建设工程项目投资的财务分析

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1、第七章 建设工程项目投资的财务分析一、投资估算 二、投资项目收益的估算 三、投资项目盈利能力分析 四、投资项目清偿能力分析一、投资估算n精度要求机会研究和项目建议书阶段估算误差在30%初步可行性研究阶段估算误差在 20%可行性研究阶段估算误差在10%（一） 建设项目总投资的构成n1、建设投资在工程建设活动中为实现预定的 生产、经营目标而预先垫付的资金，是有形资产 （固定资产）、无形资产和货币基金的总和。建设投资固定资产投资无形资产投资其他资产投资预备费1） 固定资产在社会再生产过程中较长时间为生产和人民生活服务的物质资料。通常要求使用期限在一年以上，单位价值在规定限额以上。固定资产是指企业使用

2、期限超过1年的房屋、建筑物、机 器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器 具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以 上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产。按照企业会计制度规定：特点： v能长期使用并在其使用过程中仍保持原 有物质形态；v其价值会随使用时间长短而磨损，并以 折旧形式计算其损失的使用价值；v通过计算折旧额来回收这部分资金。2）无形资产能使企业拥有某种权利、能为企业带来长期的经济效益,但没有实物形态的资产（专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、信誉等）。3）流动资金为维持生产所占用的全部周转资金。流动资金 = 流动资产 流动负债

3、流动资产现金 银行存款应收账款 预付贷款 待摊费用原料及主要材料 辅助材料 燃料 包装物 低值易耗品 在产品 外购产品 产成品等流动资金流动负债货币资金应收及 预付款项存货应付账款 短期借款投资资金的来源自有资金债务资金资 本 金资本溢价长期负债短期负债4）其他资产指除固定资产、无形资产、流动资产以外的资产。形成其他资产原值的费用主要是生产准备费（含职 工提前进厂费和培训费）,样品样机购置费和农业开荒费等。静 态 投 资土地使用费 与项目建设有关的其它费用 与企业未来生产经营有关的费用工程项目总投资1.建筑安装工程费直接费 间接费 利润 税金设备运杂费3.工程建设其它 费用建设投资2.设备及工

4、器 具购置费4.预备费基本预备费 调整（涨价）预备费 5.固定资产投资方向调节税6.建设期贷款利息设备原价净营运资金投资动 态 投 资净营运资金7.其他税费2、构成3、来源n （二）固定资产投资的估算n1、费用构成2、估算方法n（1）生产能力指数法n这种方法是根据已建成的、性质类似的工程或装置的实际 投资额和生产能力，按拟建项目的生产能力，推算出拟建 项目的投资。一般说来，生产能力增加一倍，投资不会也 增加一倍，往往是小于1的倍数 。n例已知生产流程相似的年生产能力为10万 吨的化工装置 ，两年前建成的固定资产投资为2500万元。拟建装置年生 产能力设计为为15万吨，一年以后建成。根据过去大量

5、这 种装置的数据得出投资生产能力m0=0.72指数，这几年设 备与物资的价格上涨率平均7%为左右，试估算拟建装置的 投资费用。（2）按设备费用的推算法E 拟建工程设备的购置费 P1,P2,P3 建安工程费及其它费占设备费用的比率 f1,f2,f3 调整系数C 拟建项目的其它费用拟建项目 建设投资I 设备费 E 建筑工程费 E P1 f1 安装工程费 E P2 f 2 其它工程费 E P3f 3其它费用 C先估 再估 n某套装置的设例备全部进口，按设备清单的全部到岸价为 3500万美元，结算汇率美元8.2元人民币，平均关税税率 为20%，外贸手续费率为1.5%，增值税率为17% ，国内运 杂费率

