全椒奥康商业步行街业态布局专题

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1、全椒奥康商业步行街o商业业态布局专题商业业态布局思路项目商业需求量1全椒经济水平与消费能力324业态种类与配比全椒消费者需求承租能力聚客能力人流动线业态区域分布项目的规划设计各业态需求量投资者8%回报、经营者利润率商业业 态布局验 证p 项目商业需求量p 项目业态种类与配比p 商业业态布局分析p 商业业态布局验证p 奥康咨询问题解答目 录目前商业需求测算 居民游客县城全椒其 它区域人口数量110000350000320000项目潜在消费比例（%）55%20%7.0% 潜在消费者数量605007000022400 消费频率（光顾次数/周 ）20.90.01周顾客流量（人次）12100063000

2、224 日均顾客流量（人次）17285.719000.00 32 日均消费额（元/人次）221260 日均营业收入380285.71108000.00 1920 日均营业收入小计488285.71 日均营业收入总计490205.71 行业每平米日营业收入14元/平方米/天 项目商业开发容量35014.69平方米依据全椒市商业现状及消费者研究，县城居民和其他区域居 民的消费频率分别为2次/周和0.9次/周，日均消费额分别为 22元/次和12元/次；县级城市游客消费频率约为0.01次/周 ，日均销售额为60元/次。 项目商业需求量为3750042000平方米 p全椒县统计局数据，2006年居民 4

3、6万（襄河镇11万），2006年旅游 人口32万人次。 p2006年县城居民人口增幅为2.7% ，且逐年呈上升趋势，因此本处取 2.5%为平均增长速率；其他区域居民 人口取1%为平均增长速率；由于前 期基数低，旅游人口06年增幅16%， 本处取较正常增长速率20%。2010年项目商业开发体量为37484.28平方米 2015年项目商业开发体量为42038.96平方米o商业需求量 目前项目规划设计的商业开发体量为53178.14平方米，其中包括地下超市11250平方 米，比需求量稍多。商业地产开发可以有适当的超前性，但不能偏离太远。根据招商 销售情况，若商铺过剩，考虑将高楼层商铺转化为办公或商住

4、。o项目业态种类与配比 商业业态需求分析商业业态占比分析全椒人商业业态需求分析数码产品、珠 宝、美容美发 、家电是仅次 于品牌服饰的 全椒消费者选 择到外地购买 的业态去外地购买商品业态希望增加的商业配套商业业态占比分析业态类别占比全椒市场情况超市16.81%依据全椒消费力及卖场规 模，降低业态 比例地下超市20%-30% 数码电 子产品14.60% 品牌专卖 店11.06%全椒仅有十几家品牌店，消费者对品牌商业需求较大。但 考虑倒全椒消费能力，适当降低比例，并引进私人的精品 店及小品牌代理店来补充。品牌店、 精品店10%-15%皮具类品牌3.54% 钟表眼镜店1.33%美容美发院3.54%娱

5、乐业态 能够聚集人气，但是单一型消费，无法与其他业 态形成消费者共享，体量应适中，控制在15%以下；美容 美发是全椒人选择 外地消费的主业态 之一，需求中高档美 容发廊；酒吧不适合设置在县城，以其他休闲娱乐 替代。休闲娱乐8%-12%书店2.65%健身场所2.65%KTV0.44%电影院1.33% 酒吧1.33% 中式简餐厅2.21%餐饮经营面积较大，结合考虑全椒以中低档餐饮为主，县中 心的中档餐馆经营状况较好，全椒人喜爱美食等情况，业态 比例适当上调餐饮8%-12%咖啡厅、西餐厅0.44%茶楼0.44%家居用品专卖4.87%全椒人选择 外地消费的主业态 之一，设置中小型家居卖场家居 百货35

6、%-40%综合大卖场13.27%全椒现有百货以服饰为 主，属中低档，分散在各临街商铺 。设置购物环境良好、物美价廉的集中型百货购 物百货商场19.47%其他0.02%比例调整全椒消费者需求业态占比o商业业态布局分析 业态承租规律业态承租能力与聚客能力项目人流动线商业业态布局最高最高最低最低其次其次最小最小化妆品、服装、饰品、化妆品、服装、饰品、 皮具、鞋、钟表、眼镜皮具、鞋、钟表、眼镜 、通信、通信最大最大超市、大型中式酒楼、娱超市、大型中式酒楼、娱 乐中心、电影院乐中心、电影院电器、音像、美容中心、家居用品电器、音像、美容中心、家居用品 、运动用品、健身中心、运动用品、健身中心租金面积各业态

