房地产开发实际操作

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1、房房 地地 产产 开开 发发 实实 际际 操操 作作流 程 简 介工程中心大中华地产部房地产开发实操流程提要房地产开发实操流程提要1.策划与决策阶段1.1.房地产投资项目信息收集2.规划设计与拆迁融资阶段2.1选址定点2.2规划总图审查及确定规划设计条件2.3土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复2.4初步设计和施工图设计审查2.5规划报建图审查2.6节能审查、施工图审查2.7质量监督、安全监督2.8拆迁2.9融资1.1.1项目的分析选择 1.1.2项目的初步可行性研究 1.1.3合作方关于项目的初步谈判 1.1.4项目的详细可行性分析报告2.4.1总平面审查 2.4.2管线综合审查、排水许

2、可证2.6.1节能审查2.6.2施工图审查房地产开发实操流程提要房地产开发实操流程提要3.开工建设与市场营销阶段3.1施工报建3.2市场营销4.房屋交付与证件办理阶段4.1预售许可证4.2专项验收，竣工验收备案4.3房地产项目权属初始登记5.售后服务物业管理阶段6.结束语3.1.1施工招投标、监理报建 3.1.2施工许可证 3.1.3放线、验线房地产开发的实际操作大致上可分为五个阶段：房地产开发的实际操作大致上可分为五个阶段：策划与决策阶段规划设计与拆迁融资阶段开工建设与市场营销阶段房屋交付与证件办理阶段售后服务物业管理阶段1. 1.策划与决策阶段策划与决策阶段1.1房地产投资项目信息收集 确

3、定投资建设工程项目，对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。 1.1.1项目的分析选择 （区域经济、项目状况、投资规模、预期收益、投资风险） 1.1.2项目的初步可行性研究 （人口、经济收入、城市房地产成熟度、楼盘竞争状况、购买能力、住房消费变化趋势、楼市走势、项目优势、投资规模、融资方案、投资风险） 1.1.3合作方关于项目的初步谈判 （合作方式、投资规模、双方责任和权力、收益分配、项目进度） 1.1.4项目的详细可行性分析报告 （人口、经济收入、城市房地产成熟度、楼盘竞争状况、购买能力、物业供求 现状分析及对未来的趋势预测、户型变化趋势分析、价格预测、目标

4、客户定位、项目定位、营销策略规划、投资规模、成本测算、融资方案、收益分析、敏感性分析、投资风险分析、公司资源分配、项目组合分析等综合评价分析、投资决策） 2.2.规划设计与拆迁融资阶段规划设计与拆迁融资阶段2.1选址定点2.2规划总图审查及确定规划设计条件2.3土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复2.4初步设计和施工图设计审查2.5规划报建图审查2.6节能审查、施工图审查2.7质量监督、安全监督2.12.1选址定点选址定点此阶段一般办理以下事项： （1）计委审查可行性研究报告和进行项目立项； （2）国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查； （3）建委办理投资开发项目建设条件意见

5、书； （4）环保局办理生产性项目环保意见书（表）； （5）文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查； （6）规划部门办理项目选址意见书。 具体办文流程具体办文流程办理事宜所需资料办理程序建设项目用地计划 a.地形图（划示用地范围，标明大约面积） b.与地块出让单位签署的用地协议 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理 建设工程项目建议书的 编制与报批 a. 开发单位营业执照 b. 开发资质证书 c 用地计划审核意见 d. 建筑设计方案（总平面图等） e. 其他相关资料 a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制项目建议书 b.准备关于项目建议书报批申请报告 c

6、.将项目建议书与申请报告送计委报批 建设工程项目选址意见 申办 a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印 件一份） b.地形图（均应划示用地范围） 4份 c.土地权属证（复印件1份） d.联建协议书（复印件1份） e.选址论证 f.建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 c.将有关部门的意见备齐，同时备齐前面所需资料，送区规划局规划科办理 2.22.2规划总图审查及确定规划设计条件规划总图审查及确定规划设计条件此阶段一般办理以下事项： （1）人防办进行人防工程建设布局审查。 （2）国土资源局办理土地预

