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1、1二级市场策划品控中心中原商业事业部p深业坪山商业前期定位报告三、项目租售政策定位二、项目营销定位一、深圳宏观经济及项目营销环境分析32.坪山宏观规划1.深圳市总体经济状况1.1 深圳市宏观经济指标 1.2 深圳商圈分布状况 1.3 龙岗区及宝龙工业区经济状况1.4 深圳总体经济状况总结3.坪山商业分析4. 消 费 者 分 析一、深圳宏观经济及项目营销环境分析4深圳经济总量位居全 国第四；06年人均 可支配收入为 22567.08元，年零 售总额达1671.29； 2010年规划实现零 售总额在2400-2600 亿元之间。 为商业发展奠定了良 好的经济基础。u经济总量：2006年深圳市GDP
2、为5813.56亿元，比2005年增长16.6%，在全国大中城市继续居第四位。人均GDP为69450元/人，比上年增长13.4%（按美元汇率折算，人均GDP为8815美元/人）。u收入水平：2006年居民人均可支配收入22567.08元，比上年增长5.0，居民人均消费性支出16628.16元，增长4.5。u零售总额：2006年，全市社会消费品市场持续趋旺，全年社会消费品零售总额达1671.29亿元，比上年增长16.2，增幅超过生产总值1.2个百分点，增长速度近10年来首次超过GDP增长。u政府规划：2010年实现社会消费品零售总额在2400亿2600亿元区间，商业增加值突破1000亿元。零售业
3、总营业面积控制在1600万平方米左右；人均零售面积约1.23平方米。数据来源：深圳市商业网点规划（20062010） 1.1深圳总体经济状况宏观经济指标5深圳商圈分布图东门商圈宝安中心区商圈华强商圈中心区商圈人民南商圈南山商圈龙岗中心区商圈 深圳目前商业特区内以 人民南、东门、华强北 、中心区、南山商圈为 代表、特区外以宝安、 龙岗商圈为代表。 深圳主要次级商业区域 渐成气候，其发展同样 引人注目；地铁沿线成 商业热点。1.2深圳总体经济状况商圈分布状况61.2深圳总体经济状况人民南商圈/东门商圈/华强商圈人民南 商圈东门商 圈 人民南正在改造成为集购 物、餐饮、娱乐、旅游、 商务五大功能于一
4、体的区 域型现代化商业文化中心 。 东门商圈内的一批大型老 牌商业名店仍吸引大量的 人流，继续成为代表深圳 城市形象的标志性商圈。 华强商圈现在为深圳业态 最全的商圈。并且拥有全国 最有影响力的电子信息、钟 表、珠宝、服装等专业市场 。华强北商圈71.2深圳总体经济状况中心区商圈 中心区商圈已成为政府建设 的重点之一，政府的发展导 向是大力引进高档商家的进 入，促进高档商圈的形成。 目前，已有多家大型商业综 合体相继开业。2007年还将 有晶岛国际购物中心等项目 入市。已进入商家名录：1、嘉信茂广场2、万佳百货彩田店3、城建购物公园4、天虹购物广场5、万佳百货福民店6、天虹商场福民店7、人人乐
5、购物广场8、中港城9、华侨城购物广场10、怡景中心城11、COCO Park 目前，中心区日平均人流 量达30多万，且都是颇具消 费力的高素质顾客层，为定 位高档的中心区商业提供了 广阔的发展空间。81.2深圳总体经济状况南山商圈/宝安商圈/龙岗中心城商圈1、海岸城 2、天利中央广场 3、西街 4、花园城 5、海雅百货 6、新街口百货7、儿童世界 8、保利文化广场 9、沃尔玛 10、国美电器 11、苏豪商业城 南山商圈虽起步较晚，但 是在众多高素质人口依托下 ，却是发展速度最快的。南山商圈宝安商圈 伴随着宝安住宅地产的不 断开发，未来新兴人口的不 断涌入，宝安的商业地产己 然成为众多开发商的竞
