富华商业广场商业业态定位及规划方案

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1、中国地产营销实战军团！谨呈：株洲融信房地产发展有限公司富华商业广场 商业业态定位及规划方案2011CS-XC-09长沙先驰投资顾问有限公司 2011年9月在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值和可持续发展具有关键性的影响，同一项目采用不同的业态，其租金水平和经营持续性会产生完全异化的效果，因此，业态高度决定经营力度。基于上述观点，本方案逻辑脉络就是以株洲市商业市场特征和所在商圈及作为思考点，结合项目自身客观条件，深入挖掘市场机会点，从商业差异化、互补性的角度，剖析项目与市场机会的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。前 言报告框架 第一部分第二部分第三部

2、分第四部分项目条件分析市场分析项目发展策略项目商业定位第五部分项目规划建议项目收益测算第六部分第七部分商家资源展示第一部分 项目条件分析PART 1纲要 项目区位判断 项目四至 交通组织 项目地块条件分析 项目指标分析 项目SWOT分析1、项目位于城市主干道新华西路南侧，属于城市泛中心位置核心商圈，与中心广场相距仅500米。2、从株洲中心整体区域来看，本项目位于泛中心位置，城市主干道-新华西路旁，周边人流均可方便到项目。3、项目区位优势明显，完全有条件成为区域商业中心。项目区位判断交通便利，区位优势明显。项目指标分析项目总用地17.3亩。总建筑面积103121.31 ，容积率8.06。属中高容

3、积率项目。商业建 筑面积31119.82 。项目指标占地面积（）11523.62 总建筑面积（）103121.31 商业建筑面积（）31119.82 容积率8.06地下车库建筑面积（）6979.69 酒店、公寓四层商业裙楼楼层建筑面积（）套内面积（）负二层6979.696645.46负一层6203.543198.90一层5070.573056.77二层6239.473485.83三层6678.343660.17四层6927.903144.27富华商业广场项目位于城市主干道新华西路南侧，属 于城市泛中心位置项目，与中心广场相距仅500米。项目四至交通组织道路规划 路幅道路 标准道路 属性新华西路

4、30m双向六车道城市主干道钻石路15m双向两车道城市支路编号线路起点终点12路炎帝广场车辆厂22路（区 ）珠江花园向阳广场316路火车站市党校420路水泥厂车辆厂522路高家坳车辆厂633路庆云山庄中南蔬菜大市 场项目地处城市主干道南侧，通达性良好。东 向至红旗广场5分钟车程，东至中心广场2分 钟车程。项目地块商业展示面只有城市主干道-新华西路和侧面路钻石路，作为城市主干道-新华西路展示面较短，而侧面钻石路展示面较长，如此地块对项目业态规划、定位及组合提出了更高的要求，同时需兼顾人流组织、上下垂直交通、公共区域划分等。项目地块条件分析路 段展示面长 综合评价新华西路 约75m展示面最好，商业气

5、氛浓，商 业价值最高钻石路 约240m展示面较差，商业气氛较差， 商业价值次之。约75米约240米地块北面展示面窄，但展示位置好；西面展 示面长，但展示位置较差。SWOT分析S S（优势）（优势）1）具有极强的区位优势，区位及规模优 势明显。2）项目周边交通便利，通达性较好。3）项目本身已成为商业地标性建筑。4）项目位于成熟商圈内，商业价值高。W W（劣势）（劣势）1）整体商业展示面太窄，进深长且 不规则，业态布局及组合困难， 上下垂直交通困难。2）周边商业成熟，业态齐全，品牌 百货连锁店较多，作为本项目基 本不能考虑承租大面积的大型百 货业态。O（机会）1）因项目位于成熟商圈内，发展潜力大。

6、 2）和周边商业形成互补式复合型业态，易形成区域商业中心。T（威胁）1）在该项目的周边，在建相似规模的项目（如银泰.财富广场、华 润、世贸广场）， 造成品牌商家 竞争激烈，对本项目招商构成较大的威胁。项目项目SWOTSWOT分析分析劣势规避建议：1）充分利用侧路-钻石路的展示面，将其作为多种业态的主展示面和主通道；2）通过科学的业态布局、循环的人流动线，将项目打造成相互补充的复合型业态；结论二结论四结论三分析结论结论一p项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条件 形成辐射周边区域的全新商业地标及区域商业中心。项目分析小结p项目商业展示面较窄，进深长且不规则，造成业态组 合和上下垂直交通困难