6、为1%。根据以往资料，与设备配套的建筑工程、 安装工程和其他费用占设备费用的百分比分别是43%、 15%和10%。假定各种工程费用的上涨和设备费用上涨是 同步，即1= 2=3=1。 试估算全部工程费用。（3）造价指标估算法n对于建筑工程，可以按每平方的建筑面积的造价 指标来估算投资。也可以再细分为每平方米的土 建工程、水电工程、暖气通风和室内装饰工程的 造价，并汇总出建筑工程的造价。另外，再估算 其他费用及预备费，即可估算出项目的固定资产 的投资数。（4）其他n主要是对进口设备原价、预备费及建设期利息计 算等内容。进口设备原价有 三种交货方式离岸价（FOB) 运费在内价（C&F) 到岸价（CI

7、F)进口设备原价包括近10种税费设备运杂费=设备原价设备运杂费率离岸价 （FOB)到岸价 （CIF)出口国进口国抵岸价 （进口 设备原价）运费运输保险费进口设备原价预备费=基本预备费+涨价预备费基本预备费=（设备及工器具费用+建安工程费用+工程建设其它费用）基本预备费率基本预备费指在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要预先预留的费用。主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。PC涨价预备费 I t第t年投资使用计划额（建装工程费用、设备工器具购置费、工程建设其他费用及基本预备费之和） f年价格变动率涨价预备费对建设工期较长的项目，由于在建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起

8、投资增加，需要预先预留的费用。 例:某项目的静态投资为22310万元，项目建设期为 3年，项目的投资分年使用比例为第一年20%，第二年 55%，第三年25%，建设期内年平均价格变动率为6% ，则估计该项目建设期的涨价预备费为多少万元？ 计划投资额 22310第一年20%4462涨价 预备费第一年PC1= 4462(1+6%)11 =267.72PC= PC1 + PC2 + PC3 =2849.74万元第二年55% 第三年25%12270.5 5577.5第二年 第三年PC2= 12270.5 (1+6%)21 =1516.63 PC3= 5577.5 (1+6%)31 =1065.39解:建

9、设期利息分为两种：1）一次性贷款2) 等额年份贷款Pj-i 第 j1年贷款额累计金额与利息累计金额之和Aj第 j 年贷款金额i 年利率i 有效利率例:某新建项目，建设期为3年，在建设期第一年贷 款300万元，第二年400万元，贷款年利率为10，各年 贷款均在年内均匀发放。用复利法计算建设期贷款利息 。 解:第一年利息:1Q1 =230010%=15第一年末本利和:第二年利息: 第二年末本利和:Q2 =(315+2400)10%=51.51第三年利息: Q2 =766.5 10%=76.65:143.150123300 400315 766.5P2 =315+400+51.5=766.5P1 =

10、300+15=315固定资产投资方向调节税暂停征收1991年4月16日国务院发布中华人民共和国固 定资产投资方向调节税暂行条例，从1991年起施行， 自2000年1月1日起新发生的投资额，暂停征收固定资产 投资方向调节税。固定资产投资方向调节税 =（设备及工器具购置费+建筑工程费+工程建设其它费用+预备费 ）规定税率（5%，10%，15%，30%）（四）净营运资金的估算n1、 扩大指标估算法（适用于项目建议书阶段）按照 流动资金占某种基数的比率估算流动资金扩大指标估算法分项详细估算法常用的基数销售收入 经营成本 总成本费用 固定资产投资1）产值(或销售收入)资金率估算法 产值(销售收入) 资

11、金 率流 动 资金额=年 产 值 (年销售收入额)例：某项目投产后的年产值为1.5亿元，其同类企 业的百元产值流动资金占用额为17.5元，试求该项目的流动资金估算额。(解)该项目的流动资金估算额为:1500017.5/100=2625 万元2）经营成本(或总成本)资金率估算法 流动资金额=年经营成本 (年总成本)经营成本资金率( 总成本资金率)3）固定资产投资资金率估算法 流动资金额=固定资产投资固定资产投资资金率4）单位产量资金率估算法 流动资金额=年生产能力单位产量资金率单位产量占用流动资金的数额流动资金占固定资产投资的百分比2、分项详细估算法流动资金本年增加额=本年流动资金上年流动资金流

