伯翔评估小组：第一章 借款人评价 梁伯翔第二章 项目建设条件评价 张帆第三章 市场评估 张帆第四章 项目投资估算与筹资评价 马强第五章 偿债能力评估 马强第六章 贷款风险分析 马强资料提供单位：广州市广州大道支行印 制：广东省分行营业部评估部“愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿- 3 录第 一 章 借 款 人 评 价一 、借 款 人 概 况 经 营 者 素 质 评
2、价 经 济 技 术 实 业 评 价 股 东 评 价 资 产 负 债 分 析 盈 利 能 力 分 析 现 金 流 量 分 析 信 用 状 况 评 价 章 建 设 条 件 评 价一 、项 目 建 设 概 况 及 规 模 项 目 审 批 手 续 及 进 度 章 市 场 评 价一 、市 场 现 状 及 发 展 趋 势 市 场 竞 争 分 析 发 展 前 景 章 投 资 估 算 与 筹 资 评 价、 项 目 总 投 资 估 算 筹 资 来 源 目 效 益 及 偿 债 能 力 评 价、 项 目 财 务 效 益 评 价 项 目 敏 感 性 分 析 借 款 人 偿 债 能 力 章 贷 款 风 险 与 效 应
3、评 价、 贷 款 项 目 风 险 度 测 算 贷 款 效 应 及 风 险 章 项 目 贷 款 综 合 评 价项 目 贷 款 综 合 评 价 景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿- 4 借款人评价一、借款人概况1、合作公司概况广 州 合 生 愉 景 房 地 产 有 限 公 司 (以 下 简 称 合 生 愉 景 公 司 )是 于 2001 年 6 月18 日 成 立 的 合 资 经 营 （ 港 资 ） 企 业 ， 注 册 资 本 4,725 万 元 人 民 币 。 合 生 愉 景 公 司 由三 方 股 东 投 资 组 成 ： 中 方 为 广 州 德 裕 发 展 有 限 公 司 (以 下 简 称
4、 德 裕 公 司 ， 甲 方 )，投 资 200 万 元 ， 占 注 册 资 本 的 广 州 联 嘉 置 业 有 限 公 司 (以 下 简 称 联 嘉 公 司 ，乙 方 )， 投 资 400 万 元 ， 占 注 册 资 本 的 外 方 为 合 生 集 团 有 限 公 司 （ 香 港 ） (以下 简 称 合 生 公 司 ， 丙 方 )， 投 资 4,125 万 元 ， 占 注 册 资 本 的 由 于 在 各 方 合作 前 甲 、 乙 方 已 为 本 项 目 前 期 征 地 及 拆 平 本 用 地 原 有 建 筑 物 投 入 了 600 万 元 人 民币 资 金 ， 其 中 甲 方 占 200 万
5、 元 人 民 币 ， 乙 方 占 400 万 元 人 民 币 ， 合 作 各 方 同 意 该 600万 元 作 为 甲 、 乙 方 的 注 册 资 金 投 入 。 丙 方 在 合 作 公 司 营 业 执 照 签 发 之 日 起 36 个月 内 共 分 六 期 缴 付 应 缴 注 册 资 本 。 经 广 州 正 德 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 验字 (2001)第 382 号 验 资 报 告 确 认 2001 年 底 合 作 公 司 资 金 已 注 资 619 万 元 。20001 年 12 月 ， 由 于 合 生 集 团 内 部 管 理 调 动 的 原 因 ， 合 生 愉 景 公
6、司 的 法 人 由 蔡 春 萌替 代 谢 世 东 出 任 该 公 司 的 法 人 。2、经营范围及规模该 司 现 主 要 经 营 广 州 市 海 珠 区 新 港 西 路 210、 212 号 大 院 地 块 ， 原 属 广 州 市 华 南医 疗 器 械 厂 和 广 州 光 学 仪 器 厂 内 。 建 设 用 地 规 划 许 可 证 号 ： 穗 规 地 证 字 （ 1999）第 332 号 。 项 目 东 侧 为 客 村 居 住 区 ， 与 广 州 市 南 北 大 动 脉 “广 州 大 道 ”相 距 500米 ； 西 南 面 为 敦 和 路 ； 北 面 紧 临 海 珠 主 干 道 “新 港 西
