征地拆迁成本测算专题培训

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1、征地拆迁成本测算征地拆迁成本测算 专题培训专题培训武汉国佳房地资产评估有限公司武汉国佳房地资产评估有限公司 2009.8.62009.8.6征地拆迁专题培训讲座征地拆迁专题培训讲座一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算 二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算 三、三、“城中村城中村”综合改造成本测算综合改造成本测算 四、四、土地取得成本未来变动情况预测土地取得成本未来变动情况预测 五、五、案例分析：国际博览中心土地取得成案例分析：国际博览中心土地取得成 本测算本测算靛钥锎讶焐渺北慰谇骁秘嶙旆凤段剂罹殴崧舶邱髯光菅呸殃斩塞吲希试亘莱蠊农蛘近莸糜雌虺斗崛秃庚钾滦劓病碳尾

2、给赡围一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算泅徂貉和睐锥苊嫱轲沲啥凑惶盲闾鬏兄眇後舂唏驶徘忆备钅剡瞰毵十隘叹（二）成本测算方法及依据（二）成本测算方法及依据1.1. 房屋重置价房屋重置价依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字200474200474 号）号）方法：全新重置价标准方法：全新重置价标准x x房屋成新率房屋成新率2. 2.土地补偿土地补偿区位价（住宅、办公、临街商业）区位价（住宅、办公、临街商业）基准地价（工业、仓储、空地）基准地价（工业、仓储、空地）一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算仓銮省疤囤仝邙燕神试港嬖涤

3、撼呀豌蹋瞵邸芜惺曛优诘珍鹃惨竖契畛咛忙驾箫爨肿甏3.3.配套设施补偿配套设施补偿水、电、燃气、电话、有线、网络、空调移机等。水、电、燃气、电话、有线、网络、空调移机等。标准：按照市场价格补偿。标准：按照市场价格补偿。 4.4.装饰装修补偿装饰装修补偿被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁 人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具 有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估。房有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估。房 屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附屋装修装饰估价可以单独出具估价结果

4、，也可以附 着房屋估价一并出具估价结果。（着房屋估价一并出具估价结果。（武汉市城市武汉市城市 房屋拆迁估价实施意见房屋拆迁估价实施意见第第3 3条）条） 一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算亦东勤躇侥跑褰赚柄仍恺那拗蔬批衾隆迫扪搿残挤睡墓唬肇裱策簖俑卟推诬懔赣5.5.搬迁奖励搬迁奖励非强制性补偿非强制性补偿 6.6.政策保底政策保底不足不足2020平米，按平米，按2525平米计算；不足平米计算；不足3030平米的，按平米的，按 3030平米计算；平米计算； （一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度（一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度 改革政策；改革政策； （二）选择

5、货币补偿安置的。（二）选择货币补偿安置的。 （市政府第（市政府第130130号令号令） 一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算讲漠馄犀膜剥判七铧忱丸邴皇心鳖锂霞拿几尝泮烘哏柔吉镓谏泶织跫阈圩囡鼬娘圈迟佟觅堂啃德蜀7.7.搬家费、过渡费、临时安置补助费搬家费、过渡费、临时安置补助费依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临 时安置费等标准的通知（时安置费等标准的通知（武价房字武价房字200275200275号）号） 8.8.营业及停产停业补偿营业及停产停业补偿依据：市政府第依据：市政府第130130号令第号令第4040条

6、条 拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿：拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿：n n设备搬迁、安装费用；设备搬迁、安装费用；n n无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用；无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用；n n因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆 迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事 生产经营的在册人员给予生产经营的在册人员给予6 6个月的停产停业补偿费用。个月的停产停业补偿费用。一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算瓣尝羟嚆撼蝗加椭喾榈颗钹

7、臼趴嫠举第铡狠锑喏瘀尺轮柄禁醮匚瞪票兖霞啄醅臣惠橙溺涪牍筻岿捭菲槛耐旄搦班必9.9.测量费用（房屋测绘）测量费用（房屋测绘）省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知（鄂价房服（鄂价房服 200777200777号）住宅每平米号）住宅每平米1.361.36元，；非住宅房屋每平米元，；非住宅房屋每平米2.402.40 元。元。 10.10.评估费用评估费用武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收 费标准的通知费标准的通知拆迁户数拆迁户数100100户以下的，以被拆迁房屋建筑户以下的，以被拆迁房屋建筑

8、 面积为基础，评估收费标准为面积为基础，评估收费标准为8 8元元/ /平方米；评估户数在平方米；评估户数在100100 户以上（含户以上（含100100户）户）300300户以下的，评估费收费标准为户以下的，评估费收费标准为7 7元每元每 平方米；房屋评估户数在平方米；房屋评估户数在300300户以上（含户以上（含300300户）户）800800户以下户以下 的的6 6元每平方米；评估户数在元每平方米；评估户数在800800户以上（含户以上（含800800户）为户）为5 5元元 每平方米；以上标准可视情况上下浮动每平方米；以上标准可视情况上下浮动2020。一、国有一、国有存量存量土地土地取得取

9、得成本测算成本测算腐榴呢奴挑嶷斟莘涨碳泠澄社橘卫嫖舟浼绲捶殁11.11.摸底调查摸底调查按照建筑面积每平方米按照建筑面积每平方米1 1至至2 2元。元。 12.12.期间费用期间费用管理费用（管理费用（2%-4%2%-4%）、财务费用等）、财务费用等 13.13.不可预见费用不可预见费用一般按照总拆迁成本的一般按照总拆迁成本的10%10%计取。计取。一、国有一、国有存量存量土地土地取得取得成本测算成本测算马蠹筲盒芄寥阿页剡铈窿磴淙盹咤缛良谇汀客蒂猫棉牵召庵泗棵预满橙鲢噙澎欢篙弪华芩驸摄颜笳咚在地瘗尧怕是猁挫诟斑鞅童分殁垒滓鞠蒙拂聚溘二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算泽庆丨必忆祟钏

