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1、葫芦岛项目商业市场报告营销管理中心销售管理部前前 言言针对本案此次市场调研主要目的是：通过对葫芦岛市宏观经济状况研究、葫芦岛市区 房地产市场发展状况及既定目标客群消费观念研究，分 析出本案所在区域的商业地产市场供求情，预测出未来 房产市场的发展趋势，同时结合供求状况寻找出本案的 市场机会点。通过对项目优劣势分析，结合城市总体规 划对项目进行精准定位，寻求相关解决策略，为项目的 产品规划设计提出建设性意见；为后续营销策划活动执 行提出参考性方向；为未来销售策略及价格制定等提供 客观依据。目目 录录一、研究方法与模型选择 二、城市经济与宏观分析 三、各种商业类型比较 四、竞争个案对比研究 五、客群
2、及业态分析 六、产品规划设计建议 七、价格建议一、研究方法与模型选择针对本案研究方法针对本案研究方法 市场调研报告分析原则市场调研报告分析原则 针对本案市调报告研究框架针对本案市调报告研究框架 市调报告研究模型市调报告研究模型针对本案研究方法针对本案研究方法 基于葫芦岛市、龙港区房地产市场供应与潜在客基于葫芦岛市、龙港区房地产市场供应与潜在客 户需求深入调查分析，以及对供应和需求两方面户需求深入调查分析，以及对供应和需求两方面 变化趋势的研究，为本项目的产品规划设计、功变化趋势的研究，为本项目的产品规划设计、功 能布局、物业配比等提供客观依据。能布局、物业配比等提供客观依据。 通过对本项目地块
3、环境、项目开发战略目标、市通过对本项目地块环境、项目开发战略目标、市 政规划等分析，确定未来客群、建筑类型、产品政规划等分析，确定未来客群、建筑类型、产品 规划、价格体系、销售策略等。规划、价格体系、销售策略等。 通过对项目方案的开发模式、市场价格分析，产通过对项目方案的开发模式、市场价格分析，产 品规划等拟定销售方案，达到整体预测其综合投品规划等拟定销售方案，达到整体预测其综合投 资回报水平。资回报水平。针对本案市调报告研究框架城市经济与地产宏观 分析 区域房地产市场分析 竞争个案对比研究 客群分析产品规划建议 营销规划SWOT矩阵分析本案环境分析第一步 第二步第三 步第 四 步第五步市调报
4、告研究模型物业需求量预测 GDP变化及其预测 物业供需状况 土地供应量 价格预测 经济增长刺激需求 人口增长与 新增的住宅求 人口及其发展规划 消费者需求调查 确定目标客户群 人均居住面积变化 研究目的 项目定位 房产价格定位 面积户型配比 建筑类型及销售方案 物业供应市场调查 SWOT分析 供需对比分析 二、城市经济与房地产宏观分析 城市定位城市定位 城市概况城市概况 地理位置地理位置 交通运输交通运输 城市总体规划城市总体规划 人口规模人口规模 国内生产总值预测国内生产总值预测 葫芦岛国民生产总值及增长葫芦岛国民生产总值及增长 率率 葫芦岛人均葫芦岛人均GPDGPD指数指数 葫芦岛葫芦岛C
5、PICPI指数指数 葫芦岛全社会固定资产投资和房地葫芦岛全社会固定资产投资和房地 产投资情况产投资情况 葫芦岛市社会消费品零售总葫芦岛市社会消费品零售总 额额 葫芦岛市人均可支配收入葫芦岛市人均可支配收入 葫芦岛市居民人均消费支出葫芦岛市居民人均消费支出 构成情况构成情况 葫芦岛市房地产市场分析葫芦岛市房地产市场分析 葫芦岛市房地产投资额葫芦岛市房地产投资额 葫芦岛市人均居住面积葫芦岛市人均居住面积 葫芦岛市土地供应量葫芦岛市土地供应量 葫芦岛市商品房上市面积葫芦岛市商品房上市面积 北京葫芦岛商品房价格分布北京葫芦岛商品房价格分布 葫芦岛市支柱产业经济指数葫芦岛市支柱产业经济指数二、城市经济与
