物业基础知识

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1、万丈高楼平地起万丈高楼平地起物业基础知识及法规物业基础知识及法规一、物业管理的产生与发展二、物业管理基本概念三、物业管理的性质、特点、作用四、物业管理的分类五、物业管理的基本环节六、物业管理的基本内容大纲大纲1、物业管理的起源与发展：2、物业管理是房地产的延续和完善：3、物业管理在中国的产生与发展：一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展1、物业管理的起源与发展：物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代 的英国。奥克维娅-希尔女士。一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展1、物业管理的起源与发展：现代物业管理的产生于十九世纪末的美

2、国。经济发展，高楼增多高层建筑物附属设备多， 结构复杂，要求管理人员具有一定的专业性，技术性 。建筑物由多个业主共有，选择有能力和讲究职业 立道德的管理企业及管理人员成为需要。一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展1、物业管理的起源与发展：1908年，世界上第一个物业管理组织：芝加哥建 筑物管理人员组织成立；推动成立了第一个全国性的业主组织：建筑物业 主组织。一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展2、物业管理是房地产的延续和完善：物业管理是房地产市场的一个消费环节，是为完 善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方 式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分， 又是现

3、代化城市管理不可缺少的一环。一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展3、物业管理在中国的产生与发展：萌芽时期（19世纪中叶1949年）休眠时期（1949年改革开放）蓬勃发展时期（改革开放后） 一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展萌芽时期（19世纪中叶1949年）19世纪中叶，上海，广州，天津等沿海城市逐步成为 我国的经济中心，房地产作为经济发展的基础和动力，得 到了有效需求并迅速发展起来。上海外滩，青岛八大关别墅区等，房地产市场上，出 现了代理招租，清洁卫生，住宅维修，服务管理等性质的 专业公司这是我国物业管理的雏形。 一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展休眠时

4、期（1949年改革开放）新中国成立后，我国城市土地归国家所有，绝大部分房 产转为公有制，中国的房屋采取的是“行政性”管理模式 。所有公房统一由城市房管部门管理或单位自已管理，私 房自主管理，房地产不再作为商品进入流通领域。一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展蓬勃发展时期（改革开放后） 住房从福利分配到货币化分配转变。从1981年开始，深圳探索出一条经营型综合性物业管理 的新路子。1981年3月深圳市物业管理公司宣告成立，东湖丽苑小 区率先实行了物业管理。一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展蓬勃发展时期（改革开放后） 邓小平南巡后，涌现了大量的物业管理公司。 1993年6

5、月28日，深圳市物业管理协会成立，这是深 圳乃至中国第一个物业管理行业组织。 1994年6月18日，第一部地方性物业管理法规深圳 经济特区住宅区物业管理条例（其中业主委员会的规定 源自陈之平在天景的经历）颁布；1994年9月，深圳市莲花北小区在住宅局系统内招标 ； 1996年底，深圳市鹿丹村对全国进行招标；一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展蓬勃发展时期（改革开放后） 2003年9月1日，第一部全国性物业管理法规物 业管理条例实施。 2003年9月19日，中国第一个住宅产业化协会 深圳市住宅产业化协会成立。截止2005年底，全国物业管理企业超过2万家， 从业人员超过250万人，相当

6、与我国社会服务业从业 人员的23%。一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展概念一、物业 概念二、物业管理 概念三、业主、业主大会、业主委员会 概念四、管理规约（业主公约）二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念概念一、物业定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入 使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。分析：A：建筑物非建筑物B：已建成投入使用的未完工、在建C：主体及配套红线范围内的一切二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念概念一、物业物业的特性：位置的固定性和地区性形式上的多样性 使用上的长期性 建设周期长、投资量大 容易受政策的限制 保值性和增值性 二、物业管理

7、的基本概念二、物业管理的基本概念概念二、物业管理行业定义：是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接 受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用 现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价 值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行 管理并提供综合服务。二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念概念二、物业管理新条例定义：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管 理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设 施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相 关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的对象共有物业业主及非业主使用人的行为二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念概念三、业主、

8、业主大会、业主委员会业主：房屋的所有权人。业主大会：物业管理区域内全体业主组成业主大会 。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体 业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会：业主大会的执行机构。二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念概念四、业主公约：新条例定义：业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业 主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承 担的责任等事项依法做出约定。 业主公约对全体业主具有约束力。 二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念业主的权利 1、按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

