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1、英国伦敦道克兰地区英国伦敦道克兰地区 城市更新案例研究城市更新案例研究*汇报提纲规划发展历程再发展战略地区概况主要成就专题研究：交通系统道克兰地区概况道克兰地区概况区位和范围 发展历程 存在的问题（1981年） 导致地区衰落的原因 政府对策规划发展历程再发展战略地区概况主要成就专题研究：交通系统区位和范围p伦敦道克兰城市开发区（UDA）面积2146公顷，东西延 伸10公里，西起伦敦塔桥，东至皇家码头。分属当时伦 敦最为衰落的三个区：哈姆雷特塔、纽汉姆和索斯威克 。p开发区大部分位于泰晤士河北岸，包括维平（Wapping） 、莱姆霍斯（Limehoues）、狗岛（the Isle of Dogs
2、）、 皇家码头（the Royal Docks）和伯克顿（Beckton），而 萨里码头（Surry Docks）和伯蒙德斯（Bermondsey） 则在泰晤士河南岸。此外在狗岛内另设有一独立的企业 区（Enterprise Zone）发展历程p19世纪，世界上最为繁忙、最为重要的港口之一 。以传统港口活动为基础，工业发展依赖进口 原材料。p1930s中期， 发展达到顶峰p1940s1960s，无法满足港口工作需要大量复杂 的技术、贸易和管理人才，开始走向衰落p1960s1970s，衰落加剧，如落后的交通通达度 、被严重破坏的环境、大量人口失业、住房条件 恶劣、基础设施落后。开始探讨未来发展，
3、但未 达成一致意见，提出的计划不具现实意义道克兰地区原有港口发展历程p1970s末期，政府开始关注，但由于缺乏财政资 金，一些有利于城市更新的重大项目实施起来较 为困难。p1981年，伦敦道克兰城市开发区(UDA)成立，它 位于伦敦东部、泰晤士河上游，西起著名的伦敦 塔桥，东至皇家码头。p1981年1998年，伦敦道克兰城市开发公司 (LDDC)主导道克兰地区的城市复兴存在的问题（1981年）p就业：19781983年，随着港口的关闭，本地区失去10000 个工作岗位。区域内工人的技能水平低，失业率17.8%，比 伦敦内部高1.3%。p人口：1971年居住人口48352人，1981年居住人口3
4、9429人 ，10年来人口数量下降18.5%。83%的居民住在出租房里。p公共设施：缺乏满足日常所需的基础设施，学校和健康中 心陈旧。p交通：道路系统不完善，与伦敦其他地区交通联系十分不 便，公共交通系统缺失。p用地：约60%的土地和水域是荒废的，开发成本高，缺乏 投资吸引力。没有投资能力的公共部门占用大量闲置用地 ，私人部门仅占有相对极少的土地，土地供应受到土地所 有者限制，缺乏市场调控。环境破旧、杂乱。导致地区衰落的原因1.产业衰退：随着港口关闭，产业结 构调整，地 区缺乏主导产业 ，大量工人失业2.土地所有制：大部分土地归各个不同的公共部 门所有，杂乱无章，缺乏有效的市场调控3.市政设施
5、：缺乏统一的市政建设和修缮，市场 本身却无法满足这一需求4.交通联系：虽然地理上临近市区，但由于交通 系统极不完善，与市区联系十分不便5.信心缺失：破败的城市景观、市政设施的缺乏 ，导致房地产商缺乏投资信心对比研究：广州老城区与伦敦道克兰p相同点：城市老城区，有一定历史；临近城市中心；道路 陈旧、交通不便；城市环境差、建筑破旧；随着产业迁移 ，地区内就业岗位和人口都在下降p不同点：p用地归属：广州较为分散、涉及多方利益（政府机关、国 有企业、农村），道克兰则多属于公共部门用地（港口） ，可以用行政手段收回土地p开发背景：道克兰开发初期有很多空置用地，但是市场信 心不足，而广州老城区则市场火热，
