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1、 【App.2 商业外部案例研究】外部案例：案例一：香港青衣城案例一：香港青衣城案例二：香港杏花新城案例二：香港杏花新城案例三、中信城市广场案例三、中信城市广场案例四：深圳罗湖金丽家居广场案例四：深圳罗湖金丽家居广场案例五：爱西华案例五：爱西华案例六：华南案例六：华南MALLMALL案例一：香港青衣城（案例一：香港青衣城（ Maritime Square）建筑面积:4.6万客流量/日平均人次:50298核心客户群：周边住宅区居民选择走差异化路线的方式尝试走概念化道路,全港首次选择以海洋概念作为大型主题梦幻岛大堂将主力店周边部分划分成小型店铺用以出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性 和连
2、续性经营模式业态分布主力店业态分布饮食大家乐 肯德基 麦当劳 必胜客 敦煌海鲜酒家 扒王 之王 心齐桥料理 稻香鱼港 东京餐厅 粤翠轩家品/超市日本城 美家居 主力商家超市 实惠超市丰泽电器世界 娱乐玩具反斗城 嘉禾影视城 运动用品运动家 小型店铺，主要租售给一些私人或小型的商家，其面积基本在50-80， 业态分布广泛，主要经营：时装、饰品、饮食、书店、美容、摄影、干 洗、礼品等，是作为主力店的延续和补充。其中一楼可租售店铺78个铺位二楼可租售店铺20个铺位三楼可租售店铺24个铺位主力店小型店铺占商铺总面 积的2/3占商铺总面 积的1/3案例二：香港杏花新城 （ParadiseMall）n建筑
3、面积:2.8万n客流量/日平均人次:25015n特点：利用建筑风格形成主题商业随着商业模式的日趋成熟，人们生活水平的不 断提高，单纯的商品买卖已经不能满足人们的 日常生活，人们更需要的是一个人性化的，富 有生活格调的商业空间杏花新城是以欧洲古典主义为主题的大型消闲 购物空间。罗马喷泉、手绘壁画、欧洲街角， 处处洋溢着欧陆悠闲品味及气氛。1.走主题街区道路，以欧陆建筑风格为主导将 空间分为三个特色主题，从而将商业划分为饮 食、娱乐、服饰三部分2. 将每个主题部分又划分为小型店铺进行租售3.引进主力店如主力商家超市、星巴克等杏花新城交通网络发达，交通设施一应俱全位于杏花村地铁站多项交通直达免费穿梭
4、巴士行走港岛东区邻近东区走廊及东区海底隧道出口设有往返香港海防博物馆的穿梭巴士与市级商圈的关系大主题区3 3美膳坊美膳坊以欧陆文艺复兴时期 的风格为主题，配 合雅致的户外茶座及花团锦簇的阳台，汇 聚20多间各国美食店同乐港同乐港以环绕探险历奇为主题，以“开心号”探险 船作标志，配以最现代的灯光音效及互动 式装置，为消费者在购物之余带来源源不 断的惊喜 新艺廊新艺廊以维也纳和比利时艺术风格为主题，配 以匠心独运的梁柱和雅致的是内摆设，使 时尚品牌及潮流服装店在这里显得更加壮 丽和闲适经营模式选择以欧洲古典主义为体验点，使商场被一个统一的主题所协调，从而增加了商业的整体 氛围将室内设置成商业街形式
5、，并划分成小店铺出租，将商业分为饮食、购物、娱乐三大部分 ，与三大主题相互辉映，并在每个主题都引进少量主力店用以带动整体商业的发展相关指标：总投资：13亿人民币 占地面积：5.1万平米 建筑面积：15万平米 其中商业面积：6.7万平米 星光广场面积：3万平米 停车位：644个目前深圳最大的集购物、餐饮、娱乐、休 闲、观光为一体的Shopping Mall案例三、中信城市广场差异化主题路线的方式：引进以吉之岛、西武百货为代表的100多 家知名商家作为商场的有力支撑依靠主力店的带动，保持了其商业的整 体性和连续性案例四：深圳罗湖金丽家居广场案例四：深圳罗湖金丽家居广场建筑类型：商住楼商业面积：20