6、相争 夺之地1、双龙天虹 2、中心城天虹 3、吉之岛4、人人购物广场 5、玛泰哈利 6、世贸中心 7、岁宝百货 龙岗中心城的商业从2001年 开始，迅速形成以万佳百货 为核心、多个临街商铺相联 的整体商业格局。 未来龙岗中心城的商业格局 将由分散、功能单一的临街 型商铺和小区型商铺向多功 能的区域性综合商圈转变。龙岗中心城商圈9龙岗经济概况： 2006年地区生产总值达到1053.9亿元，同比增长18.0，比全市高3。依托产业发展，龙岗经 济起飞，增长迅速，未 来宏观经济态势看好。宝龙工业区基础良好， 大型先进制造企业的进 驻，带动宝龙经济引擎 启动。主要经济支柱： 已形成以电子信息产业等高新技
7、术产业为龙头，机械、服装、塑胶制品和金属制 品等传统行业协调发展的新格局。大运经济：深圳奥体新城位于龙岗中心城西区，占地13.4平方公里，规划建设成 为集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区。第26届大 运会计划投放使用54个体育场馆，其中包括29个比赛场馆、25个训练场馆。未来 四年政府直接投资龙岗大运会建设超过20亿美元，将带动数百亿元资金到龙岗投 资。宝龙工业区经济概况：已入驻 48 家高新技术企业，29 家已投产，总产值200 亿 元。主要经济支柱：以电子信息、光电子、机电一体化、汽车电子、汽车制造等高新 技术产业为主导，代表企业：五洲龙、思达仪表、比亚迪、京能集团
8、等。1.3深圳总体经济状况龙岗区及宝龙工业区经济特征10总体规划：以先进工业为基础，第三产业和创汇农业发达的产业体 系。深圳东部产业强区和现代化新城区。2010年规划人口127（常住人口，不含暂住人口）万。城市功能现实与未来：区域性物流中心、旅游中心、工业基地、能源 基地。关键词： 奥体新城大运中心：以发展文化体育产业、会展业和综合服务业为主，承办大运会等各类国际、国内顶尖赛事，举办高交会等。高级医 院、国际学校、高尚购物中心和高尚住宅、星级酒店等配套设施即将 完善。会展中心 天安数码新城 深大分校 留学生创业园 香港金融服务基地 自行车赛场 深圳大工业区 宝龙工业区 沃尔玛东南亚配送中心 家
9、具产业集散基地依托2011年的世界大运 会，龙岗未来的城市及 产业规划，龙岗将吸引 更大量的先进工业企业 ，整体经济将获得飞跃 性的发展，并带来政治 、经济、第二三产业， 及社会整体消费力的大 幅提升。1.3深圳总体经济状况龙岗区产业发展趋势11宝龙工业区：东部先进制造园区深圳市龙岗区开发建设 较早、规划完善的大型工 业区。代表企业有五洲龙 、思达仪表、比亚迪股份 、兴日生、京能集团、深 爱半导体等数家高新科技 企业。涉及产品有环保混 合动力电动大巴、电力仪 器仪表、教学影视设备、 汽车、高效节能水泵和高 效节能水温调节机、电话 、半导体等，带来大量中 高级管理人员。深爱半导体思达仪表顺嘉高新
10、建材深圳兴日生天马微电子五洲龙哈飞汽车比亚迪京能欧帝光学1.3深圳总体经济状况宝龙工业区产业发展现状12龙岗区工业基础强大，各 产业分布地较为集中，工 业区各厂区的集中易形成 人口聚集区。宝龙工业城地处龙岗与坪 山交界处，工业电子及信 息产业发达，厂区较为成 熟，人口较为集中，为本 项目未来入市提供强大的 客户资源。规划：以电信、光电、机电一体化、汽车电子、汽车制造等高新 技术产业为主导，是深圳市未来510年最具活力和发展最快的 经济增长点。功能：以先进制造业和大型工业项目为先导，以高新技术产业以 及配套产业为支柱的现代化工业基地，支撑产业为集成电路芯片 、加工制造等。1.3深圳总体经济状况宝
11、龙工业区产业发展趋势131、商业集中，又呈现多中心商业格局 商业核心集中在华强北、东门和人民南；从布局上看，随着南山 、宝安和龙岗三区经济总量的快速增长以及居民购买力的提高， 各区已形成了各自的区级商业区。2、四大主导业态百货、超市、购物中心、专业店构成了深圳零售业的“四驾马车 ” 。 3、购物中心迅速崛起从中信城市广场开始，到金光华、万象城，再到2006年、2007年 将陆续开业的四个购物中心，表现购物中心迅速崛起的特征。目 前龙岗坪山区域还有市场空白点。 4、市区人均拥有商业面积已经达到较高水平 深圳市区餐饮和零售面积合计1289.6万平方米，人均商业面积 1.28平方米，其中人均零售面积