6、只是缺乏可开发用地p政府控制力：英国道克兰地区的政府控制力明显不及广州 ，所以会有市场失效、交通规划无法具体实施的问题出现政府对策p1979年，撒切尔夫人领导的保守党上台执政，政 府转向以市场为主导的城市更新政策，鼓励私有 资本介入城市开发。p1980年，通过英国地方政府规划与土地法， 授权国家环境部长建立城市开发公司（UDC）来 负责城市开发区（UDA）的工作。城市开发公司（UDC）p主要目标：复兴地区，使土地与建筑发挥使用效 益，创造一个吸引人的环境，确保住宅及社会服 务设施齐全以吸引人们来该地区居住与工作。p权力：为确保实现目标，赋予城市开发公司一 系列权力。如该法关于土地归属顺序的规定
7、：城 市开发公司经国务大臣和有关部长批准后，可以 不经公众质询，强制地获得属于公共部门的土地 。p资金渠道：一为中央政府每年的财政拨款，另一 来源为公共基金。p行政关系：城市开发公司直接隶属于中央政府， 凌驾于地方政府之上。伦敦道克兰开发公司（LDDC）p第一批城市开发公司有两个，其中一个就是1981 年11月成立的伦敦道克兰开发公司（LDDC）p目标：有效利用土地和建筑物，鼓励现存的和新 的工商业发展，创建一个更具吸引力的环境，确 保优质的住房和社会服务设施以鼓励人们在此工 作和居住。p权力：发展控制权；地方权威；运输和道路基础 设施规划权力；拥有交通运输和地方权力机构部 门。政府国家 层面
8、地方 层面的区域 层面执行机构市场化伦敦道克兰开发公司 LDDC中央政府地方政府直接 隶属财政 拨款公共 基金协 调法定规划制定权公共部门土地征用权 独立发展控制权 交通设施规划权 推销宣传的权力保留拥有地方居民 地方社区关注公众 参与舞弊调查官 Ombudsman监 督英国地方政府规划 与土地法伦敦道克兰开发公司（LDDC）p具体情况如下:p起初财政部每年通过国家环境部门拨款6000万 至7000万英镑p作为一个独立发展控制规划的部门，发展公司可 以为投资者、发展者提供永久服务p可从公共权力部门快速获得土地，并通过特殊议 会授予程序获得“更新”的权力p1982年4月赋予企业区权力，为期10年
9、，负责狗 岛企业区的开发p具有推销、宣传道克兰的权力规划发展历程规划发展历程规划发展历程再发展战略地区概况主要成就专题研究：交通系统规划发展历程p1944年，大伦敦规划确定设立“城市绿带”限制城 市无序蔓延，在伦敦周边地区建设新城p1946年，“新城法”（New Town Act）和其他相关 法案从国家政策上明确了这个发展思路p一直到1968年，大伦敦发展规划（GLDP）还基 本顺应这 种发展理念p然而经过20多年发展，新城发展项目并不是很成 功，旧城复兴受到重视规划发展历程p划定综合提升区域（GlAs），并资助住宅改造修 葺p全面发展区域（CDAs）的概念遭到废弃p提出保护区政策，用于保护城
10、市的历史街区p1970s，随着更加灵活的规划方法的采用，全面 再发展规划遭到放弃规划发展历程p1981年之前道克兰地区受到两种规划控制：城市发展规 划（UDP）和大伦敦发展规划（GLDP）p1965年1986年，大伦敦规划委员会（GLC）对都市区 的主要道路规划建设负责p1976年，道克兰联合委员会和GLC制定的道克兰战略规 划确定了新住宅用地和产业用地，但是并没有提出具有可 行性的执行措施。p1981年，几乎所有道克兰地区的规划都是过时的、缺乏 可行性的p1981年LDDC建立时，没有制定法定规划的权力，该权 力仍由道克兰地区的三个区政府保留PLA : Port of London Auth
11、ority道克兰再发展战略道克兰再发展战略规划发展历程再发展战略地区概况主要成就专题研究：交通系统策略概览pLDDC采用弹性的、可行的策略，结合地方特点发展：1.首先改变道克兰地区封闭的形象，增强投资者信心，主 要是改善交通环境：建立公交系统和轻轨系统，改善道 路系统。配合公司区的政策，铺设到该区域的道路，引 入第一批投资者2.引入市场机制，进一步提升道克兰地区形象，鼓励私人 投资3.提供大面积的空地用于建设办公空间，缓解伦敦旧中心 的压力4.区域内居住和工作融合，减少远距离通勤；居住、工作 的融合又进一步推动商业、娱乐业 的发展LDDC道克兰再发展战略p地域分区：道克兰地区面积广大、情况复杂