6、000M2，建筑 底层1-4层经营业态：家居装修产品经营形式：零售核心客户群：家庭金丽家居广场位于罗湖区贝丽南路， 田贝四路与田贝三路之间。广场自1998年 开始营业至今，已有的5年历史，目前已 经形成了深圳市内个人集中采购家居装修 产品的街区。街区零售（小型批发）灯饰 为主要特色，而金丽家居广场则倡导“家装 一站式服务”。快捷，保证了消费者的“一 站式”消费。基本情况针对家庭为单位的消费者，零售为主经营模式租赁式经营，倡导“家装一站式服务” 一楼以洁具和卫浴为主 租金130元/M2左右二楼以厨柜、壁柜为主 租金100元/M2左右四楼装修公司租金不超过50元/M2三楼以灯饰、布艺为主 租金60
7、元/M2左右经营模式 公司：深圳市爱西华康体产业发展有限公司 总营业面积：近7000平方米 配置：乾蒸、湿蒸、冰蒸、水脉冲躺床、餐厅、棒球室、高尔夫、乒乓球室 、 贵宾房、阅览室、视听室、桌球室、电影院、网吧、公众棋牌室、按摩室、休息静区、美容室、美发室等。 浴种：芦荟浴 、温泉浴、人参浴 、中药浴 、木炭浴 卡种：钻石卡年卡：2980元 钻石卡半年卡：1900元钻石卡季度卡：1100元 案例五：爱西华营业时间：全天二十四小时营业。 收费标准： 、门票88元人 、1.1米以下儿童免票，1.1米以上儿童全票。 、团体券标准如下： a、10人以上 门票78元人 b、20人以上 门票68元人 c、1
8、00人以上 门票58元人 以上团体券需预先购买。 、当日11:00至次日11:00为一次浴资计费时段。超过次日中午11:00后 出场，加收二次浴资78元人，再超过次日11:00出场，再加收浴资68元人。爱西华消费指南：SHOPPINGMALLSHOPPINGMALLMALL起源于欧美20世纪中期，是目前世界上最先进，最高级 的商业型态，在世界商业经济发展进程中进入了一个鼎盛的代。 它是一种新型的复合型商业业态，一个现代工业文明与商业文明 的产物。在美国、加拿大、德国、英国、韩国、日本、法国、意 大利等发达国家中MALL目前已占有零售销售总额的50%以上，一个 MALL的有效商圈达200300公
9、里，对一个区域的经济产生了巨大的 带动作用。目前世界上最大的MALL-加拿大爱民顿MALL，其商业 面积达50万平方米，有1000余间商店、150间大餐厅、110间小餐厅， 19间戏院、每天客流达10万人次，每年的营业额超过100亿美元。在 马来西亚、泰国、印度、巴西、阿根廷等发展中国家MALL都得到了 很好的发展。MALL是商业竞争进入多元化、资本高度集中的产物。 可以说，MALL在当今整个世界商业经济大潮中扮演着一个极其重要 与辉煌的角色。MALL起源加拿大的爱民顿MALL容纳了超过800家商店 和服务店，110多家餐饮店，加上7个世界级的 景点。它是人们的购物天堂和娱乐、冒险胜地 ，一年
10、365天都对外开放，几百万游客从世界 各地来参观的、旅游。它有世界最大的室内娱 乐公园、世界最大的室内人工湖、美国曲棍球 联合会的溜冰场、四艘在世界最大的室内人工 湖中使用的潜水艇、海豚秀、一艘SANTA MARIA船的复制品、迷你高乐夫球场、26家影 剧院和“拉斯维加斯”赌场，以及FANTAYLAN旅店和爱民顿MALL酒店，风味各异的餐馆，精彩 纷呈的夜生活，这个MALL本身就是一个旅游胜 地。MALL国际案例爱民顿MALL案例一华南MALL体验之城中国首个超大型主题式购物公园-华南MALL，总建筑面 积达80万平方米，总投资超过25亿元人民币，营业面积40万平 方米。停车位8000个。体
