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1、房地产新形势下的企业经营战略主讲人：杨尚文时间：2011年12月房地产新形势下的企业经营战略 过去十年，房地产业持续着高速发展的态势 房地产市场前十年发展原因分析 当前国家房地产宏观调控政策 当前房地产调控形势下市场表现 当前房地产调控形势下预期分析 房地产行业趋势分析 当前房地产形势下企业动态 房地产新形势下的企业经营战略思考PART 1房地产市场前十年发展分析1.1 过去十年，房地产业持续着高速发展的态势1.1过去十年，房地产业持续着高速发展的态势从上面施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等统计数据不难发现，虽然受08年金融危机影响，但过去十年里，房地产市场整体持续着高速发展的态势，且没有
2、停下发展步伐的迹象。基于经济因素基于政策因素 经济快速增长 人均住宅面积水平低下，住宅需求强烈 城镇化快速发展，城市人口快速增长 住宅制度98年改革 土地政策改革 财政政策支持1.2房地产市场前十年发展原因分析PART 2当前房地产市场基本概述房地产住 宅市场行政 指令信贷 金融土地 政策坚持完善土地招拍挂制度，大力推广限价房、竞地价，加强闲置土地处理监管合理确定本地区年度新建住房价格控制目标主要城市颁布“限购令”，抑制投资需求严格实行地方政府问责制房贷：首套房首付3成，二套最低首付6成，三套禁贷；贷款利率上浮银根紧缩：存款准备金率不断加码，目前达21%；基准利率连续5次上调，一年期存款、贷款
3、利率达3.5%和6.56%2.1当前国家房地产宏观调控政策财税 政策上海、重庆开征房产税试点，个人购买住房不足五年交易，全额征收营业税加强土地增值税的监督保障 房中央、地方政府出台多项政策，支持保障房建设，确保年内完成十二五首年保障房计划当前国家房地产宏观调控政策概述保障性 住房土地 政策资金 政策政府 问责严格住房用地管理，加大保障 性住房用地有效供应中央加大投资支持力度和补助 标准；地方政府加大加大投入力度；商业银行加大信贷支持力度落实保障房建设约谈问 责制加强对保障房质量监管 力度2.1当前国家房地产宏观调控政策十二五期间，我国将步入保障房建设“加速跑”阶段。全国计划新建保障性住房350
4、0万套， 2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。政府采取多重措施，加大保障性安居工程建设力度。保障性住房政策2.1当前国家房地产宏观调控政策城市计计划开工套数 （万套）已开工套数 （万套）开工率 （%）北京20.321.8开工率超过 100%天津26.123.490河北38.138.4开工率超过 100%山西33.337.3开工率超过 100%内蒙古38.938.198辽宁33.836.2开工率超过 100%吉林31.732.1开工率超过 100%黑龙江84.980.695上海26.123.690江苏35.138.7开工率超过 100%浙江18.018.5开工率超过
5、 100%安徽39.638.998福建24.525.2开工率超过 100%江西32.031.799山东32.634.8开工率超过 100%河南45.244.899城市计计划开工套数 （万套）已开工套数 （万套）开工率 （%）湖北33.333.099湖南43.740.092广东30.529.195广西25.127.6开工率超过 100%海南9.39.097重庆50.852.2开工率超过 100%四川35.537.5开工率超过 100%贵州23.422.194云南31.329.394西藏1.51.280陕西47.447.7开工率超过 100%甘肃18.418.5开工率超过 100%青海18.016
6、.692宁夏7.78.2开工率超过 100%新疆33.832.997兵团17.817.498合计计98898698注：西藏自治区未统计 数据来源：国家住房和城乡建设部国家大力支持保障房建设，保障房建设预期目标提前完成。下表为2011年1-9月全国各城镇保障房建设开工情况。保障性住房政策2.2当前房地产调控形势下市场表现自2010年房地产调控正式开启后，国房景气指数从高位开始回落，虽然今年4月份出现环比0.21的回升，但在严厉的调控政策之下，终未改变国房景气指数一路下探的趋势。 11月份国房景气指数创下28个月新低99.87，低于景气临界点，与2008年10月份99.68的数值极为接近，也是20
7、01年以来，连续10年中，全国房地产景气指数出现的第10个月份低于100点。而全国各地不断攀升的住宅库存量，则精准地勾画出房地产销售市场逐渐趋冷的过程。全国房地产综合景气指数受国家宏观调控影响，2011年前三季度住宅市场成交普遍低迷，在调控政策持续不放松的预期下，逾六成城市成交量下降。下表为2011年前三季度8大主要城市成交统计表。2.2当前房地产调控形势下市场表现房地产交易市场2011年10月份，全国70大中城市(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。(二
8、)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。2011年11月份，监测的33大中城市中，成交量环比下降的城市超过6成，总体成交量环比下跌7%，下跌趋势明显，打破持续5个月维持的3%以内的环比小幅震荡态势。同比而言，超过8成城市出现下降，总体成交量大幅下跌35%，持续4个月下降，且连续第3个月下跌幅度超过30%。另一方面，可售库存持续增长。2.2当前房地产调控形势下市场表现房地产交易市场城市层级城市 土地成交面积(万平方米，%) 土地成交金额（亿元，%） 1-9月 9月 1
