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1、天地源木塔寺项目 发展概念策划2006年7月29日天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 2研究框架市场市场策略策略开发开发投资投资高新区市场环境项目市场定位策略的选择开发建议及指标设定建安成本及经济效益估算土地价格的敏感分析天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 3PART3 开发市场领先者的开发建议市场跟随者的开发建议天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 4（一）市场领先者的开发建议开发强度选取物业类型组合户型面积配比开发分期及开发时序天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 5开发强度选取高新区在售楼盘容积率： 2.7-3.8曲江在售楼盘容积率： 1.8-2.5本
2、项目产品发展方向： 以18层以下高层为主，发展部分 多层物业 充分发挥项目的景观优势 保证较高土地利用率 保证产品的均好性高新区在售项目产品： 高层（18层）：54% 高层（12层，18层）：26% 小高层（6层，小高层高层，高新区多层物业稀缺B地块价值均衡性较强，以高层为主，辅以部分多层C地块价值相对较高，可多设置多层物业市场领先者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 11整体户型面积配比总体户均面积147平方米户型中三房大三房四房 户均面积重 心(m2)120-130144160-180总价范围50-60万元60-75万70-80万元 户型套数比 例25%45%30%分布情况主
3、要分布在A 地块 高层物业高层物业主要分布 多层物业， 可设置部分 叠加复式单 位市场领先者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 12开发分期总开发面积约25万平方米开发周期设定为4年，销售期3年考虑因素：目前高端物业平均每年消化量在7-10万本项目凭借形近似的资源条件和品牌资源，预计年销售量可达8-9万平方米参考楼盘物业类 型及主力套价消化量及销售速度中海华庭小高层、高层 50-80万，均价47008万平方米/年，约460套/年绿地世纪城高层、小高层物业 40-60万，均价420010万平方米/年，约770套/年曲江6号小高层为 主 80-100万，均价4600-48007万平方
4、米/年，约400套/年市场领先者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 13（二）市场跟随者的开发建议开发强度选取物业类型组合户型面积配比开发分期及开发时序天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 14开发强度选取总用地面积：150亩整体容积率取3三块地容积率均取3建筑密度：20%ABC办公用地 容积率4农民 回迁房公园用地市场跟随者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 15物业类型组合物业类型高层小高层 层数18层12层 平面结构一梯三户一梯两户 建筑面积比例约80%约20% 用地分布情况主要分布在B、C 地块主要分布在A、B 地块 考虑因素采用高容积率、低建筑密度
5、，保证产品均好性由于C地块景观面较宽，价值较高，多设置高层以提升产品价值市场跟随者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 16户型面积配比整体户均面积120平方米拉长产品线、扩大产品覆盖面，抢夺高新区中高端市场各类消费人群户型二房中三房大三房四房 户均面积 重心 (m2)90115120-135140总价范围30-35万40-45万45-50 万50-55万户型套数 比例15%25%45%15%分布情况主要分 布在A 地块分布A、 B地块主要分 布在B 、C地 块主要分布 在C地 块市场跟随者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 17开发周期及开发时序总开发面积约为30万
6、平方米开发周期设定为4年，销售期3年考虑因素：目前在售高新区主要物业的年消化量10-12万平方米/年本项目凭借枫林绿洲项目品牌优势，预计每年消化量10-12万参考楼 盘物业类 型及主力套价消化量及销售速度紫薇臻品小高层、高层 30-55万，均价3800-400010万平方米/年，约900套/年枫林绿 洲小高层、高层物业 40-60万，均价3600-380012万平方米/年，约1015套/年城市风 景小高层为 主 40-50万，均价3500-360012万平方米/年，约1049套/年市场跟随者策略天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 18PART4 投资估算市场领先者（方案一）投资估算市
7、场跟随者（方案二）投资估算两方案对比天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 19市场领先者（方案一）：容积率2.4主要经济经济 技术术指标标项目指标比例备注总用地面积100000平方米 100%150亩 总建筑密度25% 毛容积率2.4 总建筑面积288339平方米 地下总建筑 面积46939平方米 地下室车库（包括人防） 地上总建筑 面积241400平方米 计入容积率部分 多层（6层）32880平方米 14% 小高层（12层）17600平方米 7% 高层（18层）189920平方米 79% 会所建筑面积1000平方米 住宅总户数1676户 按每户平均面积144m2计算车位配比1：1.2