11、验 世 界 欢 乐 演 绎 时 代 文 化体验一：营销活动2003年7月19至7月25日：华南MALL开盘欢乐体验周7-19开盘活动7-20体验日7-21世界文化日7-22万国美食节7-23健康休闲日7-24欢乐儿童日7-25时尚购物日售楼处设计为一个浓缩的“体验之城”， “乘大船逛大MALL”三维影视厅，“华南MALL大富翁”电脑游戏区，音乐玲声下载柱，有流行CD、MP3手机铃声下载试听，有120度视觉环幕电影、新加坡欢笑天地摇摆船、虚拟实战、卡通表演剧场、树林儿童天地等。同时，还汇聚了各种品牌的形象展示店。体验二：卖场包装体验三：“体验概念规划”A区 “品位新体验” A区规划为高档(中高档
12、)的购物区域 BC区 “生活新体验” 本区域规划为中档的时尚潮流用品， 包括男女服饰、儿童、老年人用品、 餐饮、电讯电器等。D区“娱乐新体验” 为集中的娱乐区E区“视觉新体验” E区为靠近酒店及机场候机大厅的位置F区美食新体验” 本区一、二层为国际美食中心，三层为风情酒 吧街，靠近写字楼区域为旅游接待中心及休闲 会所K区“贵族新体验” 本区域规划为高档商品集中区域,成为“贵族香 榭丽舍”。华南MALL经营管理模式经营管理成功的MALL管理模式和经验，“统一管理、分散经营”的理 念，成功地避免了目前商业领域分散经营的固有风险；完善的 组织结构，“以人为本、客户至上”的企业文化，最大的保障了 投资
13、者和经商者有稳定的投资回报！【管理模式】 “统一管理，分散经营” 统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督 和统一物管。 统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 统一营销管理：为MALL策划1年365天的系列营销计划。 统一服务监督：成立管理委员会，指导、协调、服务、监 督承租方的经营活动，保证MALL的高效运转。 统一物业管理：有效地进行建筑空间的维护和保养华南MALL运营模式租售比：12%分割产权销售，88%经营。v 12%销售面积的反租资金来源于 88% 主力店的租金收入；v 经营管理公司专门设置基金， 作为小业主租金回报的保障；v 产品上低成本投入，只做建筑
14、 主体部分以及公建配套设施，业主自 行对商铺进行装修、包装。华南MALL营销模式买铺反租模式5-15年委托经营分红7%起点的回报率第4年起，年回报递增率5%买铺即送一年租金（资料来源：华南MALL商业海报）华南MALL已加盟商家在华南MALL短短的半年时间内，一个国际性的商业合作平台迅速建立起来。世界500强企业德国欧倍德(OBI)家居超市、全球巨幕电影先驱加拿大IMAX公司已强势进驻；全国最大的连锁超市好又多量贩（TRUST-MART）、国内知名的铜锣湾百货亦已盛大加盟，许多国际性的品牌商家接踵而至；由新加坡雅特国际、意大利Zamperla集团、荷兰Vekoma B.V三家世界一流游乐设备供
15、应商共同投资的中国最大型的室内家庭娱乐中心“欢笑天地”也将落户华南MALL。世界500强的信赖，足以构筑我们共同的信心！1、商圈的构建必须依赖于引入主力商家；从而才能带动相关的大量小 商家的入驻； 2、区域性商业中的主力商家必须有强有力的号召力，足以留住本地消 费者； 3、引入主力商家后，主力商家楼下部分、主力商家之间的部分、主力 商家周边部分最能引起投资者或小商家的追捧； 4、引入主力商家所占经营规模应不低于40%； 5、同一商场内的主力商家与其他小商家的布局关系有两种均好方式： 其一是主力占据2-3层以上楼层，1-2层由小商家经营，其二是主力 商家占据竖向楼层大部分，而小商家则占据竖向楼层另一小部分。 6、专业市场或主题商场对启动新区商业圈是可以产生竞争力的业态。 7、地铁上盖或邻近居住中心的大型百货业是最具竞争优势的。外部案例小结 ：
