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1、第一部分主要介绍房地产金融基础知识和房地产抵押贷款的运作，特别是担保、质押、抵押和保证等贷款类型。第二部分主要介绍房地产抵押贷款一级市场的运作，分别介绍个人住房贷款、房地产开发贷款、商业房地产抵押贷款和公积金贷款。第三部分主要介绍房地产保险。第四部分主要介绍房地产抵押贷款二级市场，即房地产抵押债权的证券化。 房地产业的特点（一）房地产业投资大、借款多、周期长（二）房地产市场受区域因素影响较大 （三）房地产具有投资和消费的双重性 （四）受国家政策和城市规划的影响房地产业为资金密集型产业房地产业为高风险、高回报的行业 房地产金融的概念广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门
2、筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。狭义的房地产金融就是金融服务于房地产业的行为。房地产房地产 金融是金融是 房地产房地产 业发展业发展 的的“ “调节调节 器器” ”金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条件下，资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关系，是通过金融市场和金融机构来确立的。在一个发达的信用经济体系中，中央银行、商业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体系。从房地产融资的目的来看，主要有房地产开发建设融资和 房地产消费融资。n房地产开发建设融资主要是为满足房地产开 发经营企业从事具体的房地产项目开发时的 资金需求。n房地产消费融资主要是为满足消费者购买房 地产商
3、品（主要是住房）的资金需求，这也 构成了住房金融的主要内容。房地产金融的发展v房地产金融的发展形式，有建筑业协会、土地 开发银行和公积金制度三个方面。建筑业协会发源于英国。1775年，理查德凯特 雷在英国伯明翰开创了第一家互助性的建筑业 协会。资金来源渠道的多样性是建立完善和稳定的房地产金 融市场的关键。 （一）保险公司 （二）各种公积金 （三）商业银行 （四）储蓄贷款银行 （五）互助储蓄银行 （六）抵押银行（七）房地产投资信托公司房地产金融中的资金来源一、通货膨胀的变化二、银行利率的变化三、所得税法的变化四、货币汇率的变化五、日用品价格的变化六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化七、金融政
4、策八、社会福利制度影响房地产金融市场的社会经济因素 市场经济国家往往是通过银行金融手段，即利率手段调控房地产市场的。利率变化对房地产的影响一般是反方向作用：即银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。由于利率下降，房屋经营、管理费用降低，银行贷款的债务负担变轻，更多的家庭能够达到贷款要求，所以这个时期也是房地产开发、销售较 旺盛的时期。银行利率的变化 v 从繁荣期看，房地产业的繁荣期要比宏观经济高涨期来得迅速 。n因为房地产业经过复苏期的准备后，其先导性产业的作用充 分显现出来。在市场需求扩张的拉动下，房地产业迅速发展 ；同时，较充足的资金也会推动房地产业。v 从衰退期来
5、看，房地产业要早于和快于宏观经济。n因为房地产业的超前发展一方面可以满足宏观经济发展的需 要，提前进入衰退期；另一方面，房地产业的发展是以社会 经济各部门发展为基础的。当宏观经济衰退时，房地产的需 求状况发生变化，房地产价格急剧下挫，使得房地产业的衰 退比宏观经济来得迅速。v以企业的信誉为还款保证的信贷。n“纯信用”关系v借款人在借款的同时提供一定的还款保证方式担保贷款。n“泛信用”关系担保贷款的4种基本形式 保证贷款：在贷款人出现违约时，由第三人提供保证和代偿 的贷款方式。 质押贷款：指借款人或第三人将等价的各种凭证交给贷款行 ，作为贷款还款的担保而产生的借贷关系 。 抵押贷款：指房屋所有人
6、或购买人将房屋或预购房屋作为自 己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，它是担保 贷款的方式之一，也是房屋担保贷款中最常见的方式 。 抵押（或质押）加保证贷款。可设定为抵押物的房地产包括：依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权；企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；依法获得的房屋期权；依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。不可设定抵押的房地产权属有争议或不清的房地产；已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列为文物
7、保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物；被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；未依法登记领取权属证书的房地产；未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房 地产；行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权， 但法律允许抵押的除外；划拨土地使用权。抵押权的物上请求权贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。停止侵害请求权请求恢复原状或提供额外担保消除危险请求权排除妨碍请求权损害赔偿请求权房屋拍卖所得的清偿顺序是：A支付处分抵押房屋的费用，B扣除抵押房屋应承担的税款，
8、C偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，D剩余金额返还抵押人，E若拍卖所得不足于支付前三项费用的，抵押权人可以向抵押人追偿。法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知 下列人员以保证他们的优先购买权：A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人；C与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的 所有人；D按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的 原出售单位。质押贷款v 质押也称质权。质权是债权人享有的通过占有 债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿 的权利。 v设立质权的人为出质人，享有质权的人为质权人 。质权人对质押财产享有占有权质权人对质押物所生孳息享有收益权质权人有决
