房地产开发商赠送面积的方法

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1、房地产行业赠送面积的方法房地产行业赠送面积的方法 户型创新手法简析户型创新手法简析1目 录1前 言2“纯”赠送的空间3“抢”得一半面积的空间4总 结2何谓“偷面积” “偷面积”是建立在合理基础上的一种争取多一些面积 的做法的一种俗称，也就是在不违背现行的法律法规 及地方条例的前提下，尽量增加住宅的附加面积。 “偷面积”是一种户型创新。想在90平方米以下的户型 建筑面积内，做出各种功能来，确实比较困难，唯有 挖掘各种不增加建筑面积，确能提升使用空间的设计 手法。3为什么要“偷面积” 在政策限制下，若按常规户型设计，则产品差异化 将很难体现，使产品缺乏竞争力； “免费赠送”的空间对客户有相当的吸引

2、力； 早期“二合一”的做法遭遇“二套房”政策阻击，且建安 成本高。4怎么“偷面积”主要有两大种类，10种“偷”法：1、纯“赠送”的空间露台、空调机位、凸窗、隐藏式衣柜、地下室、 可封闭的露台、室内挑空、设备间、花架等不计入建 筑面积的空间；按改造方式可分为赠送室外面积和赠送室内面积2、“抢”得一半面积的空间阳台、入户花园等，只计一半建筑面积，但可将 其封闭成为室内房间。5一、纯“赠送”的空间1、赠送大露台、挑高阳台或入户花园无盖的露台通常采用退台的方式，上盖高度达到或超过两个 层高的阳台或入户花园也是为露台，均不计入建筑面积；有些大露台设计巧妙，可局部封闭增加套内面积。注意事项：退太式大露台，

3、相关的防漏水、外墙保温等就需要 特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外 ，尽量保证私密性的露台才具有实用性。挑高两层的露台必须 保证一定私密性。（曾有楼盘由于设计缺陷，楼下露台完全暴 露在楼上的视野之中，使用起来极不舒适。）6组 合 式 的 T o w n h o u s e 的 退 台 露 台78高 层 T o w n h o u s e 的 入 户 花 园 改 造91011单、双层阳台位置错开，上盖高度达 到2个层高，不计入建筑面积1213一、纯“赠送”的空间2、空中单元连廊在两个或多个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后， 分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个

4、休闲空间， 也可合用作为邻里交往空间。注意事项：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单 元业主的生活私密性有可能受到影响。1415空中连廊庭院设计一、纯“赠送”的空间3、空调机位的改造在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设 计出一个或者两个空调外挂机安放处，或将层高控制在2.2米以 内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成 为一个生活阳台。甚至封闭到房间内。对空调机安放处的改造，虽然只能“偷”得1-2左右的面积， 但是，多出的每一平法米，对于购房者而言都是实惠。1617一、纯“赠送”的空间4、赠送地下室、半地下室一楼住户赠送地下室，有的做法是通过一个楼梯将

5、地下室和一 楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来；有的则与入户花园 结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。赠送地下室存在一定争议，按照相关规定地下室应该属于业主 共有空间，如果只赠送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的 合法权益。所以，一定要做一份严密的解释条款。1819花园洋房 的户型： 一层、二 层均送地 下室一、纯“赠送”的空间 5、低台凸窗和落地凸窗把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样 在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以 下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可 有效“偷”到面积；目前，“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯

6、房交付时 有可能会有“低台”，但客户装修时，这个低台往往可以打掉。由 于凸窗本身有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部 分的层高可以达到2.3米，甚至更高。也有开发商故意将凸窗部 分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到 房子后，这样一道专为“打掉”而设计的横梁便可“拆卸”掉，使原 本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一样。205、低台凸窗和落地凸窗 注意事项：大凸窗设计也会带来诸如窗墙比、外请保温、外 墙渗漏等问题，需要在材料、建筑设计上下功夫。21222324一、纯“赠送”的空间6、隐藏式衣橱隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并 将其