7、承租水平与面积规律业态承租与聚客分析业态类别承租 能力承租面积聚客 能力楼层 大型超市低至少5000平以 上强购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导) 或承租社区商住楼的整个裙楼 娱乐中心、 电影院低至少1000平以 上强购物中心最高层或贯通商场的较高楼层，聚集人气， 往低层输送人流 电器卖场较低3000平以上一般消费目的性强，通常设置在较高楼层或商住楼裙楼 家居卖场较低可达万余平方一般消费目的性强，通常设置在较高楼层或商住楼裙楼 健身中心较低一般在千余平米一般设置楼层灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合要求 美容美发较低200-3000平方 米一般通常设置在二层或以上大型餐饮较低1

8、000平以上较强通常设置在较高楼层西式餐饮较强一般在80平以上较强设置楼层灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合要求 百货（零售 ）强面积灵活一般一般贯通购物中心的1-4层业态常规全椒市场情况 全椒商铺的租赁价格主要与地段、商铺新旧及大小有关，不受经营业态的影响； 县城消费容量有限，家居用品卖场面积控制在600-1000平方米即可，美容院与发廊各引进 一家中高档次的品牌加盟店即可，住宅底商中可设置平价的美容院和理发店； 洗浴桑拿在县城较能集聚人气。地下层地下层q 承租面积大，承租水平低，放至地下既可 满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；首层首层二层二层娱乐中心娱乐中心 电影院电影院百货百货零售

9、零售三层三层四层四层五层五层项目业态区域分布大型超市、大型超市、 家电卖场家电卖场餐饮餐饮健身、美容美发、家居、洗浴桑拿健身、美容美发、家居、洗浴桑拿p 承租能力低，但能聚集人流，设置在高楼 层，即可聚集人流向低层输送，形成”淋浴效 应“，同时提升周边商铺价值；q 零售承租水平最高，承租面积小，放在 最佳位置；餐饮承租水平次之，但颇聚人 气，放在次好位置，同时可引导人流； 纵向人流：以聚客能力最强的超市和娱 乐中心为驱动核心。超市位于地下层，聚 集人流向上辐射；娱乐休闲位于4-5楼及部 分3楼，聚客至高层，向下输送人流，以 保证2-5楼的客流量。 横向人流：从规划来看，本案有三处可 能成为死角

10、，分别为高层住宅E底商、内 街F区、B区，需要设置人气较旺的业态， 引导人流，向项目内部及边角流动，并形 成合理的人流环线。FEB儿童与女人消费市场最旺盛，餐饮能够聚集人气，并且逛累的消费者需要就近休 息用餐的场所。B区：目前全椒乃至滁州尚没有专门的儿童商场区域，独立的B区体量在3600左 右，与商业主体略微脱节，设置以儿童主题的商业，并在4-5楼设置相应的娱乐业 态（反斗城/电玩城/旱冰等），吸引人气旺场；人流动线分析1F区:沿湖设置休闲餐饮（茶餐厅、火锅、 烧烤、甜品店等）和简餐，并在同一面的 C区设置餐饮，形成餐饮线，供人们休息 用餐观水景。E区外街底商内街底商沿西门街（狭窄，破旧），商

11、业价值低，体量小，设置社区服务类商业将人流导向项目内部高端住宅低商业态承租能力聚人气的业态不能做餐饮零售业态饰品、护肤彩妆 、内衣、知名零 食连锁（聪明炒 货、来一份、快 乐杯奶茶等）人流环线：通过人气旺的女人饰品内 衣化妆品街、餐饮、儿童商品业态及 休闲娱乐把人流导向项目内部和边角 ，形成循环的购物餐饮娱乐线路。FEB人流环线人流动线分析21F业态布局 1F区域商业业态面积 （平米商铺数量A区各类品牌店：服装、珠宝首饰、眼镜、钟表、护 肤彩妆、保健品（保健药品、保健食品、按 摩器、磁水器、血糖仪、血压计等） 可引进私人的精品店及小品牌加盟店来补充2607品牌商户店内面积40-80平方米， 此

