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1、 农科路项目营销推广沟通 “点睛”中州这是城市中心最珍稀空白的画布，邀你描绘精彩!汇报纲要项目概况PART.1目标设定 市场环境项目定位营销策略推广阶段PART.2PART.3PART.4PART.5PART.6项目概况PART.1目标设定 市场环境项目定位营销策略推广阶段PART.2PART.3PART.4PART.5PART.6【项目概况】区位项目地处城市中心区之核心，离花园路、东风路、农业路、文化路四条主干道均为500米，交通便利、生活商业配套齐备、教育资源丰富，天资卓越，为城市稀缺高尚居住区。【项目概况】项目属性【中心之核心，30万稀缺高尚住宅区】占地面积131.6 亩建筑面积30余万
2、容积率3.4楼栋数17总户数3048总车位数2342项目概况显而易见项目的特点十 分清楚所以对项目的定性和目标客户的 圈定都很简单相信前面和后面其他优秀的同行 都会就各种数据进行各种分析我们不想把已经很清楚的各种数 据罗列一遍 再耽误各位领导10分钟的时间所以我们的思路是：用最直接的方式来推进1、项目可能将要面临的问题2、我们要达到的目标3、我们将在什么样的环境下完成目标4、用什么样的方式完成目标项目概况PART.1目标设定 市场环境项目定位营销策略推广阶段PART.2PART.3PART.4PART.5PART.6项目可能将面临的问题市场对项目认知度低无高端客源积累客户对公司缺乏了解我们要达
3、到的目标利润周期品牌【利润】我们的价格目标？高售价是利润的保证，我们要做的的是通过营销和推广的双管齐下，实现利润最大化。郑州高端楼盘4、5月份成交数据楼盘名称5月成交明细4月成交明细均价 （元/）面积 （）套数 （套）均价 （元/）面积 （ ）套数 （套）低密 度豪 宅温哥华广场92327838438442542932 联盟新城75003250386194261030 绿城百合7013304253127183875671 纯高 层高 端项 目瑞园7340332633- 广汇PAMA61253185235860483839 曼哈顿广场60757422815866813172 银基王朝568550
4、51295778949851 天伦星钻5116666769455711826147 君悦城501474009348037893105 未来城487331100290463017340181 均价61575606郑州纯高层项目4、5月份成交数据181173404630290311004873未来城第二 梯队第一 梯队类别51949857782950515685银基王朝1471182645576966675116天伦星钻5828元/ 6201元/ 均价4645元/ 4931元/ 均价105789348039374005014君悦城72813158668174226075曼哈顿广场394838586
5、02331856125广汇PAMA-3333267340瑞园套数 （套）面积 （）均价 （元/ ）套数 （套）面积 （）均价 （元/）4月成交明细5月成交明细 楼盘名称对对比项项目分数 权权重本项项 目瑞园银银基王朝君悦城天伦伦星钻钻量化 分数权重 修正量化 分数权重 修正量化 分数权重 修正量化 分数权重 修正 地理位置10%100929.2909939.3858.5项目品牌10%1001101110310.31001010510.5建筑规模10%100909929.2868.6909项目配套10%10011511.5909959.5909外立面5%100909929.2909888.8园林
6、设计10%100959.510010858.5858.5户型设计10%100909909909909交通配套10%100959.5888.8858.5888.8周边配套10%100989.8909929.2929.2居住氛围10%10011011858.5888.8858.5安静程度5%100959.5959.5909888.8综合分数10010810299.498.6对比项目45月份均价7250元/5732元/4908元/4850元/市场量化比较法推导出项目初步定价 ：注：对比因素选择是购买者购买时普遍考虑的因素；以项目自身条件为基础（分子取值100）， 分别就每个对比因素，结论：通过市场比
7、较法，推导项目初步市场定位为5560元/一期实现均价 6000元/！因此，钧城认为，项目必须高举高打，入市即跻身第一 梯队高端阵营！通过项目推广和精准营销策略的实施， 我们有信心达到：高端客户心理揣摩：高价=高品质。在郑州高端市场 ，提升客户对项目心理价位，反而有利高端形象的建 立。【周期】以销带建，滚动开发；把控市场风险，快速回现。周期 营销周期的安排应该是同时满 足高售价实现和快节奏开发【周期】类别 楼盘名称5月成交明细4月成交明细面积 （）套数 （套）面积 （）套数 （套）第一 梯队广汇PAMA318523483839曼哈顿广场742281813172银基王朝505129949851均值
8、4746 42套5835 54套 第二 梯队天伦星钻66676911826147君悦城7400937893105未来城3110029017340181均值15055 150套12353144套第一梯队楼盘4、5月份月均销售面积为5290；第二梯队楼盘月均销售面积为13700。市场回暖的背景下，郑州中高端项目年销售面积预估在7-10万之间。我们的目标是：价格跻身第一梯队，销量紧贴第二梯队。【品牌】实现项目品牌与公司品 牌互动提升。通过项目的成功运作，大幅提升公司的知名度和美誉度奠定公司在市场地位，走快速可持续发展之路 我们的品牌目标是？品牌：互动发展，实现项目品牌与公司品牌的同步提升周期：以销带
