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1、1巴中房地产市场分析君隽咨询地产研究中心二零一四年六月2PART1 巴中城市规划及经济发展1.1 巴中城市规划分析1.2 巴中经济发展分析3【城市区位】巴中位于城东北的门户位置，可实现成渝、关 天两大经济区无缝对接，具有举足轻重的战略投资地位1巴中城市规划及经济发展-1.1城市规划n城市区位：位于城东北的门户位置，是连接川渝陕的交通枢纽。巴中市，位于四川省东北部，是四川北部的 门户。南接南充，西抵广元，北接陕西汉中，东邻达川。 n巴中市巴州区位于成都、重庆、西安3个特大城市的几何中心，距离都在300公里左右，周边有9个中等城市 ，40余个县级城市，可实现成渝、关天两大经济区无缝对接，具有举足轻
2、重的战略投资地位。既是华南、华东 地区走向西部、中亚、西安乃至欧洲市场的必经之路，又是东北、华北地区南下西南、南亚、东南亚的重要走 廊，要素集聚和扩散的区位优势十分明显。4公路运输（1）广巴高速G5012（广元市-巴中市） （2）巴南高速S2（巴中市-南充西充县） （3）巴达高速G5012（巴中市-达州市） （4）巴陕高速G85（巴中市-陕西汉中市） （5）巴广渝高速G85（巴中-南充广安重庆） （6）绵巴高速（绵阳市-巴中市） （7）巴万高速（巴中市-万源市）铁路运输（1）广巴铁路（广元市-巴中市）已通车。 （2）巴达铁路（巴中市-达州市）2014年通车。 （3）汉巴南铁路（南充-巴中-汉中
3、）2013年8 月13日成渝经济区城际轨道交通线网规划已通过评审。航空运输巴中机场：位于巴中市恩阳区兴隆场乡预计 2015年开工建设，2020年左右竣工投用。【城市交通】七条高速，三条铁路以及规划中的巴中机场将 助力巴中对外交通完善和经济快速发展1巴中城市规划及经济发展-1.1城市规划5【人口结构】巴中人口基数大达400万，其中巴州区城镇常 住人口约50万；典型的劳务人口输出大市，综合消费能力强n全市辖区登记的户籍人口约为400万人，下辖巴州区（人口148.5万）、通江县（人口 80万）、南江县 （人 口70万）、平昌县（人口106万）。其中，农业人口约为330万人，项目所在巴州区城镇常住人口
4、49.89*万人 。整体巴中人口基数大，农业人口比重大，属于较为典型的以农业经济为主的城市。 n巴中人口流动性增强，流动规模增加，强化了与沿海发达地区的经济的联动性，增加了巴中人民的经济收 入，提高综合消费能力。巴中市典型的劳务人口输出大市，有百万人在外打工，主要流向广东、浙江、江 苏、福建、上海、北京等经济发达地区，市内流动人口是农村人口流向城镇，加速城镇经济发展。1巴中城市规划及经济发展-1.1城市规划数据来源：巴中市巴州区统计局关于2012年全区国民经济和社会发展的统计公报6巴中北京广州、深圳上海福建西安巴中人口外出流向示意图巴中区域人口流动示意图人口流入： n巴中市内人口流动主要为农村
5、人口、周 边乡镇人口向巴州区的进城流动。人口流出： n巴中市2013年外出务工人群约150万人，占据全部 农村人口的50%左右； n 外出务工地点主要集中广东、上海东南沿海城市 以及距离巴中较近的西安地区。【人口流动】人口流动性较强，农村人口进城以及外出务工 现象较为明显，典型劳动力输出型城市1巴中城市规划及经济发展-1.1城市规划7【城市规划/市域】巴中规划目标成为区域中心城市，发展 形成“一城两翼，三副五廊”的空间结构n 规划到2015年，市域人口为410万，市域城镇人口为185万，城镇化水平约为45%，其中中心城区人口规模约80万，建设用地面积80平方千米。规划到2020年，市域人口41
