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1、华南 mall 全程 商业 策划 总思 路 （附录 一： Mall理 解篇）投资商：东莞市三元盈晖投资发展有限公司商业策划：唐知明工作组二00三年三月十九日1三明商业 创中国商业第一品牌|Mall的概念|Mall的起源和发展演变|国际 Mall的发展和现状 |中国Mall的发展和现状 |Mall的分类、特点、模式目 录 2三明商业 创中国商业第一品牌Mall的概念MALL 全称 Shopping MaLL( 音译“摩尔”或“销品茂”),意 为大型购物中心, 属 于一种新型的复合型 商业业态。|指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中,由一个管理 机构组织、协调和规划,把一系列的零售商店、服务机
2、构组织 在一起,提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消 费中心。3三明商业 创中国商业第一品牌Mall的概念摩尔购物中心是指：面积在10万平方米以上，由专业购 物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全 （全业态、全业种/行业经营，具有高度专业化与高度综 合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能 多,商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档齐备， 以保证商品品种齐全。商品组合的宽度极宽由多家不同 定位的大型百货公司、超市大卖场实现。商品组合的深 度极深由各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场 实现。）家庭式消费为主导方向通过设置大面积百 货和超市大卖场及大量不同行业的各
3、类专卖店、家居家 电类、游乐设施、文化广场、餐饮、酒店以覆盖老中青 幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针 对各类消费者之需求，此外还设置各类特色店以吸引国 内、国际游客，能全面满足不同客户层的一站式购物消 费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服 务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。4三明商业 创中国商业第一品牌Mall的概念严格意义上讲，小于0万平方米的，叫 做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高 的方可称作摩尔MALL。而大于20万平方米的， 可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。华南华南MallMall则属于超级摩尔购物中则属于超级摩尔购物中 心。心。5三
4、明商业 创中国商业第一品牌Mall的概念连锁摩尔购物中心：以菲律宾SM SUPERMALL集团为代表。 连锁摩尔购物中心的特点为：由专业的连锁购物中心集团开 发并经营管理，面积庞大，自营比例较高（50%至70%左右 ），自营百货公司、超市、影城、美食城等，业态业种的复 合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深(宽度最宽由多 家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。深度最深由 无数各类品牌专卖店、 专业的不同行业主题大卖场实现。) ，定位于家庭（全家/全客层），能满足全家的一站式购物消 费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。 国际上部分连锁摩尔购物中心： 菲律宾的SM SUPER MALL集团