7、。p项目侧路广场冷清，基本未发挥商业广场功能，未和 主商业广场形成人流互动循环，造成商业难成熟。p项目规模较大，共四层，业态丰富、商家多，对商业 规划、商家组合、上下交通、展示面等提出很高要求。第二部分 市场分析PART 2纲要 株洲概况 株洲宏观经济分析 株洲房地产市场分析 株洲商业市场分析株洲概况株洲概况现在的株洲市由市辖城区四个、一个两型社会示范区及醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县组成，城区分为芦淞区、荷塘区、石峰区、天元区四个行政区，及云龙示范区。株洲市位于地处中部腹地的湖南省东部，湘江下游，与长沙的距离50公里，与长沙、湘潭形成“长株潭城市群”。湖南省第二大城市，市区总面积为53

8、5平方 千米，市区总人口约为100.9万人。城市空间发展城市由中心向东西南北同时发展：向西依托株洲大道、西环路形成河西新区；向北沿长株高速公路和莲易高等级公路形成田心、龙头铺新区；向东沿东环北路和新塘路形成金钩山、大丰、桂花新区；向南沿枫溪路和南环路形成枫溪新区。城市空间结构规划形成“一江两岸双中心，二主五次七组团”：“一江两岸”即依托湘江，东西两岸的城市发展地带；“双中心”为城市快速环道以内湘江两岸的城市中心区，包括河西新城中心和河东芦淞旧城中心；“二主五次”指湘江两岸城市中心所在的河东、河西两个紧凑发展的城市主组团和栗雨、枫溪、荷塘、田心、石峰五个城市次组团。中心城市空间发展科学地向外围扩

9、张，扩大版图 ，提高城镇化率。株洲市是湖南省副中心城市，城市综合竞争力第二强市和中部地区重要的区域中心城市，是中国华南最大的铁路枢纽，全国8个重点建设的工业城市之一。株洲市增加新的交通干线及大型对外交通设施与长、株、潭三市交通发展战略接轨；实现与长、潭、衡三市城区“1小时出行圈”及市内交通“半小时出行圈”的目标。城际轨道2010年底已动工，长沙到株洲24分钟。在未来三年左右的时间内，长株潭轻轨将建成通车；在未来五年时间内，以长株潭三市为基础，向周边的岳阳、衡阳、娄底、益阳、常德五个城市建设完善轻轨系统。长株潭城市群交通规划城市群大空间发展，加强经济联系，有利于 发挥集聚效应，带动经济发展。宏观

10、市场分析“十一五”期间，株洲市经济总量年均增长14.2% 2010年，全市地区生产总值1274.8亿元，增长15.3%。2010年，城区生产总值650亿元，增长16%，占全市比重为51%；县域624.8亿元，增长14.8%，占全市比重为49%。醴陵、攸县连续四年稳居全省县域经济十强县。城市GDP区域经济发展平稳健康，城市GDP稳定增 长。n株洲市人均GDP保持高速增长，近三年来增长速度均超过12%。n按常住人口计算，2010年人均GDP达30729元，约4801美元（汇率按6.4计算）。8000-20000 美元4000-8000 美元800-4000 美元0-800 美元启动期快速发展期平稳

11、发展期减缓发展期人均 GDP与 整体社 会经济 发展关 系人均GDP保持高速增长，株洲市整体社会经 济处于平稳发展期。人均GDP 第一产业增加值123.8亿元，增长4.2%；第二产业增加值745.5亿元，增长20.8%；第三产业增加值405.5亿元，增长10.5%。 第二产业贡献率进一步提高，2010年，全市三次产业现价结构由上年的10.5：54.7：34.8调整为9.7：58.5：31.8。其中，第一产业比重下降了0.8个百分点；第二产业比重提高了3.8个百分点，工业比重为52.2%，提高4.1个百分点；第三产业比重下降了3个百分点。 三产结构调整第二产业占主导并持续快速增长。未来城市 经济