6、6万，市域城镇人口250万，城镇化水平为60%，其中中心城区人口规模为100万人左右，建设用地面积约为95.6平方千米。n “一城两翼，三副五廊”的空间结构。“一城两翼”是指巴州城区、兴文城区和恩阳城区；“三幅”是指平昌县城、通江县城和南江县城；五廊是指巴广、巴南、巴汉、巴达、巴万五条对外的交通廊道。1巴中城市规划及经济发展-1.1城市规划8【城市规划 /城区】 “一城两翼”三大城区，其中巴州城区发展 成为行政、文化、商业金融、现代服务业为主的城市中心区n城区按照“一城两翼”的发展规划展开。分别为巴州城区、恩阳城区、兴文城区。 n巴州城区是以行政、文化、商业金融、现代服务业为主的城市中心区，预
7、计到2020年人口规模约45万，城 市建设用地33平方公里。 n兴文片区是以工业、物流及生活服务功能为主的综合发展区，作为东部城区的核心，规划人口20万人，建 设用地21.5平方公里； n恩阳城区是以文化功能、居住为主的新城区，规划人口23万，城市建设用地规模20平方公里。1巴中城市规划及经济发展-1.1城市规划9【城市规划 /片区】巴州城区的发展主要分为六个片区，以江北 、巴城及回风三个片区为主，宗地处于三大片区辐射范围内n巴州城区的发展主要分为六个片区，分别为江北片区、巴城片区、回风片区、南坝片区、宕梁片区、东 兴场片区 n江北片区：以行政办公、金融信息、教育文化为其主要功能，是全市的行政
8、信息中心； n巴城片区：以商业贸易、文化娱乐、旅游服务为其主要功能，是全市的文化商贸中心； n回风片区：以商业贸易、文化娱乐、行政办公为其主要功能； n南坝片区：以科研、信息和高科技孵化、休疗养、高档居住为其主要功能； n宕梁片区：以商贸、居住为主的综合区； n东兴场片区：以商贸、居住为主的综合区。1巴中城市规划及经济发展-1.1城市规划江北片区巴城片区回风片区南坝 片区宕梁片区东兴场片 区10【GDP】巴中经济持续稳定增长，2013年达到415.94亿元， 创历史新高，增长率保持在10%以上，整体增速领先全省n 巴中市全民生产总值呈现 连年上升的趋势，2013年 的全民生产总值达到历史 新高
9、415.94亿元，近七年 年增长率持续保持在10% 以上。其2012年增速比全 省、全国平均水平分别高 出1.3个、6.1个百分点， 与自贡、遂宁一致，位列 全省第10。 n 2013年，巴中第一产业实 现增加值79.01亿元，同比 增长3.4%。2013年，全市 第二产业实现增加值 191.46亿元，同比增长 15.5%。1巴中城市规划及经济发展-1.2经济发展2007-2013川北三市GDP发展动态分布11【固定投资】巴中固定资产投资连年增长，2013年达到 651.01亿元，增幅位列全省第一n 近年，巴中市固定资产投资呈现连年上升趋势，年增长率平均约40%。2013年巴中固定资产 投资总
10、额达到651.01亿元，相对于2012年的增长率为35%。其中2012年，增速高于全省平均水 平30.9个百分点，全年度稳居市州第一位；投资完成总量超过内江、攀枝花，略低于广元市 ，居市州第15位；投资额占全省的比重由去年的2.1%提高到2.7%，上升0.6个百分点，其增幅 位于全省第一。1巴中城市规划及经济发展-1.2经济发展12【人均收入】2013年巴中人均可支配收入创历史新高达 18937元，年平均增长率在15%左右，财产性收入占比39.9%n 近年，巴中市城镇人居可支配收入呈现逐年稳步上升的区域，年平均增长率在15%左右， 2013年巴中城镇人均可支配收入达到18937元的历史新高。比
11、上年增加1938元，增长11.4%。 n 从收入构成看：2013年，四大收入全面增长，财产性收入增长居第一，达39.9%，经营性收 入、转移性收入和工资性收入分别增长29.7%、23.1%和10.2%。1巴中城市规划及经济发展-1.2经济发展13【社会零售总额】巴中社会零售总额稳步上升，商品零售增 长快于餐饮收入增长，分别增长14.7%和13.7%n 近年，巴中社会消费品零售总额呈现稳步上升的趋势，但整体的增长率却呈现连年下滑趋势 。2013年，全市实现社会消费品零售总额180.3亿元，同比增长14.5%。其中，限额以上单位实 现社会消费品零售额79.4亿元，增长21.8%。从经营看，城镇消费