9、定拍卖或变卖质押财产的权利质权人享有妥善保管质押财产的义务质押与抵押的异同质押与抵押的共同点A都属于物权的担保方式；B都以取得所押财产的价值为目的；C质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离；D都以所押财产的价值优先受偿。质押与抵押的区别A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人 时生效；抵押不需转移抵押物，抵押需要登记，抵押自 登记之日起生效。B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息 由抵押人收取。C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人 可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中， 抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。D质押中质权人对质物有保管的
10、义务，并对此承担相关的法 律责任。根据担保法第75条规定下列权利可以质押：1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提 单2）依法可以转让的股份、股票3）依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权 中的财产权4）依法可以质押的其他权利杠杆原理为什么？v 杠杆原理实际上是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的。杠杆正作用杠杆中性作用杠杆负作用L越大越好！L越大越不好！本息均还法v 类似于等额本金还款v 把按揭贷款的本金总额与 利息总额相加，然后平均 分摊到还款期限的每个月 中。v 作为还款人，每个月还给 银行固定金额。 每月摊还本金
11、 = 每月摊还利息 = 每月还款额 =每月摊还本金+每月摊还利息先息后本法等额本息还款复利计算，M为贷款额，n为贷款月数，i为贷款的月利率v 本息总额 =v 月还款额 =还款次数金 额等额本息还款法等额本金还款法每次偿还本息数比较等额本金还款法比等额本息法利息支付少还款次数金 额等额本息还款法等额本金还款法每次偿还利息比较还款次数金 额等额本息还款法等额本金还款法每次偿还本金数额比较v 在抵押贷款中，抵押物的实际控制权和使用都还是在抵押人方面，抵押权人对抵押物并没有任何的实际控制。v 抵押权人对抵押房屋如何使用和管理具有一定的请求权。v 抵押人虽然实际占用着抵押房屋，但涉及到对抵押房屋任何改变
12、（包括实体和权益）的事项都不能单方面作出决定，必须与抵押权人取得联系、沟通和一致。抵押贷款v 期前还款就是借款人出于自身利益在贷款未到期前不履行合同，提前还款的行为。v 属于违约的一种，但一般其承受的罚则被认为并不对双方造成特别重大的伤害，因此一般是可以许可的。v 提前还款的权利是借款人拥有的一项期权。v 期前还款造成了银行的损失：（1）破坏了银行的贷款组合安排，使银行处在不利地位。（2）从清偿到银行重新找到新的借款人，需要一定的时间，这段时间资金的闲置造成银行的利息损失。v期前还款多发生在市场利率降低的时期，借款人为了取得较低利率的借款，减少还款额，就采用了期前还款措施；由于新贷款利率较低，
13、使银行又有一些利息损失。 在出现期前还款时，银行一般要求借款人多付6个月的利息，或多付剩余本金的1%5%，作为对期前还款的惩罚。 期前还款罚则都应在合同中预先作出说明。期前还款的处理v 本息均还法v 先息后本法剩余本金=P (1+r)n1-月还款额已还年限年金终值系数变率抵押贷款的优点（1）因利率可变，所以其初始利率较固定利率贷款的利率要 低，可以吸引更多的客户。 （2）因利率低、还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有 利于银行在贷款时做更全面的评价，选择性更大。 （3）利率变动，还款额数量变化，可避免固定利率持续高还 款额的压力，减少违约现象。 （4）在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低
14、还款额减 少，不会出现市场利率低而贷款利率高对抵押人不利的情况 ，迫使抵押人违约或进行二次抵押、再抵押。 （5）由于利率随市场而变，不会造成银行利率风险，所以没 有期前清偿罚金。 变率抵押贷款的缺点（1）由于利率是波动的，虽然初始利率低，但未来有升高的可 能性，使借款人利率风险加大 。 （2）利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上升，导致借款 人还款困难，使贷款拖欠或成 为坏账的可能性加大。（3）较低的初始利率可能会很快上升，借款人由低利率而形成 的还款额低可能会迅速消失。 （4）还款额过大的波动造成借款人心理的不稳定，很多借款人 不希望还款额变化过大。 （5）利率每次变动都要双方协商，所以双
15、方常对怎样分摊利率 风险争论不休，讨价还价，成本升高。逆年金抵押贷款v 贷款人已拥有房屋所有权并向银行抵押房产，银行根据 评估后的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签 署协议，然后分期向贷款人支付贷款供其支配。 v 逆向年金抵押贷款方式针对的是老年人群体。 v 可以使房屋所有人利用房屋取得资金，进行消费和其他 方面的投资，提高了资产的流动性。v 房屋升值幅度小或贬值时，借款人违约风险加大。LOGO个人住房贷款个人住房贷款是指放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一种担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵押、质押和保证等。个人住房贷款是房地产金融业务
16、的主要内容，并将会逐渐发展成为最主要的内容。一、个人住房贷款的特点u从性质上说，个人住房贷款是消费贷款的一种。u个人住房贷款必须设立担保。u住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。u个人住房贷款的基础是抵押权。u抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。u个人住房抵押贷款可以实行证券化。u深圳信托性质的“住房抵押贷款债券”。u个人住房贷款业务具有一定的政策性。u利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，u政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。u个人住房贷款成本较高，但效益较好。个人住房贷款的种类1.政策性个人住房抵押贷款n住房公积金贷款政府n政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）。n企业单位的政策性住房贷款贴息贷款，即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。2.自营性个人住房抵押贷款是商业银行利用自己的资金条件，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业