12、，因此LDDC 对各分区采用针对性的政策，避免统一的单调的规划p时间分期：采用弹性的、动态的规划手段，根据不同时 期的市场需求和环境变化来决定发展策略p性质分类：在一个基本框架之下，通盘考虑规划弹性、 地区多样性和开发强度，形成远期城市重建的发展策略p1981-1982年由LDDC制定的道克兰地区再发展战略，主 要优先考虑以下几方面内容：p保护历史建筑、河流和码头、交通系统、企业区、产业 和就业、住宅、建设可自我支持的社区保护历史建筑p道克兰地区原有的规划采用推倒重建的方式改造 地区，无视原有的城市脉络和历史传统pLDDC改变了这一做法，请政府重新评估道克兰 地区的历史建筑，用法律手段加以保护
13、。重新全 面评估各个地区的历史价值，扩充5个原有的保 护区域，划定8个新的保留区域CONSERVATION AREAS河流和码头p原有规划把码头视为 一种负担，采用填充码头的 方式，在河边制造了大量废置的空地，忽视了作 为道克兰地区标志的河流和码头的潜在价值pLDDC把河流和码头作为重要的遗产加以保留、加 强和提升，停止码头的填充作业，把码头作为地 区重要的标志保留下来，保留了地区特色p保留下来的河流和码头，未来成为道克兰地区重 要的景观，为地区的增值作出重大贡献p这种开发方式此后成为滨水地区开发的范例Canary Wharf 1997交通系统p背景：1980s之前，道克兰地区虽然位于伦敦城区
14、旁边， 但是其与伦敦其他地区的交通连续却极其不便。p公交系统：公共交通系统的改造成为LDDC的首务之急。 1981年开始，LDDC首先资助了连接伦敦地铁各主要站 点与道克兰地区的公交线路。1987年，道克兰轻轨 （ DLR）投入使用，覆盖几个首要发展地区，并推动狗岛 企业区发展。此后DLR不断扩展，基本覆盖了整个道克 兰地区。p道路系统：虽然道路交通的重要性众所周知，但是政府主 导的规划委员会却无法实现真正的建设没，直到LDDC 进入这个问题才解决。1993年道克兰高速公路的建设大 大改善了道克兰地区内部和外部的交通联系。LDDC的道 路选线尽量选择通过废置空地，如果无法避免通过建成 区，则采
15、用地下隧道的方式。企业区p引入私人投资是LDDC创造就业的关键方式：p为了和新城和其他城镇争夺私人投资，LDDC划定了狗岛 企业区（EZ）。EZ几乎没有规划控制，且入驻企业享受 税收优惠（税收由政府支付），这一政策持续了10年。p虽然没有规划控制，但是LDDC利用它对空置土地的拥有 权来主导开发，制定了设计指引和发展纲要来指导项目 建设。p一开始EZ启动速度缓慢，但是随着道路和公共交通的改 善，资本开始进入，EZ开始第一轮发展。而随着第一轮 发展的成功和轻轨（DLR）的开通，EZ又引来第二轮发 展，最终导致金丝雀码头CBD的产生。产业和就业p1981年，码头的衰落导致经济萎缩pLDDC认为原有
16、的码头企业不应该被清除，而是 把它们转移到了道克兰北部的新产业园中，从而 保留了尽可能多的工作岗位。虽然如此，传统的 工业还是逐渐衰退，工作岗位不断减少pLDDC扩展了区域内的就业渠道，包括狗岛企业 区和其他地区的经济发 展而带来的就业岗位。 LDDC还吸引了报纸印刷业和通信行业，巩固经 济并使得区域经济形式多样化pLDDC还支持了教育机构和职业技术训练 机构的 发展，加强员工培训住宅p1981年之前，开发商倾向于在郊区开发住宅p在政府和LDDC的鼓励下，开发商首先在Beckton 地区做了尝试性投资并取得成功，随后道克兰其 他地区的房地产开发也取得了成功。持续开发成 功保持了地区复兴的动力。p在房地产开发中，LDDC要求开发商应首先考虑 当地居民，并且保证40的新建住房是普通收入 居民能够负担得起的。pLDDC还对大部分原有住宅做了重新修葺p原有的仓库也被开发出来，用于其他用途社区建设p为了支持地区发展，首先考虑把教育和技能培训 作为重点的社区发展，规划新的学校、学院和大 学园区，投资技能培训和教育设施p除了就业、住房、学校之外，还建立了商店、健 康中心、娱乐和