12、动资金 =流动资产流动负债现 金应 收 及 预 付 账 款存 货应 付 账 款预 收 账 款流动资产和流动负债各项构成估算公式如下:1）现金的估算现金=年工资及福利费年其他费用周 转 次 数年周转次数（n）= 360 最低周转天数360 t=年其他 费 用=制造 费用+管理 费用+财务 费用+销售 费用以上四项 费用中所 包含的工资及福利费 折旧费 维修费 摊销费 修理费 利息支出2.应收(预付)账款的估算 应收账款=年经营成本/周转次数3.存货的估算存货：外购原材料、燃料、在产品、产成品，也可考虑备品备件。产成品=年经营成本/周转次数外购原材料燃料=年外购原材料燃料费用 周转次数在成品= 年

13、外购原材料 燃料动力费+年工资 及福利费+年修 理费+年 其 他 制造费用周转次数4）应付(预收)账款的估算应付账款=年外购原材料燃料动力和商品备件费用周转次数流动资金估算应注意以下问题: (1)在采用分项详细估算法时，需要分别确定现金、应收账款、存货和应付账款的最低周转天数。 (2)流动资金是按照相应负荷时的各项费用金额和给定的公 式计算 。 (3) 流动资金的筹措可通过长期负债和资本金(权益融资) 方式解决。流动资金借款部分的利息应计入财务费用。二、投资项目收益的估算n（一）收入、成本和费用n（二）现金流量表（一）收入、成本和费用销售收入的构成销售税金及附加增值税、消费税、营业税、 资源税

14、、城市维护建设税及 教育费附加折旧费、摊销费 利息支出 外购原料、动力费工资及福利费修理费其它费用经营成本总成本费用利润总额所得税税后利润盈余公积金 应付利润 未分配利润（二）现金流量表n1、投资项目计算期的确定n2、现金流量n3、分类全部投资现金流量表权益投资现金流量表三、投资项目盈利能力分析n（一）盈利能力指标n（二）全部投资和权益资金投资盈利能力n项目的全部投资包括自有资金出资部分和债务资金（包括 借款、债券发行收入和融资租赁）的投资。对应的投资收 益是税后利润、折旧与摊销以及利息。其中利息可以看作 是债所列的净现务资金的盈利。n全部投资的盈利能力指标基本上不受融资方案的影响，可 以反映

15、项目方案本身的盈利水平。n自有资金的盈利能力分析是研究投资者出资这部分的投资效益。因此 ，投资阶段的现金流出只包括自有资金出资部分，生产经营期的现金 流入要扣除债权人的收益，即：本金的偿还、利息支付以及融资租赁 的租赁费支出。四、投资项目清偿能力分析n（一）资金在时间上的平衡n有些项目的投资盈利水平虽然很高，但由于资金筹措不足 、资金到位迟缓、应收帐款收不上来以及汇率和利率的变 化都会对项目产生影响，招致损失。因此，工程项目投资 财务分析的一项重要工作就是要在投资决策的前期认真分 析项目在进行过程中的各个阶段的资金是否充裕、是否有 足够的能力清偿债务、项目在财务安排上负债比例是否 合适等。这类分析叫清偿能力分析。n一般说来，项目在筹建的后期到生产经营达到正常的这段 时间资金平衡最为困难，此时项目占用的资金量大，利息 支付也多，借款也开始要求偿还；而投产试生产阶段成本 费用高，产量低资金流入偏少。 因此，有必要逐年甚至 逐季逐月地予以平衡，做到事先心中有数，未雨绸缪。n资金平衡分析可以通过编制资金来源与运用表来进行。这 张表有时也叫财务平衡表或财务计划现金流量表 。n（二）资产负债表的预测n清偿能力分析除了考察投资项目各时刻的资金平衡情况外，还有必要 考察企业（项目）的资产负债变化情况，保证项目（企业）有较