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1、国内区域运营商发展模式1国内区域运营商发展模式归纳模 式运营 模式分类驱动力核心问题特点典型 代表优势劣势合作评价房地 产开 发介 入型风貌控 制型风貌控制/ 配合招商解决资金投入 与招商的问题土地运营商为保持重点区域的风貌，将重 点地块预留，以大型公建为主，保证未来 开发松江城 建较低的土地 开发成本/ 较好地块条 件转型中市场 风险/土地资 源的缺乏自主开发或 与房地产企 业联合开发较为简单， 区域内进行利润主 导型技术与利 润最大化项目开发过程 中开发经验的 积累开发初期留位置与条件优等的地，到地块 开发到成熟期土地价值增值后再开发，获 得最大利润联洋 集团物业 经营 介入 型投资扶 持
2、型配合招商 ，后期盈 利投资与回收风 险在招商之初投资入股，树立招商的信心， 并扶持企业；待园区经济发展良好，再获 取收益泰达 集团统一管理/ 有助于招商 /长期收益管理经验缺 乏/投资风险与招商对象 合资/控股/ 参股管理技术瓶 颈较难突破经营管 理型统一思想 管理，经 营管理获 利处理与招商对 象的权责关系招商过程中与招商对象签订协议，保留一 定经营管理权，有助于提高自身经营实力 与保持长久获利能力徐家汇 商城集 团综合物业经营 导向型土地运营商在向房地产开发 业务转型发展到一定阶段后 ，其业务核心转向盈利型物 业开发经营土地运营商房地产开发业务以商务、商业 等盈利型物业为主，在充分积累开
3、发经验 与物业管理经验的基础上，将业务链向物 业经营的方向延伸北京金 融街物业开发与 运营的协调 性/收益最 大化/区域 品牌树立模式难以复 制/不易向外 扩张/土地资 源瓶颈技术方面的 合作/合资 经营/资本 运作区域运营商 扩张的渠道 之一，区域 内部精品战 略综合房产开发 导向型土地运营商在物业经营的基 础上向房地产开发业务扩张土地运营商在招商初期介入区域内企业的 运营中，获得可观利润；土地运营商通过 对于区域内部预留土地的开发在开发技术 上得到提高，并逐步进入区域外部房地产 市场，实现项目的复制与企业的长远经营陆家嘴 集团解决土地资 源的瓶颈/ 项目复制/ 综合区域运 营向房产开发 与
4、运营商角 色转变的灵 活性与技术资本运作/ 针对不同项 目展开不同 形式合作全面区域运 营，实现区 域价值与企 业价值统一12342区域运营商发展模式介绍（一） 模式一：房地产开发介入型发展模式案例松江新城：基于风貌控制型开发 松江新城建设发展有限公司对松江新城西区包括英式风貌区在内的7.36平方公里开发建设 松江新城建设发展有限公司对大型商业、旅游设施方面保留足够的预留空间，以便于进行风貌控制 该模式对招商对象能够统一控制，但面临资金的压力联洋社区：获取土地升值利润 上海联洋集团有限公司业务集中于浦东联洋新社区 公司预留出位置较好的16万平方米，在土地批租完毕后，成立子公司进行房地产开发 地
5、价上涨使公司获得可观的收益，成为房地产开发的资金来源 由于房地产开发经验有限，业务转型面临市场压力1 13区域运营商发展模式介绍（二） 模式二：物业经营介入型发展模式案例徐家汇商城（集团）股份有限公司在土地运营过程中，直接进入招商对象企业中的管理环节，将土地运营商“错位经营”的理念落实到商业物业运营中该模式使徐家汇商圈云集了8大商场和大批专业店的局面，在区域发展同时保证企业的长期收益徐家汇商城集团：经营管理型物业运营天津泰达集团：投资扶持型物业运营 泰达集团随着天津经济开发区的建立而产生 由于开发区建设初期前景尚不明朗，泰达集团向有意来此投资的外商注资或组成合资公司共担风险 该模式有助于招商工
6、作的开展，并为区域开发树立品牌效应，并保证城市经营的长期收益2 24区域运营商发展模式介绍（三） 模式三：综合物业经营导向型发展模式案例北京金融街：综合开发打造区域运营精品 北京金融街公司独享北京金融街区域的土地开发权，潜在待开发的土地50多公倾 2001年公司业务转向房地产开发，主要集中于办公与商业地产开发 最近，公司计划在金融街内自留30万平方米物业用于出租，并在今后的开发中不断增持优质自有物业，以获得可观的稳定利润来源199420002001200320062008开发起步，确立国家级 金融管理中心发展目标买“壳”上市，公 司进入快速发展期从土地开发向房 地产开发转变跻身中国房地产上市公
7、 司财富创造能力10强“自有物业租赁房 地产项目开发”模式 确立金融街全部 打造完毕北京金融街公司发展历程3 35区域运营商发展模式介绍（四） 模式四：综合房产开发导向型发展模式案例陆家嘴集团：综合运营模式复制与可持续发展 上海陆家嘴（集团）有限公司致力于浦东陆家嘴金融贸易区的土地开发经营和建设协调管理 随着区内可供批租土地的日益减少，公司租赁业务经营涉及旅游会展、金融贸易、高科技等产业，初步形成多元化经营格局 未来物业开发将成为公司业务的核心，许多商业设施项目已在实施之中，公司计划进一步加大休闲设施和自营商业的建设 跨区域开发是公司的重要战略举措，2004年公司受让了天津小伙巷31.5万平米的土地4 46