9、建快速消化利润：创造价格顶峰，实现利润最大化【目标体系】在单位时间内利润、品牌良好互动，名、利双收！品牌互动案例借鉴 。【建业集团】森林半岛联盟新城建业省域化借鉴点：通过项目品牌的成功运作，使得项目品牌能够成为系列化、省域化发展。森林半岛：郑州森林半岛、洛阳森林半岛、开封森林半岛。联盟新城：郑州联盟新城、商丘联盟新城、漯河联盟新城。【国贸中心】位置农业路与花园路交汇处规模56万城市综合体介入时间2005年销售状况4年时间实现清盘，年销售 量约15万。借鉴点：项目品牌塑造公司品牌。农科路项目与国贸中心，同样得天独厚的地段优势，一个为住宅中的稀缺、一个为商业的绝版，几多相似。新田置业通过国贸中心项
10、目的成功运作，已经步入郑州市特大型知名发展商。2008年，新田挥师荥阳，囤地万亩洞林湖，进入高速发展期。郑州国贸中心项目概况PART.1目标设定 市场环境项目定位营销策略推广阶段PART.2PART.3PART.4PART.5PART.6【市场环境】成交量5月份郑州市住宅成交量为80.09万，尽管环比小幅下降，但仍然延续了3、4月份的热销势头。从09年近三个月的销售情况看，成交量较07-08年同期都有大幅增长，成交量逐步放大，市场明显回暖【市场环境】供求关系2009年郑州商品房批准预售量连续几个月同比大幅下降，到5月份为止累计供销比为0.5：1。累计可售商品房由1月份900.16万下降到目前的
11、682.28万平方米，月均减少43.58万 ，以此计算，年内郑州商品房供需结构有失衡的趋向。可售房源的减少，一方面将缓解房地产泡沫带来的不利影响；另一方面，市场供需矛盾显现，直接决定未来房价居高不下。需求逐步增加，供应逐步减少，市场出现供不应求局面。项目名称剩余货量销售阶段成交均价主力户型温哥华山庄2.2万销售中9232123-143三房、四房绿城百合5.4万销售中7015140-200三房联盟新城1.2万销售中7765165-191四房；广汇PAMA3.2万销售中6126140-190三房、四房银基王朝9.4万销售中5685180-200三房，200-220四房瑞园3.1万销售中734290
12、两房，140三房，170四房君悦城12万销售中501750多一房；90多二房；110多三房；天伦星钻7.8万销售中514370-90两房，120三房未来城6.5万销售中487388-104两房，137-151三房非常SOHO3万销售中507030-40多一房、70-80多两房阳光新城4万销售中5396洋房130-200，公寓30-97怡丰新都汇8万销售中5000 38-60一房、81-92两房、119三房第一阶梯第二阶梯第三阶梯第一阶梯项目存量有限， 随着09年销售消化，竞争 削弱。第二梯队项目数量 及竞争力有限价格均在4500元/ 以上，高端项目 6100-7700元/。高档住宅户型面积普遍
13、 较大，三房为主，面积 120-140。100以下 户型缺乏2010年项目入市时，存在较大竞争空白。为了抵御全球金融危机的影响，自2008年10月起，中央政府迅速调整了货币政策，开始向市场大幅注入流动性。 与此同时，美国、欧盟、日本都几乎同中国一样采取增加货币供应量来对抗金融危机，全球央行几乎同步开动印钞机，大量的钞票在短期内涌入市场，其必然结果一定是全球经济将从通货紧缩 向通货膨胀迅速转型，未来一年内，全球经济体的流动性将再次达到历史顶峰。货币供应量短期大幅增加，而短期内社会商品总量却没有明显增加，结果一定就是商品价格的大幅上涨，这种大涨通常是以固定资产价格的暴涨为序幕的。这些因素加上国家此
14、前刺激房地产消费的减少房地产交易税、降低首付比例等政策，房地产需求的大幅回暖已经大势不可逆转，中国房价再度暴涨已不可避免。全面通货膨胀在即，房价将再度暴涨天时地利人和 市场回暖、供需失衡、房价将稳步提升 2010年入市时规模高端项目竞争空白 花园路商圈适时成熟造就项目价值 成本大大降低，利润率大大提高 农科路适时打通 中心中的中心，商业、教育、人文、休闲配套 一应俱全。 英地适时以较低价格拿下地王地块 实力开发团队 精诚实干的合作团队【结论】项目概况PART.1目标设定 市场环境项目定位营销策略推广阶段PART.2PART.3PART.4PART.5PART.6【核心卖点分析】1. 城市中央最
15、后2块珍稀地王价值所在； 2. 繁华中取静、大隐于市的理想居所状态；3. 国贸、丹尼斯为核心的旗舰级商业配套；4. 四条主干道围绕的交通便利及未来规划发展；5. 丰富教育资源，数十年人文积淀的核心生活圈；6. 中原高速强大的后盾资源信心优势。一切与地段和资源有关！【核心价值提炼】城市中央新地王30万，稀缺大规模国贸、丹尼斯繁华取静大隐于市理想居所中心、尊贵、稀缺河南博物院人文气息(文化路)名校省实验中学餐饮酒吧街休闲文化奥斯卡影院文博广场动物园数十年文化积淀、成熟人居优势1:绝品地段、成熟配套优势2：稀缺大规模高品质人文社区与此相匹配的客户在哪里？【客户分析】项目最能打动客户的核心优势：项目的客户有哪些，首先来看一个客户细分表目标客户年龄跨越25-50岁间，囊括50、60、70、80四个年代，包括改善 型和城市栖居型客户，但无论何种类型、哪一年龄层客户，共同的标签都 是城市精英，看中的都是项目便捷的城市中心生活。详细客户分析 客户属性购买力客户来源家庭状况对应年龄置业目的首次置业城 市精英（城 市栖居型： 区域内工作 、生活客户 ，或为子女 教育而购房 ）45-55万 经三路金融机构 客户（促成团购并 以此核心扩散）； 经三路、农业路 企业高级白领； 科技市场中小私 营业主； 文化路教育系统 领导、教职工。 青年持家 2