12、快于乡村，分别增长15.2%和 11.3%；从消费形态看，商品零售增长快于餐饮收入增长，分别增长14.7%和13.7%。 1巴中城市规划及经济发展-1.2经济发展14【产业结构】巴中产业结构以第二产业为主，且比重持续增 加，2013年高达46%，第一产业占比下降明显n 目前巴中的主要产业以第二产业为主，第二产业的比重近些年持续增加。 n 巴中将成为以第二产业为核心带动力的经济发展模式正持续的展开。 n 2013年三产的比重分别为19%、46%、35%。1巴中城市规划及经济发展-1.2经济发展2007-2013 巴中产业结构动态分析 15【房地产投资】巴中房地产投资总额持续增加，整体呈现 上涨趋
13、势，2013年到达63.99亿元，占比略有下降n 从上图可以看出，近年巴中市房地产投资持续增加，整体呈现上涨趋势，但整体的占有固定 资产投资的比例相对较少。2013年的房地产投资占固定资产投资的10%。1巴中城市规划及经济发展-1.2经济发展16【居民消费】 2013年巴中市人均消费支出金额达到1.4万 元，人均消费支出持续增加，居民消费意识相对较强n 近年，从上图可以看出，巴中人均可支配收入及人均消费支出金额连年呈现上涨趋势，到 2013年，巴中市人均消费支出金额达到1.4万元/年。消费性支出占据人均可支配收入的75% 以上，可见巴中人民的消费意识相对较强。1巴中城市规划及经济发展-1.2经
14、济发展17【巴中城市规划及经济发展小结】p小结一：城市发展迅速，商业潜力巨大。 随着今年巴中城市化进程的加快，巴中城市发展即将开启新的篇章，道路交通快速发展，使得巴中城市经济产生飞跃式的进步，作为未来的区域性枢纽城市，巴中未来的商业发展潜力巨大。 目前巴中市的整体经济环境都呈现出较好的形式，经济增长速度领先四川其他县市，国民生产总值、人居可支配收入等都将在未来迎来较大的增长。从而使得巴中的消费能力在现有的基础上得到进一步的提升，未来城市的消费潜力巨大。p小结二：城市外拓发展，保证房地产稳步发展。 巴中人口基数大，随着交通网络的发展完善，巴中的城镇化发展将迎来高速发展阶段，城市发展将走上更高的台
15、阶。 房地产市场将在未来相当长的一段时间内保持火热，未来前景看好！ 巴中迎来了历史上最好的发展机遇，梦想之门已悄然开启。1巴中城市规划及经济发展-小结18PART2 巴中主城区房地产市场分析1.1 房地产市场概况1.2 巴中土地市场分析1.3 巴中住宅市场分析1.4 巴中主要在售项目1.5 房地产市场小结19 2012年全市74户房地产开发企业完成投资49.27亿元，比上年增长29.6%。其中， 住宅投资38.69亿元，增长29.7%。【房地产投资项目运行情况 】综合多个分析维度，巴中房 地产投资项目运行处于快速发展阶段，增长幅度可观2012年全市房屋施工534.11万，增长9.8%， 其中，
16、住宅428.68万，占施工面积的80.3%， 增长5.9%；当年新开工181.32万，占总施工 面的33.9%，增长34.6%。全市商品房销售面积153.41万，增长56.4%， 实现销售额51.92亿元，增长73%。其中住宅销 售面积135.37亿元，增长48.7%，实现销售额 40.31亿元，占房屋销售总额的77.6%. 三级资质企业53户，占72%，2级仅两户，一级 仍为空白。私营房地产企业29户，施工房屋面 积217.17万，占施工总面积的40.7%。 通江县房屋销售面积同比增长1.7倍，同比销售 情况全市最好；南江县房屋施工面积增长1.28倍 ，增幅全市最高；巴州区房屋施工面积232.76万 ，总量全市最大。 1234从施工面积看从销售情况看从企业资质与注册类型上看从县区看2巴中主城区房地产市场分析-2.1整体概况20n 巴中市（巴州区）2008-2012 年共计拍卖土地43宗，面积 近4300亩。 n 08年-11年，巴州区供应土地 的量非常之少，这也是导致 房价上涨过快的一个重要因 素，总共只有400余亩，相当 于2