12、尚有非常大的发展空间。固定资产投资n 株洲市固定资产投资主要用于城市建设、三大产业结构优化、房地产开发等。n 2010年，全市固定资产投资完成808.5亿元，增长37.1%，其中房地产开发投资146.6亿元，增长40.9%，城市基础设施完成171亿元，增长53.3%，工业完成投资419.1亿，增长35.9%。城镇固定资产投资749.1亿元，增长36.3%，其中第一产业投资2.7亿元，下降23.1%，第二产业投资391.1亿元，增长37.1%，第三产业投资355.3亿元，增长49.1%。全市重点投资项目完成投资160.3亿元，为年初计划投资的109.8%，其中基础设施类投资完成81.2亿元，产业

13、发展类投资完成79.1亿元。“十一五”期间，全市累计完成固定资产投资2252亿元，年均增长38.1%，较“十五”加快12个百分点。 固定资产投资固定增长投资处于高增长期， 城市建设速度加快。株洲城市居民人均可支配收入稳步提高，城 乡居民收入差距减小。人均可支配收入n 2010年，工资性收入12966元，增长19.5%，经营净收入为1844元，增长62.4%，转移性收入为4891元，下降4.4%，财产性收入为1044元，下降8.5%。 n “十一五”期间，株洲市城乡居民人均收入年均增长11.8%和14.1%，分别比“十五”加快0.8和6.1个百分点。n 城乡居民收入差距比由上年2.68：1缩小到

14、2.56：1 。n 城区、县市最低工资标准达到800元/月和725元/月。人口发展株洲人口年均增长2万人，经济发展使外来人 口加速聚集。行政区万人天元区15.86荷塘区28.91芦淞区25.24石峰区23.99云龙示范区6.88合计100.882009年各区户籍人口初期中期晚期城市化进程演示城市化率低于为初期阶 段，城市化的发展速度比较缓 慢，是大发展的准备阶段。 城市化率达为 中期阶段，是城市化的加速阶 段，城市人口迅速增长。 城市化率超过以后 为晚期阶段，社会经济发 展渐趋成熟，城市人口保 持平稳。 城市化进程加快，房地产发展空间大。城市化率株洲房地产市场分析株洲市商品房投资额逐年增长，增

15、长幅度快速，其中2009年到2010年增长了41%，增加了42.6亿元。备注：数据来源株洲市统计公报，统计范围包含五县市商品房投资额株洲市商品房投资近三年增长快速。施工速度增长远远大于竣工速度，2010年施工面积与竣工面积相差最大为1458.01万平方米。充分显示了施工速度增长远远大于竣工速度。备注：数据来源株洲市统计公报，统计范围包含五县市历年竣工、施工面积株洲市施工面积增长速度远大于竣工面积 增长速度。株洲市商品房销售面积增长迅速，增长幅度稳健；商品房销售额逐年攀升，增长幅度快速。备注：数据来源株洲市统计公报，统计范围包含五县市商品房销售株洲市商品房销售量、销售总额逐年稳健攀 升。特别是在

16、2009年有一个较大的提升。行政区商品房销售面积（万平方米）商品住房销售面积（万平方米）荷塘区72.3568.83芦淞区73.7961.69石峰区29.828.66天元区95.890.15云龙示范区13.3312.49合计285.07261.822010年市区商品住房销售面积261万平米 ，与09年基本持平，销售量大。2010年，株洲市商品住房销售主力价位段为3000-4000元/，占商品住房销售总套数的44%；2500-3000元/价位段次之，占商品住房销售总套数的25%；5000元/以上的商品住房销售了1706套，占商品住房销售总套数的7%。市区商品房销售情况价格方面，2010年3000-4000为主，同比09年上升500-1000元/。株洲商业市场分析株洲商圈示意图商圈名称位置商圈级别主营业态主要商场/商业街物业中心广场 商圈新华西路与建设路交 汇处核心商圈百货、超市株洲百货大楼、王府井、家润多商场红旗广场