7、路 ”， 与 成 熟 住 宅 小 区 “愉 景雅 苑 ”一 街 之 隔 。 合 作 项 目 规 划 总 用 地 面 积 为 48,290 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 约 为“愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿- 5 11 平 方 米 。3、资质等级、信用等级现 该 司 在 我 行 信 用 等 级 为 未 评 级 优 质 客 户 按 A+级 控 制 ， 并 核 定 最 高 综 合 授 信 额度 为 元 。 该 司 领 取 的 是 房 地 产 开 发 企 业 暂 定 资 质 证 书 。二、经营者素质评价该 公 司 设 董 事 会 ， 并 实 行 董 事 会 领 导 下 的 总 经
8、理 负 责 制 。 公 司 董 事 会 成 员 共 五 人 ， 德 裕公 司 委 派 一 人 、 联 嘉 公 司 委 派 一 人 、 合 生 公 司 委 派 三 人 。 董 事 长 由 合 生 公 司 委 派 ， 副 董 事长 由 联 嘉 公 司 委 派 。董 事 长 蔡 春 萌 ， 男 ， 1965 年 出 生 ， 中 级 职 称 ， 物 业 管 理 专 业 ， 曾 在 英 国 留 学 ， 具 有15 年 的 房 地 产 业 经 验 ， 现 兼 任 合 生 创 展 集 团 副 总 经 理 及 广 东 康 景 物 业 服 务 公 司 总 经 理 ， 具有 丰 富 的 物 业 管 理 经 验 。
9、董 事 谢 世 东 ， 男 ， 出 生 于 1958 年 ， 毕 业 于 香 港 大 学 ， 获 工 程 学 士 学 位 ， 曾 担 任 香港 一 上 市 房 地 产 发 展 公 司 的 执 行 董 事 ， 也 是 香 港 工 程 师 学 会 会 员 ， 在 房 地 产 投 资 、 物 业 发展 、 工 程 管 理 及 销 售 与 市 场 推 广 等 方 面 拥 有 十 九 年 以 上 经 验 。三、 经济技术评价2001 年 末 公 司 资 产 总 额 为 19,591 万 元 ， 其 中 存 货 634 万 元 ， 所 有 者 权 益619 万 元 ， 目 前 开 发 的 愉 景 南 苑
10、项 目 总 建 筑 面 积 约 为 155878 平 方 米 ， 计 划 投 资 总 额约 为 65877 万 元 。 公 司 现 有 职 工 约 22 人 ， 研 究 生 学 历 占 比 5%， 大 学 学 历 占 比68%， 中 高 级 职 称 占 比 15%， 公 司 整 体 经 济 技 术 实 力 较 强 ， 具 有 丰 富 的 房 地 产 开 发 经 验 ，并 聚 集 了 一 批 房 地 产 开 发 建 设 、 销 售 各 方 面 的 人 才 。 四、股东评价 合 生 集 团 有 限 公 司 （ 香 港 ） 是 香 港 合 生 创 展 集 团 旗 下 的 投 资 公 司 ， 依 靠
11、集 团 的 实 力 ，“愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿- 6 地 投 资 创 业 ， 自 93 年 在 内 地 投 资 以 来 ， 拥 有 在 内 地 注 册 的 十 二 个 房 地 产 项 目 公 司的 物 业 发 展 及 投 资 权 益 ， 其 总 注 册 资 金 为 68,054 万 元 ， 总 建 楼 宇 面 积 累 计 约 为2,621,300 平 方 米 。 98 年 公 司 股 票 在 香 港 联 交 所 上 市 ， 筹 集 资 金 达 64,300 万 元 ，资 金 实 力 雄 厚 ， 加 上 集 团 对 广 州 房 地 产 市 场 的 深 刻 认 识 ， 使 该
12、集 团 已 成 为 广 州 房 地 产 界 的翘 楚 。合 生 创 展 集 团 拥 有 完 整 合 理 的 内 部 结 构 及 各 方 面 专 业 人 员 ， 在 广 州 市 房 地 产 市 场 竞争 中 具 备 较 大 的 优 势 。 该 集 团 把 控 制 成 本 放 在 各 项 工 作 的 首 位 ， 利 用 大 批 量 生 产 的 优 势 ，从 设 计 方 案 上 大 套 用 、 小 调 整 ， 原 材 料 大 批 量 采 购 ， 加 上 采 用 标 准 化 管 理 模 式 施 工 建 设 等方 式 ， 有 效 地 降 低 开 发 成 本 ， 使 得 中 高 档 的 楼 盘 按 中 低 档 的 价 格 出 售 ， 从 而 取 得 价 格 优 势 、规 模
