《上海闵行厂区改建项目调研评估》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海闵行厂区改建项目调研评估（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、闵行电动工具厂 初步调研评估市场拓展部1目目录录内部建筑调查出行入口调查商业定位建议区域环境调查赢利模式分析2区域环境调查区域环境调查电动工具厂交通环境电动工具厂位于闵行区江川街道鹤庆路900号。l 距离人民广场35公里l 距离莘庄枢纽15公里l 距离虹桥机场25公里l 距离奉贤南桥10公里主要交通动线：A4高速公路（莘闵奉高速）R5轻轨交通（莘庄-闵行开发区）3区域环境调查区域环境调查区位环境l 区域性消费商圈，老闵行江川路街道本地消费 l 2公里半径内消费人群具有30万规模l 沿轨道交通金坪、东川站形成广场集聚l 生活配套型商圈，种类齐全，品质大众化l 千代广场、置业广场、欧尚卖场构建三大
2、商业中心4地块区域环境调查区域环境调查区位环境A1:交大闵行校区 A2:电机高专 A3:成教二中心 A4:电力工业学校 B1:闵行中学 B2:闵行二中 B3:闵行三中 B4:闵行四中 B5:闵行五中 B6:交大实验学校 B7:教研所附属学校 C1:江川路小学 C2:闵行小学 C3:华坪小学 C4:鹤庆小学 C5:碧江路小学 C6:瑞丽路小学 C7:汽轮小学 C8:昆阳路小学 C9:启智学校 D1:闵行一幼 D2:闵行四幼 D3:鹤庆幼儿园 D4:景谷一幼 D5:景谷二幼 D6:新华幼儿园 D7:重型厂幼儿园 D8:华江幼儿园 D9:苗苗幼 儿园 D10:跃进幼儿园 D11:红旗托儿所 D12:
3、昆阳路托儿所江川路街道教育设施丰富，师生约5万5商业环境区域环境调查区域环境调查l 碧江路商街已成型 l 街区处于满租状态l 门面租金3.5元/.日l 餐饮、娱乐、休闲、康 体为主要产业l 沿轨道交通金坪、东 川站形成广场集聚l 生活配套型商圈，种 类齐全，品质大众化l 千代广场、置业广场 、欧尚卖场构建三大商业 中心6总体状况内部建筑调查内部建筑调查l 占地面积53703（约合80.6亩） l 产证建筑面积44714l 主要建筑物43栋l 其中：电动工具厂拥有15134产权 l 具易电动工具厂拥有29580产权7主要建筑内部建筑调查内部建筑调查 办公楼 食堂 浴室 仓库 金工车间 新生产大楼
4、 电机大楼 铸造车间8挑高建筑内部建筑调查内部建筑调查普通层高厂房建筑层高6米挑高建筑经过初步勘察：l 厂区内标准厂房面积23880l 挑高厂房面积10368l 超挑高厂房面积10466l 挑高厂房占47%若按挑高厂房面积折算系数1.6超挑高厂房面积折算系数2.2计算则实际可利用面积约合634959其他说明内部建筑调查内部建筑调查厂房内部建筑其他说明如下：l 有5栋建筑为加固承重厂房，内布置有行车l 厂区布局规整，未发现附加搭建建筑 l 老化建筑较少，除特殊厂房和办公大楼外，厂区基本由砖混建筑构成l 目前厂内80%区域已封存，20%尚在生产使用行车车间挑高仓库普通车间封存车间10现状开口厂区主
5、入口地势特征l 厂区目前开口于鹤庆路l 引桥面高于厂区地面约1.5米l 引桥临厂段由2.5米高围墙隔挡l 地块西侧紧邻君临六六公寓主入口拓宽说明l 引桥段延伸至大门口l 沿鹤庆路拓展开口需地势提高l 拓宽开口涉及引桥中段开口出行入口调查出行入口调查君临六六公寓引桥抬高栏杆西侧裙商主入口11西侧开口出行入口调查出行入口调查君临六六公寓富仕名邸龙腾阁酒店富仕名邸裙商厂区西侧开口的假设难成立l 厂区西侧为富仕名邸与君临六六公寓的住宅社区l 目前沿碧江路街区商业满租l 若寻求开口,势必与居民公用道路恐引起纠纷及安全问题l 综上所述,西侧开口难度高12北侧开口出行入口调查出行入口调查厂区北侧外临道路l
6、少量民宅和空地l 竹港河水闸管理所l 打通可贯通出口13功能布局商业定位建议商业定位建议业态面积（）餐饮服务区6000中央商务区20000体育健身区12000文化娱乐区10000体育衍生服务区8000健身旅舍4000合计60000打造体育运动主题园区 引进六大创意服务业态 餐饮服务区中央商务区体育健身区文化娱乐区衍生服务区健身旅社区14客户定位商业定位建议商业定位建议业态业态服务务布局 餐饮服务区以主题餐饮、快餐、特色美食向沿河布局，依托景观，营造氛围 中央商务区以健身、休闲、保健、娱乐 、医 疗咨询等相关养身行业构建集中 商务区布局于沿居民楼的西侧和北侧局部区 域，阻隔噪音，分割商业与办公，