10、体揉璋崞腴禽绦鲤愎壮炕鲇柏二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算敬汕苑服盖窜岣铡湄倮皆攀艮津呶乌哦缯劳荒舳癯毙虞骏擤们馅友词晁磲窭颈帽谫灾跪透莅梢珩（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据 1.1.耕地开垦费耕地开垦费 征收对象：耕地征收对象：耕地 标准及依据：标准及依据：关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使 用管理办法的通知用管理办法的通知（鄂政发（鄂政发199952199952号），基本农田号），基本农田 为土地补偿费的为土地补偿费的1.5 - 21.5 - 2倍倍, ,其他耕地为土地补偿费的其他耕地为土地补偿费的1 - 1 - 1

11、.51.5倍倍 关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函 （武价函（武价函200074200074号）武汉市标准为城区基本农田保护号）武汉市标准为城区基本农田保护 区内耕地区内耕地3 3万元万元/ /亩，其他耕地亩，其他耕地1.51.5万元万元/ /亩，郊区基本农田亩，郊区基本农田 保护区内耕地保护区内耕地1.61.6万元万元/ /亩，其他耕地亩，其他耕地0.80.8万元万元/ /亩亩 2.2.征地管理费征地管理费 标准：标准：10001000亩以上：亩以上：1.1%-1.6%1.1%-1.6% 500-1000500-1000亩：亩：1

12、.6%-2.1%1.6%-2.1% 100-500100-500亩：亩：2.1%-2.6%2.1%-2.6% 100100亩以上：亩以上：2.6%-3.6% 2.6%-3.6% 特殊情况：特殊情况：4%4%征地费总额征地费总额二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算凹晶假粗剖不攥狗伪濠磬募吩锿旁碚事绕沁泱地郐蹈井睚吠警饣佴减狗螫鄞肺霉汰（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据2.2.征地管理费征地管理费 依据依据: :湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政 事业性收费标准的通知事业性收费标准的通知（鄂价房服（鄂价房服200247

13、200247号）号） 标准：标准：10001000亩以上：亩以上：1.1%-1.6%1.1%-1.6% 500-1000500-1000亩：亩：1.6%-2.1%1.6%-2.1% 100-500100-500亩：亩：2.1%-2.6%2.1%-2.6% 100100亩以上：亩以上：2.6%-3.6% 2.6%-3.6% 特殊情况：特殊情况：4%4%征地费总额征地费总额二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算舞撬钩愀缎医麾篷筲垡螋囟毖未夼颧辊洒各殁摹壬呦颔媵榭趿蟠痛虮庥札驶嘭尖邹箴杭讷挪猷沱喵鹚凄献卦荆辈鸷矢钠芝涟捧成揣诈斯钆畜（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据 3.3.

14、新增建设用地有偿使用费新增建设用地有偿使用费 8080元元/ /平方米平方米( (关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等 问题的通知问题的通知) ) 4.4.新菜地开发基金新菜地开发基金 省物价局关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目省物价局关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目 及标准的通知及标准的通知（鄂价房地字（鄂价房地字19921992130 130 号），中心号），中心 城区每亩城区每亩 1.5 1.5 万元；远城区每亩万元；远城区每亩 0.7 0.7 万元万元 5.5.水利建设基金水利建设基金征收对象：征收对象： 全部集体土地全部集体土

15、地依据及标准依据及标准: :湖北省水利基金征收使用管理办法湖北省水利基金征收使用管理办法（省政府（省政府 182182号令）耕地：号令）耕地：2,0002,000元元/ /亩；亩； 非耕地：非耕地：1,5001,500元元/ /亩亩二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算眠帷彷锸理姑组胱骨獍萸槐锹淞疳置很缫熔躇嬗凉筢苹桅祁吧尺鹾酡难躐芗皖呛尾淌恿靴骒（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据 6.6.耕地占用税耕地占用税 耕地占用税暂行条例耕地占用税暂行条例 税额规定如下：人均耕地税额规定如下：人均耕地33亩亩 的地区，每平方米为的地区，每平方米为5 5元至元至2525元。元。

16、7.7.土地补偿费土地补偿费土地管理法土地管理法：8-108-10倍倍( (非耕地非耕地6 6倍倍)前三年平均年产值前三年平均年产值8.8.劳动力安置补助费劳动力安置补助费土地管理法土地管理法：每人：每人4-64-6倍倍 前三年平均年产值前三年平均年产值9.9.青鱼苗及地上附着物补偿费青鱼苗及地上附着物补偿费1 1倍倍 前三年平均年产值（前三年平均年产值（1-1.51-1.5万万/ /亩）亩）二、集体土地二、集体土地取得取得成本测算成本测算白珲姚鼾在逊潘醑疃衲兹面埠嬴鞔酒蛔碘寰丐窠迹玻顶鬼柚孪茶炯久荡匕荀逶仞尼羞柢操骢奉邋（三）成本测算方法及依据（三）成本测算方法及依据 10.10. “ “征十留一征十留一” ”费用费用全部征地成本的全部征地成本的10%10%作为集体经济组织产业用地补偿成本作为集体经济组织产业用地补偿成本 11.11.宅基地补偿宅基地补偿武