12、区域商铺使用面积28.8平 方米，打通使用，共约20户鞋类、箱包、皮具、办公用品、文教用品、礼品 零售批发（商务会务、促销礼品）、钟表在 好端口设置鞋类箱包皮具的品牌店，吸引人 气4218约52个48平商铺与14个90平商铺B区儿童服装、儿童鞋帽615使用面积30平米/铺，约12户 F沿内街时尚女装（私营精品店为主） 与A区二楼的女装拉开档次152246平方米，25户左右F区沿湖休闲餐饮（茶餐厅、火锅、烧烤、甜品店、洋式 快餐等）、简餐929业态面积80-200平米，约有10家C区异国美食（西餐、韩国料理）特色美食，中高档 价格，与酒店、3楼洗浴桑拿形成配套服务1216业态面积80-500平米

13、，约有5家E区外街：维修服务、便民餐点、生活小百货、便利 店、茶叶、烟酒、冲印店、面点； 内街：饰品（包括金银首饰铺、小品牌饰品加盟 店）、护肤彩妆、内衣、知名零食连锁（聪 明炒货、来一份、快乐杯奶茶等）、银行、 通讯服务2191外街约有22个商铺，内街28个商 铺1F业态布局 儿童服装、 儿童鞋帽美美时尚女装休闲餐 饮异国食特色食酒 店银行/ 通讯办公/文 教/礼品/ 鞋类/箱 包皮具鞋类/ 箱包 皮具/鞋类/ 箱包 皮具各类 品牌 店/较好的端口 可设品牌店饰品、护肤彩妆、内衣、知名零食连锁（聪明炒货、来一份、 快乐杯奶茶等)、银行、通讯服务维修服务、便民餐点、生活小百货、便利店、茶叶、烟

14、酒、冲印店 、面点等社区服务2F区域商业业态面积 （平米商铺数量A区精品女士装260680平方米，约19个商铺各类品牌店：服装、珠宝首饰、眼镜、钟表 、护肤彩妆、保健品（保健药品、保健食品 、按摩器、磁水器、血糖仪、血压计等） 可引进私人的精品店及小品牌加盟店来补充1530使用面积21.6平米，约有12个商铺青春少女装268836平米，使用面积21平，50个商铺B区童装童鞋、儿童玩具（电动、毛绒、木制、 益智玩具）、儿童书籍音像制品699使用面积30平米/铺，共约12家F区1家大型中式餐饮或火锅、茶馆、快餐2079大型餐饮1000-1500平米，共约4户C区特色美食 中档价格，与三楼的洗浴桑拿

15、形成配套消费1232业态面积80-500平方米，约有5家E区棋牌室、足疗、平价理发美容、婚纱摄影、 通讯或银行办公区等 在一楼留置门面入口1211约有6家详细面积需根据各业态招商情况最终确定2F业态布局 美茶座大型餐饮特色食酒 店童鞋各类品牌 店青春 少女装青春少女 装/精品女士 装童装童鞋、 儿童玩具、 儿童书籍影 像制品银行/ 移动足疗 棋牌室住 宅美容 理发 、 影楼2F业态布局 3F区域商业业态面积 （平米商铺数量A区男装413684平方米，共约32户运动服饰、体育用品268836平米，使用面积21平左 右，50个商铺B区母婴用品： 母婴日用品（护肤洗发品、纸尿片、奶瓶奶嘴睡袋 、防辐

16、射服、吸奶器等、母婴保健品、奶粉食品、 婴儿鞋袜衣物被褥、婴儿床、手推车、学步车等 以齐全优质的商品吸引顾客，免去分别采购的麻烦 734使用面积30平米/铺，约15 户F区家居卖场（家居摆设、布艺、床上用品、灯饰、工 艺等）、知名美容美发、健身中心2079家居卖场800平左右、知名 美容250平方米 美发200平左右、健身中心 750平方米C区洗浴桑拿1232-E区移动或银行办公区162-3F业态布局 儿童母婴用 品男装运动 服饰/体 育用品运动 服饰/体 育用品/男装银行/ 移动酒 店洗浴桑 拿健身家居卖 场美容美发住 宅3F业态布局 4-5F业态布局 楼层区域商业业态面积 （平方米）商铺数量4F A区电影院、球馆、ktv、网吧、书店、音 像2708电影院1000平，球馆450平 ，ktv500平，书店300平， 网吧400平，音像40平方米B区室内反斗城/电玩城 （充气城堡、投篮游戏、音乐击鼓等）764-5FA区卖场、品牌店、超市、商管等办公区1653-B区台球馆/旱冰馆803-详细面积需根据各业态招商情况最终确定o商业业态布局验证