5、（自营SM百货公司、SM 超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和 ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公司、 ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反 斗城大卖场）、泰国正大集团的THE MALL集团（自营易 初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自 营百盛百货公司和EXTRA超市）。 6三明商业 创中国商业第一品牌Mall的起源和发展演变Mall的发展可分为五个阶段：一.早期探索阶段早期的探索和实践主要集中在美国、英国和澳大利亚， 特别是美国，它乃是Mall的先驱.| 20世纪20一30年代，一种较为固定的平面布局方式(
6、即 将一组商店围绕小汽车布置，或者商店被小汽车包围)很快 得到重视，并逐渐流行起来。美国郊区化势头迫使零售商 业设施适应汽车需要向郊区交通枢纽扩散，迎合新的区位 选择。开发商尝试将沿街带橱窗的商店组合起来，并在商 店群背后设置停车场。1921年，西尔斯罗巴克公司在芝 加哥郊区公路交叉点上建立了一家综合商店，以它为核心 形成了带形中心。带形中心是美国早期Mall的典型代表， 在30年代的美国郊区非常普遍。| 探索阶段的Mall已经具备了一些基本特征:在布局上一 般沿着一条中央大街布置，由互相独立的一系列商店协调 开发，其建筑、景观和招牌等都有统一风格。7三明商业 创中国商业第一品牌二.20世纪5
7、0年代成型阶段50年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登 场，百货商店与小商店群的结合形成了第一个区域购物中心。郊 区集中的人口和购买力足以维持大型购物中心的存在，大规模高 速公路建设迎来了购物中心发展的黄金时代。50年代中期，郊区 区域购物中心的布局和组成已经趋于固定，最常见的哑铃形模式 出现了。百货公司作为核心商店的角色和地位已经得到了充分的 认识，此外，通过景观设计和环境设计来强化购物行为、增加购 物兴趣的一系列设计方法也日臻成熟。| 1956年，在明尼阿波利斯郊区伊代纳建成的南谷购物中心具 有重要的历史地位，它的革新体现在通过人工控制环境营造舒适 宜人的购物环境和花园气氛，
8、提供开放的公共空间以满足人们社 会活动的需要，提供大面积的免费停车场，并将汽车限制在购物 中心周围，在内部建立绝对的排除汽车干扰的步行区,这一切使之 成为后来Mall建设的范例.| Mall满足了郊区购物者要求交通便利、购物空间宽敞、 免费停车场地和充足的商业设施的要求，而且还在精神上满足人 们更多的需求。它通过增加更多有吸引力的因素，在步行的环境 中创造社会生活和文化活动的气氛，让郊区居民参与社区的生活 ，创造一种古老的理想社会生活气氛，吸引人们前来购物体闲。MallMall的起源和发展演变的起源和发展演变8三明商业 创中国商业第一品牌三.20世纪60年代勃兴阶段|50年代末期到60年代是购
9、物中心蓬勃发展的时期，美国大型郊区购物中心迅速崛起，郊区大面积的廉价土地为购物中心提供了宽松、理想的设计和建设条件，环境工程的进步创造出不受自然环境限制的大型封闭式建筑，舒适的购物条件和环境使购物者纷至沓来，大量以南谷购物中心为蓝本的大型室内购物中心相继建成，遍布美国各大城市。60年代末期，美国大小购物中心数量已经超过10000个。|这一阶段，购物中心在各地的发展虽然各具特色，但是由于彼此互相影响，仍然呈现出共同的特征，主要表现在热衷于采用封闭室内步行街模式；过分依赖人工照明和人工空调，这些能源消耗方面的潜在问题到70年代才彻底暴露出来。MallMall的起源和发展演变的起源和发展演变9三明商
10、业 创中国商业第一品牌四.20世纪70年代成熟阶段60年代的建设势头一直持续到70年代早期。欧洲城市的Mall建设 方兴未艾，日本的Mall也正在积极建设当中，同时，美国出现了 巨型Mall。但是好景不长，70年代中期的石油危机给Mall，特别是 郊区Mall的发展带来了巨大冲击。购物中心的发展重点从郊区转向城市市区。面对新的复杂的 环境和地段，它在规模、类型和设计方法方面都发生了适应性变 化，并逐渐走向成熟。 五.20世纪80年代多样化阶段80年代以来，购物中心建设进入了一个新高潮，这也是20世纪 最富成效的建设阶段。以美国为例，统计资料表明，从数量上看 ，在1984年到1987年，每年约有
11、2000个购物中心开工建设。值得 注意的是，一些发展中国家在这一时期开始掀起购物中心建设热 潮。这一阶段，购物中心类型趋于多样化，虽然面积变化不大，但 是类型演变异常活跃，并针对人口分布状况、区位和市场、竞争 消费方式的变化作出反应。新的类型和亚类型迅速涌现，彼此之 间相互作用，从而推动了购物中心的演变。以购物中心模式改造旧城商业区也得到了重视，购物中心建筑 常常成为城市景观的主角。购物中心设计面临着新的挑战.除了考 虑自身的内在功能之外，还需要考虑处理与城市的关系.城市市区 用地和各种条件的限制更加促使购物中心类型的多样化。MallMall的起源和发展演变的起源和发展演变10三明商业 创中国