12、0.96平方米，人均餐饮面积0.32平 方米。宝安龙岗两大区域在餐饮和零售人均商业面积尚有发展空 间。1.4深圳总体经济状况总结商业发展的四大前提：政府规划指引交通四通八达产业发展支撑人 口 的 发 展142.坪山宏观规划1.深圳市总体经济状况2.1 东部工业组团规划 2.2 规划坪山交通规划 2.3 坪山各工业区人口 2.4 宝龙工业区现状3.坪山商业分析4. 消 费 者 分 析一、深圳宏观经济及项目营销环境分析152.1坪山宏观规划深圳东部工业组团p 功能定位：深圳市东部新城、全市先进制造业基地。重点发展高 新技术制造业、石化下游产业以及其他新兴产业。其中大工业中心片 区重点发展装备制造业
13、、电子信息核心技术及国家级生物医药。 p 规模：至2010年，组团人口规模控制在100万人以内，组团城市建 设用地规模控制在68.33平方公里以内。 p 这里将成为以高新技术产业为先导、大型工业项目为支柱的现代 化工业基地，成为中国大型集团企业和世界跨国公司集中区。项目被规划在东部工业 组团内，而东部新城 规 划建设“国际一流的产 业新城”。至2010年， 组团人口将达100万。16深圳市产业聚集基地： 东部国家级产业新城 后势看好。 相关产业的发展也支撑 了项目的消费力。汽车整车制造及相关配套产业 先进电子制造及电池制造产业 （国家级、未建）深圳生物医药产业基地2.1坪山宏观规划相关产业17
14、2.2坪山宏观规划深圳东部立体交通网即将构建完成龙岗区南通道2006年2月开工， 宝荷路口至龙坪快速干道， 8.2 公里双向六车道，08年底完成龙 岗全区规划6条高速公路，即机 荷、深汕深惠高速、东部沿海高 速、六号高速、盐排、惠盐公路 改线工程，规划包括龙岗区第二 通道、中心城外环路、龙岗区南 通道、沙平莞快速路、深平大 道、横坪路和坪西路在内的6条快 速路深惠城际线、杭福深国家铁 路客运专线也将在区域内设站停 车。 干线性主干道“三纵三横”的路网格局： 深惠公路：定位生活性主干道。在龙岗中心组团路网形成后，将不再承担过境货运交通。 爱龙路：向西延伸与横岗红棉路相接，平行于深惠路，快速疏解龙
15、岗中心组团对外交通。 丹梓大道丹荷路沙荷路：平行深惠公路、加强龙岗中心组团与龙岗区各组团之间联系。 龙坪路：原规划为快速路。此次规划为交通性主干道，向北延伸与坪地街道办环城南路相 接。 深汕公路：承担龙岗中心城、龙岗镇、坪山、大工业区至惠州方向的生活性交通 。 碧新路： 7km双向六车道。联系龙城、龙岗镇与宝龙碧岭、北通道、南通道的交通。18区域毗邻未来高速公路、 铁路；交通运输、客流交 通都很便捷。2.2坪山宏观规划干道网络交通四通八达19p 杭福深客运专线（厦深 铁路）p 另规划建设穗深港、深 莞、深惠、深江四条珠三角 城际轨道线深惠公路改造： 第二条深南大道。 深惠高速： 连接珠三角与深
16、圳。 惠盐高速、盐排高速、 清平、水官、南坪、 盐田港、宝安机场穗福深客运专线 厦深铁路2.2坪山宏观规划未来交通规划毗邻省际轨道，便于运 输20p 12号线：连接体育新城、中心城、东部新城等片区，并衔接厦深 铁路龙岗站和东部快线14号线。线路由体育新城至坑梓，2030年前通 车 p 3号线：2011年6月前通车。沿东部发展轴，连接特区中心组团、 中部服务组团、东部物流组团、龙岗中心组团，沟通布吉、横岗、龙 岗3个卫星新城。 p 14号线：市中心区至坑梓的14号将路经这里依托交通轨道的建设与 落成，龙岗工业产业将 迅速发展，同时带动经 济增值，并推动产业人 群消费力。2.2坪山宏观规划近期地铁12号线、3号线纵贯区域21坪山中心区宝龙工业区碧岭工业区大工业区龙岗中心城片区占地面积 （平方公里 ）总人口 （万）商品房项目坪山 街道132.816东方威尼斯、 泰富华庭 宝龙 工业区10暂无碧岭 工业区20暂无大