6、房地产宏观分 析城市定位 辽宁西部地区经济重心辽宁西部地区经济重心 京沈地区海滨休闲游憩地京沈地区海滨休闲游憩地 东北地区港口及重要物流中心东北地区港口及重要物流中心 我国重要重化基地我国重要重化基地 我国重要船舶制造基地我国重要船舶制造基地 我国重要有色金属冶炼基地我国重要有色金属冶炼基地 海滨度假旅游城市海滨度假旅游城市城城 市市 概概 述述地理位置概况地理位置概况 葫芦岛市地处辽宁省西南部，葫芦岛市位于辽宁省西南部，葫芦岛市地处辽宁省西南部，葫芦岛市位于辽宁省西南部， 东经东经11912471191247-12102-12102、北纬、北纬3959-41123959-4112，中心坐标东
7、经，中心坐标东经 1203812038、北纬、北纬40564056。东与锦州为临，西与山海关毗连，南临。东与锦州为临，西与山海关毗连，南临 渤海湾，北与朝阳市接壤。南北垂直最大跨度约渤海湾，北与朝阳市接壤。南北垂直最大跨度约133133千米，东千米，东 西垂直最大跨度约西垂直最大跨度约150150千米，总面积千米，总面积10375.7210375.72平方千米。平方千米。20042004 年末全市总户数年末全市总户数89.589.5万户，总人口万户，总人口273.0273.0万人，其中非农业人万人，其中非农业人 口为口为80.580.5万人，占总人口的万人，占总人口的29.529.5；农业人口
8、；农业人口192.5192.5万人，占总万人，占总 人口的人口的70.570.5，与大连、营口、秦皇岛、青岛等市构成环渤海，与大连、营口、秦皇岛、青岛等市构成环渤海 经济圈，扼关内外之咽喉，是中国东北的西大门，为山海关经济圈，扼关内外之咽喉，是中国东北的西大门，为山海关 外第一市。外第一市。 葫芦岛地区地处沿海，但渤海为内海，所以大陆 葫芦岛地区地处沿海，但渤海为内海，所以大陆 性气候性气候 明显，四季分明。各地年平均气温在明显，四季分明。各地年平均气温在8.2-9.2 8.2-9.2 摄氏度摄氏度, ,年平均最年平均最 高气温在高气温在14.3-15.114.3-15.1摄氏度之间，年摄氏度
9、之间，年 平均最低气温为平均最低气温为2.3-4.02.3-4.0摄摄 氏度，建昌气温处于下限，氏度，建昌气温处于下限， 绥中气温为上限。绥中气温为上限。 葫芦岛地区平葫芦岛地区平 均降水量在均降水量在560-630560-630毫米，建昌最少，毫米，建昌最少， 为为560.4560.4毫米毫米, ,绥中为绥中为 630.5630.5毫米。由于本地区属于季风毫米。由于本地区属于季风 性大陆气候性大陆气候, ,受大气环流影响受大气环流影响 , ,四季降水量分布差异很四季降水量分布差异很 大。全年降水量主要集中在大。全年降水量主要集中在7-87-8月份，月份， 冬季降不量仅占冬季降不量仅占 全年降
10、水量的全年降水量的3-4%3-4%。 多姿多采的旅游风光。历史的变迁和社会的发展，给葫 多姿多采的旅游风光。历史的变迁和社会的发展，给葫 芦岛市留下芦岛市留下 了大量的文物古迹和风景名胜，驰名海内外的水了大量的文物古迹和风景名胜，驰名海内外的水 上长城上长城九门口长城、九门口长城、 “ “第二北戴河第二北戴河” ”兴城和可与北京故宫、兴城和可与北京故宫、 长城的考古价值相媲美的秦皇汉长城的考古价值相媲美的秦皇汉 武东巡东征时的碣石宫遗址武东巡东征时的碣石宫遗址 等游览区，都在葫芦岛境内，以此为依托的等游览区，都在葫芦岛境内，以此为依托的 沿海一线沿海一线3030余处余处 景区、景点，形成了葫芦
11、岛景区、景点，形成了葫芦岛“ “悠久的名胜古迹、迷人的悠久的名胜古迹、迷人的 走廊风走廊风 采采” ”的特色。的特色。二、城市经济与房地产宏观分析交通运输交通运输二、城市经济与房地产宏观分析葫芦岛是联接东北和华北地区的总要城市，地理位置十分重要，是葫芦岛是联接东北和华北地区的总要城市，地理位置十分重要，是 京沈高速、国道京沈高速、国道102102等多条国家级重点公路必经之地，同时也是东等多条国家级重点公路必经之地，同时也是东 北三省铁路、海运、航空等重要物流交通中心北三省铁路、海运、航空等重要物流交通中心城市总体规划城市总体规划葫芦岛市辖葫芦岛市辖3 3个市辖区、个市辖区、2 2个县，代管个县