12、商业第一品牌|摩尔在美国成功后，便迅速地在加拿大、澳大利亚、日本、欧洲各国发展了起来。加拿大、澳大利亚等地的摩尔与美国的摩尔基本相同。但以法国为代表的欧洲式购物中心同美国式购物中心与美国式Mall大体上较相象，但欧洲Mall的规模一般比美国Mall小许多。欧洲Mall大都建在城乡交界处，（但英国是例外，英国Mall大多建在市区）；美国的Mall有的在城中有的在城郊。法国Mall里主题店以特级市场为多，不像美国Mall里主题店以百货商店居多。欧洲Mall以经营日常生活用品为主，而不像是以美国Mall以选购品为主，欧洲Mall则以实用品为主。但总体而言，日本和欧洲的摩尔发展地不如东南亚的菲律宾、泰
13、国、马来西亚、新加坡等国迅猛，且日本和欧洲的摩尔的面积规模也比菲律宾等国的摩尔要小。菲律宾的SM SUPERMALL集团、ROBINSONS集团， 泰国的THE MALL集团还发展出了独特且很成功的“连锁摩尔”经营模式。香港的摩尔从80年代初起步，发展一直很迅速，但香港摩尔的规模较小。而我国台湾地区的摩尔则是从这两年才刚刚开始发展，但发展的速度很快。 MallMall的起源和发展演变的起源和发展演变11三明商业 创中国商业第一品牌国际Mall的发展和现状 |由于具体条件的差异，北美洲、欧洲、澳州和亚洲国家的购物中心有各自不同的发展模式，其中大致可以分为两类，即以美国为代表的郊区发展模式和以英国
14、为代表的城市市区发展模式。美国Mall的发展和现状|美国是现代大型购物中心的诞生地，|现代Mall的雏型20世纪20年代初期由西尔斯罗巴克公司所规划建造的许多独立的商店街。|大型Mall鼻祖：是20年代中期在美国密苏里州的Country Club Plaza, 具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路的停车空间，以及全面统一的管理策略。|现代意义上的摩尔：50年代，西雅图市Northgate购物中心、佛莱明罕市Shoppers World购物中心相继设立，这是最早以百货公司为主要承租户的两个购物中心，其中Northgate是最原始的Mall型购物中心，主要由两条面对面的带状中心组成，中间由一条
15、人行通道连结。12三明商业 创中国商业第一品牌国际Mall的发展和现状 |Mall的发展：50、60年代，大规模的摩尔购物中心也落户于郊区，形成了大量位于高速公路交叉口、由于发展大型购物中心而“繁荣“起来的边缘城市。从70年代起部分摩尔购物中心又开始开进美国市中心， 且市区摩尔的业绩也都相当不错，|截至目前，美国有大大小小的购物中心43000多个，各种规模一应俱全，其中27000个购物中心不足100000平方英尺，因而只能算作小型购物中心。由此看来，平均每个美国人拥有19平方英尺的零售市场，虽然店面过多，但是在过去的几年中，除了每逢夏季生意会略有减少外，零售业一直红红火火。在美国，摩尔目前已
16、经占有52以上的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家摩尔的有效商圈是数百公里。美国摩尔购物中心迅速发展， 并衍生出按规模划分的近邻型(小型)、社区型、自然景观型、城市再开发型、休闲娱乐型、超地区广域型的巨型摩尔等类型。|注：一平方英尺0.0929平方米13三明商业 创中国商业第一品牌国际Mall的发展和现状 二、简介美国和加拿大的部分摩尔 Mall of America-美国购物中心位于明尼苏达州布鲁明顿市，是目前美国规模最大的超级室内摩尔购物商场，占地78英亩，建筑面积约39万平方米，共分上下4层，总投资高达6亿多美元。中心集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观，商城内共有约520家商店，其中包括4家大型百货公司,还有大大小小40多家餐馆，1个多功能娱乐中心、2个大型停车场(12，750车位) 商城中央有占地面积达2.8万平方米的“史努比营”主题游乐园，还有一座由14个影厅组成的电影院和8家夜总会。目前商城的出租率已达到了99。14三明商业 创中国商业第一品牌国际Mall的发展和现状 二、简介美国和加拿大的部分摩尔 加拿大的“西爱民顿“是目前世