7、做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了衣橱。和凸窗一样 ，隐藏式衣橱的层高通常也在2.2米以下，但业主确可以使用；目前，这种“偷术”也有所改良，开发商在屋内做一道假梁，将 部分空间隔成两层，下层空间按不超过2.2米，上层空间一般在 0.60.7米左右用于储藏室。在装修的时候购房者可以将故意设 计的横梁打掉，使得房屋空间按变大。注意事项： 衣橱位置、尺度需把握好，偷得不好可能会影响室 内空间的舒适度。252627直 接 落 地 的 隐 藏 式 衣 橱一、纯“赠送”的空间7、层高做大，增加竖向可利用空间这种做法已经广泛流行与小户型中。在将房屋层高设计到4.8 米、4.9米甚至更高后，住户可将空间自行分

8、隔，在上层做阁楼 或者直接做成两层空间，使空间得到充分利用。注意事项： 挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中有 限高要求限制，将房屋层高做大意味着层数可能会减少。2829客厅挑高5.7 米，可自行分 割加层某楼盘挑高方形平面 示意图3031一、纯“赠送”的空间8、设备间大变身设备间是不计入建筑面积的。将原本属于室内空间的区域用玻 璃墙分隔，设上一道假地梁，变成“设备间”，待装修时将地梁打 掉，设备间立刻变身成为一个房间。3233面积达10的“ 设备间”，不计 入建筑面积。经 改造，假的地梁 被打掉，空间延 伸，可以做成一 个书房。一、纯“赠送”的空间9、“花架”破解“禁偷令”2006年

9、，“偷面积”的发源地深圳颁布了深圳经济特区房 屋建筑面积测绘技术规范（俗称“禁偷令”），制定了新的建筑 面积计算方法，规范了住宅户型设计上日益夸张的“偷面积”情况 。但聪明的开发商很快就有对策：你 禁的是板，我偷的是架。 原来，禁偷令只是在户型的露台、凸阳台、凹阳台上进行有所 节制的相关规定，即只是在户型的房间以外的楼板部分进行规 范，而并没有在没有形成的“板”的构件上做出相关规定。破解“ 禁偷令”的方法确是利用构架大做文章。如下户型图可看到，一 条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠 送部分”，这些花架，开发商将负责在验收后统一搭好楼板，隔 成房间。3435N+2户型，花架

10、变房 间、阳台变餐厅， 2室1厅变身4室2厅二、“抢”得一半面积的空间1、超大入户花园和阳台入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园 和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面 积，甚至能“抢”抢出一个房间!注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影 响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成喝茶、聊天、 打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差， 否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。3637超大的入户花园 ，可改造成餐厅 +一个稍微小点 儿的入户花园38此种户型的最大亮点在空中花园，其位置并不 在入户或者阳台处，而是相当于一套普通住

11、宅 的其中的一个房间的位置，而且空间十分方正 ，装上窗户就是一个完整的房间，而且相当于 阳台，只算一半建筑面积。39此种户型拥有大型景观 阳台和工作阳台。有大 约10的方正空间可以 用来做书房影音室、健 身房或儿童房。这个大 阳台使房子活生生的多 出了一个功能房。可见 ，其阳台就是专门针对 偷面积进行设计的。40此户型建筑面积 约105，增加 面积约33，采 用综合性“偷”术 ，一室一厅变三 室二厅。三、总结 “偷面积”是开发商进行户型创新、增加竞争力的好方法；能让消费者真正感到实惠的，并不是过大的室外露台，而是尽 量争取户内使用面积；“偷面积”户型也存在着一定的负面效果；赠送的面积越多，单价 相对也会越高；若能处理好厉害关系，巧妙应用各种“偷法”，实为开发商增加产 品种类，破解小户型数量限制，提高销售单节的好方法；当前建筑面积测量规范日趋严格，“偷面积”难度渐增，户型创新 ，“偷”并非唯一出路。41