12、，代管1 1个县级市。个县级市。葫芦岛市 面积葫芦岛市 面积1037510375平方千米，人口平方千米，人口273273万万 人。人。龙港区龙港区 面积 面积 138138平方千米，人口平方千米，人口1717万。 万。 连山区连山区 面积 面积16531653平方千米，人口平方千米，人口6262万。万。南票区南票区 面积 面积 512512平方千米，人口平方千米，人口1515万。万。兴城市兴城市 面积 面积21472147平方千米，人口平方千米，人口5656万。万。绥中县绥中县 面积 面积27642764平方千米，人口平方千米，人口6262万。万。 建昌县建昌县 面积 面积31613161平方
13、千米，人口平方千米，人口6161万。万。二、城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析城市总体规划城市总体规划 葫芦岛市整体规划布局将成为葫芦岛市整体规划布局将成为“ “两轴一带，十区三星两轴一带，十区三星” ”由半岛由半岛 型城市型城市” ”向向“ “走廊型都市走廊型都市” ”转变转变两轴一带两轴一带走廊型地带走廊型地带二、城市经济与房地产宏观分析葫芦岛市三大商圈及各大商业网点示意图葫芦岛市三大商圈及各大商业网点示意图玉皇商 圈老百货商 圈火车站商 圈 CBD二、城市经济与房地产宏观分析 葫芦岛主要商圈租赁价格 单位:元/天/平方米玉皇商 圈1.3-2.0 元/平米/ 日老百货商
14、圈2.5-3.5元/ 平米/日火车站商 圈1.5-2.8元/ 平米/日CBD二、城市经济与房地产宏观分析人口规模人口规模 从上图可以看出，随着城市不断外廓，城市经济不断发展，人口基数与规模逐年以0.3%增长，促进了城市房地产市场的发展以及各种产品需求的增加。城市经济与房地产宏观分析国内生产总值预测国内生产总值预测从上图可见：随着国民经济经济的飞速发展，以及中国人固有 的置业情节，致使经济活跃城市较高人群出现多次置业，并带 动其城市区域首次置业高峰。预计到2008年，受国家经济发展 拉动，将会出现一次置业高峰期及一次较大的市场放量期。二、城市经济与房地产宏观分析葫芦岛市国民生产总值及增长率从图标
15、上看从图标上看葫芦岛市国民生产总值及增长率每 年以14%的点数递增，城市经济活跃，产业结 构丰富二、城市经济与房地产宏观分析葫芦岛人均葫芦岛人均GPDGPD指数及增长率指数及增长率从图表上看葫芦岛当地人均从图表上看葫芦岛当地人均GPDGPD指数以指数以16%16%点数增长，人均点数增长，人均 GDPGDP达到我国中、高等级城市经济发展水平达到我国中、高等级城市经济发展水平二、城市经济与房地产宏观分析 葫芦岛人均葫芦岛人均CPICPI从图标显示葫芦岛市人均从图标显示葫芦岛市人均CPICPI指数以每年指数以每年3-5%3-5%点基数增加，整个城点基数增加，整个城 市消费能力呈逐年上涨态势，各类消费
16、品市场消化率良好市消费能力呈逐年上涨态势，各类消费品市场消化率良好二、城市经济与房地产宏观分析葫芦岛市全社会固定资产投资情况葫芦岛市全社会固定资产投资情况葫芦岛市近五年时间社会固定投资比例表现呈回落状态，葫芦岛市近五年时间社会固定投资比例表现呈回落状态，社会流动性投资呈上升态势社会流动性投资呈上升态势二、城市经济与房地产宏观分析葫芦岛市房地产投资总值和增长率葫芦岛市房地产投资总值和增长率从葫芦岛房地产投资近几年总值和增长率表现从葫芦岛房地产投资近几年总值和增长率表现20032003年是该市房年是该市房 地产投资高峰期，地产投资高峰期，20042004年年1010月是低谷区，随着国家和当地城市月是低谷区，随着国家和当地城市 快速发展，房地产投资总值以快速发展，房地产投资总值以1
