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1、依云上城公寓分析报告一、公寓产品 概况二、户型面积分析三、销售情况分析四、营销策略分析五、总结可借鉴之处一、公寓产品概况公寓位置位于22、23、24座 二层整层公寓总面积大约3340公寓套数30套公寓层高5.5米最小面积62最大面积195使用年限40年目前已售套数2套22 座23、24座二、产品面积分析22座有16间（如图），面积从62-195平方米。单价15000-16000元/平方米，毛坯交楼。目 前售出并网签1套，位置2P8，面积71.82。 优势：1、LOFT公寓，层高都达5.5米左右。只算一层空间的价格。2、空间没有柱子和 横梁，客户装修发挥的空间大。3、商业性质的公寓，但设计有大阳
2、台，只算一半面积。 4、单边位置墙面采用全落地玻璃，采光面好。 劣势：开间窄，进深长。由于原本规划是商铺性质，分摊面积过多，实用性低。通道和 过道、楼梯比较多，住户安全性和隐私性差。商业性质无法安装煤气和液化气。已 售23、24座总共有14间，面积从82-296平方米，样板房在23座的2P8（如图），有91.90平 方米。单价15000-16000元/平方米，毛坯交楼。目前23、24座各售出并网签1套。 优势：通道比较宽，单边位置的样板房墙面做成落地玻璃，景观面和采光比较好，公 寓阳台设计，面积也比较大。二楼连接一楼的楼梯出入口比较多，出入很方便。 劣势：开间窄，进深长。由于原本规划是商铺性质
3、，分摊面积过多，实用性低。通道 和过道、楼梯比较多，住户安全性和隐私性差。商业性质无法安装煤气和液化气。样板 房二、产品面积分析2P8三、销售情况分析依云上城总共推出22座、23座、24座位于二楼公寓总共30套。2011年1月拿到预售证对 外销售，也是依云上城唯一的公寓产品。 目前已售出并网签3套，销售率七、即将10月开售二期产品点评目前，佛山房地产市场上并无此类LOFT产品推出，即使有，也只是住宅类型。而依云 上城的LOFT公寓层高达到5.5米，可以用来办公、出租，贸易公司、工作室、广告公 司、小机构、私营企业主、财务公司、咨询服务公司甚至是商务人士都可以成为租赁 客户，租赁面相当广。LOF
4、T是专门针对投资者和经营者的产品，宜商宜居，宜投资，最为关键的是不限购、 不限贷。与纯商务公寓相比，LOFT具有首层办公，二层居住功能；与纯写字楼相比， LOFT又有居住功能，而且可全天候办公，不受写字楼空调开放时间限制影响。 “LOFT创意空间是商业地产的新血液，发展前景将不容小觑。”产品方面，公寓设计独立阳台，墙面整体落地玻璃设计都为产品增色不少。由于这种 公寓产品面对的客户面比较广，更多的是作为公司办公的场所，满足消防的需要的同 时，在通道和公共部分也要充分考虑其实用性和美观性。面积从62-296平方，户型比较多元化，设计也很方正，没有多余的横梁和剪力墙。毛坯 交楼，给予客户更多和更大的
5、空间去装修和设计。七、即将在10月开售二期产品点评75平方标准三房，厅开间大。 二期享受中央园林景观，主人房朝向比较好 户型方正实用八、价格分析九、客户分析背景特征年龄25-40岁年龄层为主区域主要是禅城、桂城、乐从客户为主，少部 分广州投资客交通工具40%以上客户以小汽车交通工具，约30% 客户以摩托车为交通工具。人口结构多数为三口之家，大多数客户是一家三口 或夫妻一起到场看楼阶层中端客户为主十、总结该项目未推出市场前已引起了市民的关注及期待，在价格方面比市场预期低， 但却没有出现火爆的销售场面，目前还在售一期的尾货。推出的商铺改 LOFT公寓， 也未收到市场的追捧，销售成绩一般，总结主要有以下原因：1、受市场环境影响，消费者观望情绪加重。2、“低增长高通胀”的经济环境导致市民消费更加谨慎。3、目前商铺改公寓存在很多不利因素、价格预期高、面积不实用等，客户对此谨慎。4、现场销售人员讲解对于公寓产品认识不足，无法将此类产品特性和亮点展示出来，无法打动客户。5、此次公寓产品现场包装指示不够清晰，样板房无人指引。6、展示面规模大，但细节及品质感没做好。7、公寓产品亮点不多。8、开发商总共有22、23、24座，共三层公寓，但只推出了22座，明显是试探市场对此类产品的反应。