9、-9月 9月 面积同比面积同比金额同比金额同比 一线城市上海179126%338-22%810-28%116-65% 北京1136-4%19611%742-10%120-13% 深圳353240%546852%142353%212190% 广州68974%23454%20364%8896% 二线城市南京701-3%22-93%233-29%4-98% 杭州938-26%34-68%370-35%8-89% 合肥103319%18/ 15111%0.81/ 宁波126222%215126%198-31%3711% 天津2628-33%543184%533-23%151394% 沈阳273441%
10、64180%431155%82307% 济南89710%21916%14023%2726% 青岛122110%104169%28325%19364% 长春152125%341529%20044%43511% 太原240-26%27/ 21-37%3/ 厦门385-31%13548%106-46%330.08% 南宁49872%27/ 53-15%3/ 武汉1891-23%120-64%376-11%15-79% 南昌355-35%14-92%72-17%485% 长沙120-79%23-17%26-73%4-42% 郑州238-73%9564%46-13%17388% 重庆533-55%86-
11、24%129-39%2345% 成都1599-58%77-43%238-29%256% 苏州117740%149124%42443%29629% 合计 23940-12.82%371219.46%5927-9.63%872.81-18.04%2011年1-9月份，大多数一二线城市土地成交规模出现下滑2.2当前房地产调控形势下市场表现土地交易市场住宅用地成交量同比下降11%；工业用地、商办用地成交量同比上涨。2011年前三季度，土地成交面积较去年同期增加约21%。其中仅住宅用地成交面积下跌，同比下降10.7%。商办用地和工业用地成交量均有所增加，商办用地同比增加约21%，工业用地同比增加达53%
12、。单位：亿2.2当前房地产调控形势下市场表现土地交易市场2011年前三季度成交土地均价总体同比下跌15.8%，住宅用地同比下跌1.8%，商办用地同比增长15.3%。前三季度成交土地均价同比总体下跌15.8%，从去年同期的2155元/平米降至1815元/平米。其中住宅用地同比下跌1.8%，从3546元/平米降至3483元/平米。商办用地成交价有所增加，从3372元/平米增至3889元/平米，同比增长15.3%。工业用地基本保持不变。单位：元/2.2当前房地产调控形势下市场表现土地交易市场前三季度土地成交楼面价总体下跌15%，住宅用地楼面价格同比下跌9%；商办用地同比上涨5.5%。前三季度各类用地
13、成交楼面价除商办用地同比增长5.5%外，其余同比均下跌。总体楼面价从1276元/平米下降至1085元/平米，下跌15%。住宅用地楼面价从1658元/平米下跌至1503元/平米，同比下降9.3%；工业用地从305元/平米下跌至293元/平米，同比下降4%。单位：元/2.2当前房地产调控形势下市场表现土地产交易市场2.3当前房地产调控形势下预期分析p 供应量：下半年供应整体偏大，尤其在四季度将形成一个供应高p 成交：一二线城市的观望情绪向三四线城市蔓延，预期第四季度以及明年第一季度成交将量价齐跌p 城市： 一二线城市成交难有起色；三四线城市短期高速增长，但持续性堪忧p 营销：竞争将日趋激烈p 土地
14、：下半年市场仍不容乐观，地价仍存在下降空间p 商业： 商业市场刚刚起步，未来竞争将逐步显现住建部表态，限购令年内不取消；中央政治局表示，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展；房产税等税收政策将进一步完善；金融政策将做适当调整。多方迹象表明，房地产调控政策还将持续进行。PART 3企业经营战略思考3.1房地产行业趋势分析整体趋势房地产黄金十年结束，未来十年将是理性发展的十年l高端群体在商品房市场购房，中低收入人群依靠保障房体系解决住房问题l二元体系完善后，商品房市场将带领房地产业继续发挥国民支柱行业作用l在保障房体系建成之前，商品房市场政策调控将一直延续l存量房征
15、房产税将是大势所趋l房产租赁市场或将迎来发展期l未来房地产投资将趋于理性决策从需求角度出发，过去十年住房需求短缺的情况基本得到改善，房地产黄金十年结束；而城镇化进程仍快速推进，未来十年房地产市场源动力仍强有劲，伴随房地产理性投资，将成为理性发展的十年。p 主动型：寻求大企业合作或直接转让项目和土地p 被动型：手头项目开发完成后无以为继区域2010年前三季度2011年前三季度全国12%13%北京29%34%上海28%26%广州38%47%深圳54%55%天津31%32%表：房企前十企业集中度备注：2011年前三季度全国数据为根据1-8月数据预估部分小型企业囿于资金、土地压力， “断臂求生”，面临
16、淘汰危机，逐步推出市场3.1房地产行业趋势分析3.2当前房地产形势下企业动态典型房地产企业销售业绩u9月，除恒大、龙湖和雅居乐个别企业外，其他典型企业销售业绩同比普遍下跌；u多数典型企业前9月销售业绩完成率达65%以上，其中恒大地产基本完成全年销售目标；u另据统计，“十一黄金周”期间，中海实现销售金额50亿元，万科、保利、恒大、碧桂园销售金额超20亿。备注：富力将销售目标由400亿元下调至320亿元。 数据来源：2011年前三季度房企销售排行榜企业名称2011年销售 目标（亿元）2011年1-9月销 售金额 （亿元）同比 2011年销 售目标完 成率 2010年1-9月 销售业绩占比9月金额 （亿元）同比环比9月销售目 标占比2010年9月 销售业绩占 比保利地产80058040%73%63%74.6-18%24%9%14%碧桂园43033051%77%66%32.0-6%-46%7%10%富力地产320220-4%69%71%35.5-1%