9、3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； 8、对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权 和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律法规规定的其他权利。二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念业主的义务 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的 规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权

10、业主委员会 做出的决定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律法规规定的其它义务。二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念 业主大会的职责： 1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的 工作； 3、选聘、解聘物业管理企业； 4、决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施 ； 5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用 设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面 的规章制度； 6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关 物业管理的职责。二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念业主大会会议形

11、式：集体讨论和书面征询意见，1/2持有投票权 的业主参加。大会决定必须经与会业主所持投票 权1/2以上通过。对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全 体业主所持投票权2/3以上通过。二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念业主委员会的职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物 业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督 和协助物业管理企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念案例讨论2004年2月某物业管理小区业主委员会要求对 物业公司

12、的财务收支进行审计，调整物业服务费收 费标准；2004年2月某物业管理大厦业主委员会正式向 物业公司提出财务收支审计要求，降低住宅物业服 务费标准，提高裙楼业主的服务费标准，而该大厦 裙楼业主既不承认业主委员会的合法性更不会认可 审计结果；2004年2月某物业管理小区业主委员会通过致 业主公开信的方式要求物业公司降低物业服务费标 准，提供质价相符的服务。 二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念对业主大会与业主委员会的约束： 1、业主大会和业主委员会应接受物业所在市（县）、区 主管部门的指导与监督。 2、业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员 会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相

13、抵触 。 3、业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则 。 4、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极 配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委 员会开展工作，并接受其指导和监督。 5、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当 告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念案例讨论某小区于2006年3月入伙，有业主李某提出 ，该小区的物业管理公司并未征得全体业主同意 ，就要求业主签定业主公约，是一种信息不 对等的侵权行为，其拒签公约。物业管理公司以其不愿签定公约为由，拒绝 为

14、其办理入伙手续，李某一气之下将该公司告上 法庭 1、物业管理的性质：社会化：有利提高整个城市管理的社会化程度； 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分 离是物业管理社会化的必要前提。 专业化：设备、环境、安全、租售等； 企业化：物业管理行为是一种企业行为； 经营型：物业管理的属性是经营，提供的是劳务与服务 ，推行有偿服务、合理收费。三、物业管理的性质、特点、作用三、物业管理的性质、特点、作用2、物业管理的基本特点：业主自治自律 （管理规约和业主委员会）；业主自治：业主对自己的财产负责，具有和行使管 理权；业主自律：单个业主利益服从公众利益。业主委员会与物业管理企业是平等的合同关系； 物业管

15、理企业提供专业化管理，其产品是服务。三、物业管理的性质、特点、作用三、物业管理的性质、特点、作用分组讨论：请分析物业管理企业提供给业主的产品有何特点。三、物业管理的性质、特点、作用三、物业管理的性质、特点、作用服务的特点：1、服务通常是无形的，看不到感受得到；2、服务的生产过程和消费过程是同时进行的；3、服务是不能提前生产储存的；关于服务质量服务的质量很难量化，是通过比较得来得；服务质量不好是无法返工的。三、物业管理的性质、特点、作用三、物业管理的性质、特点、作用3、物业管理的作用：1-确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使用寿命； 2-能够为业主和用户提供优美、舒适、安全的环境； 3-使物

16、业保值、升值； 4-促进政府部分职能的转变，减轻政府的财政补贴负担。三、物业管理的性质、特点、作用三、物业管理的性质、特点、作用1、物业的分类按使用功能分为：居住物业、工业物业、商业物业 、办公物业、其他物业 按产权分为：公有产权、私有产权、单位产权 按结构层次分为：单层、多层、高层、超高层 四、物业管理的分类四、物业管理的分类2、物业管理的类型居住物业的管理（多层、小高层、高层、别墅） 工业物业的管理（生产厂区、储存、物流）商业物业的管理（摩尔、百货、超市、连锁店）办公物业的管理（写字楼、政府办公）其他物业的管理（医院、公园、地铁、机场、码头 ）四、物业管理的分类四、物业管理的分类课间休息课间休息一、物业管理工作的基本环节二、物业需配合开发商开展的工作五、物业管理的基本环节五、物业管理的基本环节一、物业管理工作的基本环节 1. 物业管理策划阶段 2. 物业管理前期准备阶段 3. 物业管理启动阶段 4. 物业管理日常运作阶段五、物业管理的基本环节五、物业管理的基本环节物业管理策划阶段物业管理