7、避 免干扰，形成互补 体育健身区以体育场馆 （羽毛球、室内攀岩 、网球、乒乓 ）构建娱乐设 施布局于厂区中央，作为吸引沿线青少 年前往消费的主力店 文化娱乐 区以桌球、电玩、休闲吧、KTV等娱 乐业 种为区域配套服务布局于体育健身区与餐饮服务区之间 ，客户资 源互补 体育衍生服务区以品牌特卖、体育健身器材零售 、合成摄影、健康保健、理疗服 务等健康衍生服务构成布局于临近鹤庆 路侧，与901号厂区 形成门面呼应健身旅舍以满足游客休憩、疗养需要而设 置的类经济 性酒店服务设 施选择 厂区内侧1栋厂房改造布局面向江川街道5万师生、沿轨道交通辐射客源作为消费对象 15l 经营说明 经营方式分三种，即联
8、营、成品招租和半成本招租 联营业态 体育场馆和体育衍生品销售两单元，计20000。拟采用与专业体育服务商、品牌 经销代理商进行联营合作经营模式开发。投资费用各担50%。 此部分经营收益约合1.5元/.日 半成品招租业态 指健身旅社（经济性酒店），计4000，该单元由我司提供框架，由经济性酒店专 业运营商负责后续的施工装饰一切费用的框架 此部分经营收益约合0.8元/.日 成品招租业态 剩余36000建筑均建设至标准化设施交付经营商户做二次装修，改造造价均由我 司承担 此部分经营收益约合2.5元/.日 l 支出说明 支出费用由4大块构成 1、场地租赁费：按0.6元/.日市场价格估算（依据产证面积计
9、算） 2、开口疏通费：按约3000空地和少量民宅给予一次性补偿670万元（按照150万元/亩 土地费估算） 3、改建建设费：按场地改造标准1000元/计算 4、经营管理税费：取营业税5.55%，管理费5%计算赢利模式分析赢利模式分析经营方式16投资分析赢利模式分析赢利模式分析投资分析如下：l 10年期项目总投资约14432万元，建设期需7087万元，启动资金约需5000万元l 项目静态投资回收期4.2年，动态投资回收期4.7年l 10年累计净利润20237万元，净现值10258万元l 投资回报率14%/年，自有资金投资回报率40%/年序 号项目因素12345678910合计一收入 2501 4
10、168 4168 4794 4794 4794 5513 5513 5513 41756 1租赁收入 2501 4168 4168 4794 4794 4794 5513 5513 5513 41756 二支出7087 1242 1417 1515 1580 1580 1688 1764 1764 1882 14432 1租赁费813 979 979 1077 1077 1077 1185 1185 1185 1303 10861 2补偿费674 674 3建设费5600 5600 4经营费 263 438 438 503 503 503 579 579 579 4384 三净现金流量-708
11、7 1259 2751 2653 3213 3213 3105 3749 3749 3630 20237 四累计净现金流-7087 -5828 -3076 -423 2790 6003 9109 12858 16606 20237 20237 五净现值-6562 1080 2184 1950 2187 2025 1812 2025 1875 1682 10258 六累计净现值-6562 -5482 -3298 -1348 839 2864 4676 6701 8576 10258 10258 17投标建议建议综述建议综述对该项目参加投标建议综述如下：l 该项目区域处于成熟发展期，消费力较集中，商业业态有向中档化发展趋势l 该项目出入口弊端明显，需要协调攻关，项目实施需”北侧开口”成立方为可 行。l 建议投标报价为：按0.6元/.日租金租赁每3年递增3-7%租金免租期给予6个月l 上述初步分析仅建立于市场部单方面的调查分析中，并提出拟引进专业体育健身为主题的创意园区包装设想。下一步需借助专业公司论证策划，以便精确项目招投标的价格定位与产品前期策划定位。为参与三月底投标,做好详尽准备工作。18谢 谢19