7、审。 （3）公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 （4）规划部门对规划总图评审，核发建设用地规划许可证。 （5）规划部门确定建设工程规划设计条件。办理事宜所需资料办理程序建设用地规划许可证申办 a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件） （复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围） 6份 （其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章） c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份） d.建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） e.申请报告（红头文件） f.其他需说明的图纸或文件

8、a.备齐上述所有资 料 b.送区规划局规划 科办理 建设工程项目地名报批 a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地2份 ） c.总平面图（3份） d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件） f.其他需说明的图纸或文件 a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理 建设工程项目报建 a.建设工程报建表（到市报建处领取） b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.项目建议书批文原件及复印件 d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告） e.建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表（到市报建处领取） f.专业技术人员和管理人员

9、技术职称证书原件及复印件 g.住宅项目配套建设审核申请表 h.住宅新开工审核通知单 a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理具体办文流程2.32.3土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途 及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是 确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、 停车位配置要求等指标都在这个批复里体现出来，包括现在 的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点， 颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地

10、使用权证。 这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门 核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金， 才能在土地证上载明土地用途及年限。2.42.4初步设计和施工图设计审查初步设计和施工图设计审查此阶段办理以下一般事项： （1）规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 （2）公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 （3）公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 （4）人防办对初步设计的人防设计进行审查。 （5）国土资源局进行用地预审。 （6）市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 （7）建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件

11、的要求进行审查。 （8）建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 （9）建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。 2.4.12.4.1总平面审查总平面审查 这个阶段各地的叫法不一样，听得比较多的叫“修建性 详细规划审查”。这个阶段就是审查项目的总平面规划图纸 ，也就是审查一个项目的建筑物的排列，每栋单体建筑有多 高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日 照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建 筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防 规范等等。2.4.

12、22.4.2管线综合审查、排水许可证管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括 三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项 综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同 一张图纸上。这三样东西要科学的话，统统都得在地下走 ，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。 排水许可证是由市政部门核发，专门针对项目排水的 。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两 条管排。这个许可核查的是管径和流量，以及连接市政管 线的位置。然后反过来又影响管线综合设计。办文流程办文流程办理事宜所需资料办理程序工程项目设计招标办理 a.报建工程项目IC卡 b.建设工程设计

13、招标项目登记表 c.建设工程设计招标文件报批表（到市招标办领取） d.建设工程设计评标小组报批表（到市招标办领取） e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理 设计方案评标会召开及设 计单位中标办理 a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份 b.会议通知书 a.备齐上述资料 b.提前三天分送各评委 c.到市招标办召开评标会（会务 费300元） 中标办理a.设计方案评标会会议 纪要b.评委评标意见书 建设工程规划设计要求申 办 a.建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份

14、b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告 f.地形图（划示用地范围） 2份 a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 设计方案审定会召开 a.设计方案文本 12份 b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份 c.请柬 a.备齐上述资料 b.分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门 c.召开方案审定会 2.52.5规划报建图审查规划报建图审查此阶段办理以下一般事项：（1）公安消防支队进行消防设计审查。（2）人防办进行人防设施审查。（3）建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范

15、围进行审查。（4）规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证。 办文流程办文流程办理事宜所需资料办理程序设计方案送审报批 a.选址意见书 b.规划设计要求通知单 c.地形图（划示用地范围） d.设计方案 2份 e.地名批文 f.项目建议书批文 a.备齐上述资料b.到区规划局规 划科办理 可行性研究报告编制与 报批 a.用地计划审核意见书 b.项目建议书批文 c.用地计划许可证及批文 d.区府土文件 e.营业执照 f.开发资质证书 g.住宅项目配套条件审核申请表 h.资本金出资承诺书 i.设计方案文本 j.其他相关文件 b.送投资咨询公司编

16、制并准备 一份可行性研究报告申请报批 文件（红头文件） c.送计委报批 扩初意见征询及扩初 批复 a扩初会议纪要 b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初 文本 c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件 ）由各职能部门签署征询意见的总平面图 a.备齐上述资料 b.分送至计委、规划局、防疫 局、环保局、消防处、住宅局 、园林局等部门征询意见 c.送规划局规划科报批 2.62.6节能审查、施工图审查节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等 全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计 算书，就可以开始节能审查、施工图审查了。2.6.12.6.1节能审查节能审查我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置 也越来越高。360度大落地窗、全敞开式阳台