8、 其中2/3 按地下停车考虑注明：其中A地块容积率3.0， B地块容积率2.5， C地块容积率1.5，市场领先者（方案一）天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 20售价设定本本项项项项目目现时现时现时现时 售价售价未来售价未来售价多多层层层层（6 6层层层层）：）：50005000元元 高高层层层层（1818层层层层）：）：43004300元元项项项项目未来三年目未来三年销销销销售期均价售期均价 多多层层层层：55005500元元 高高层层层层：46004600元元 参考楼 盘中海华庭高层（24层）：4500元 小高层（12层）：5200元高新区价格年增长率2.5%考虑多层产品的稀缺性
9、，按年 均3%增长 本项目销售期3年绿地世纪城高层（18-24层）：均价4300元曲江华府小高层（12层）：均价4800元 多层（6层）：均价5500元枫林华府多层（6层）：5000元市场领先者（方案一）天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 21销售收入估算说明：以上销售收入暂未考虑商业销售收入，小高层和高层按均价4600元/平方米考虑。销销售收入预测预测 表总总体 项项 目 面积积 （m2）售价 (元/m2) 小计计 （万元） 住宅 多层住宅 32,880 5,500 18,084 高层住宅 207,520 4,600 95,459 住宅小计 240,400 4,723 113,54
10、3 可售车库（个） 1341个 8万元/个 10,729 总体合计 240,400 5,169 124,272 市场领先者（方案一）天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 22不含土地成本的投资估算开发发成本费费用估算表序号项项 目投资额资额(万元)地上面积单积单方 投资资（元） 1开发发成本 59,583 2,468 1.1土地成本 - - 1.2前期费用 2,345 97 1.3建安成本 45,405 1,881 1.4公建配套设施 4,728 196 1.5开发期规费 5,937 246 1.6不可预见费 （2%） 1,168 48 2开发费发费用 8,003 332 2.1企业管
11、理费（2%) 1,192 49 2.2销售费用（3%） 3,728 154 2.3财务费 用 3,083 128 3总总成本费费用 67,586 2,800 4销销售税项项 8,326 345 5总销总销售成本 75,913 3,145 市场领先者（方案一）天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 23不同地价条件下的投资收益注：按容积率2.4测算土地价格80万元/亩 100万元/亩 120万元/亩 140万元/亩 160万元/亩 180万元/亩 楼面地价 （元/m2）49 7 62 1 74 6 87 0 99 4 1,11 8 不含土地成本的开发发 成本费费用（元/m2）3,14 5
12、3,14 5 3,14 5 3,14 5 3,14 5 3,14 5 单单方总总成本合计计 （元/m2）3,64 2 3,76 6 3,89 0 4,01 5 4,13 9 4,26 3 项项目总总投资资 （万元）87,91 3 90,91 3 93,91 3 96,91 3 99,91 3 102,91 3 总销总销售收入 （万元）124,27 2 124,27 2 124,27 2 124,27 2 124,27 2 124,27 2 税前利润润 （万元）36,359 33,359 30,359 27,359 24,359 21,359 （所得税前） 投资资收益率41.4%36.7%32.
13、3%28.2%24.4%20.8%市场领先者（方案一）天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 24开发成本-售价的敏感性分析备注：基准方案按地价为180万元/亩计算市场领先者（方案一）（所得税前） 投资收益率开发发成本变变化85%90%95%100%105%110%115%售价变变化85%20.8%14.0%8.0%2.6%-2.2%-6.7%-10.7%90%27.9%20.8%14.4%8.7%3.5%-1.2%-5.5%95%35.0%27.5%20.8%14.7%9.3%4.3%-0.2%100%42.1%34.2%27.1%20.8%15.0%9.8%5.0%105%49.2%
14、40.9%33.5%26.8%20.8%15.3%10.3%110%56.3%47.6%39.8%32.8%26.5%20.8%15.5%115%63.4%54.3%46.2%38.9%32.3%26.2%20.8%天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 25市场跟随者（方案二）：容积率3.0主要经济经济 技术术指标标项目指标比例备注总用地面积100000平方米 100%150亩 总建筑密度25% 毛容积率3.0 总建筑面积358464平方米 地下总建筑 面积57464平方米 地下室车库（包括人防） 地上总建筑 面积301000平方米 计入容积率部分 小高层（12层）60000平方米 20% 高层（18层）240000平方米 80% 会所建筑面积1000平方米 住宅总户数2736户 按每户平均面积110m2计算车位配比1：1 其中60% 按地下停车考虑市场跟随者（方案二）天地源木塔寺项目发展概念策划研究| Page 26售价设定本本项项项项目目现时
