从驱动力解读城市发展

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1、从驱动力解读城市发展（以 营口城市为例）世联研究案例分享人：赵朋、江培、杨顺、姚笛、廖旸本报告是严格保密的。从：现状工业城市未来的营口市将发展 成为经济社会繁荣、生活闲适 便利、功能完善、独具魅力和 活力的新都市营口未来将建设成为辽中地区经济强市及生态宜居新都市，成为 对外吸引力强的国际化都市，实现由现状工业城市向新兴现代化 宜居城市的转变本报告是严格保密的。未来城市发展需要两大驱动因素寻找城市发展中存在的问题？R1外部驱动因素R2内部驱动因素城市的发展现状如何？ 存在哪些功能缺失？城 市现状能否抓住外部驱 动力实现城市的转型？城市的经济发展、产业结构 的优化升级、城市消费结构 的变革都可能成

2、为驱动城市 发展的内部动力城市未来的规划方向将会对 城市的发展带来哪些外部驱 动因素？城市的现有结构又 能否支撑？本报告是严格保密的。作为传统的工业城市，营口产业结构以二产为主， 高价值的生产服务业相对缺乏产业仍以第二产业为主，且呈现以重工业和传统 工业为主的特征传 统 产 业新 型 产 业 轻工业重工业行业业沈阳大 连连鞍山 抚顺抚顺 本溪 丹东东 锦锦州营营 口阜新辽辽 阳盘盘 锦锦铁铁 岭朝阳葫芦 岛岛信息、计计算机软软件 业业100 5322 132 320 343 154 135 265 102 160 319165金融业业128 587960141 370 534 429 275

3、311 87 169 548 482385房地产业产业122 58840430 676 219 983 318 12 3363233 32639租赁赁和商务务服务务 业业166 2314 22201140 129 288 265 302 325057577 文化体育娱乐业娱乐业419 146749214834229 165 44230 155 1263居住功能消费功能对外吸引 力产业功能2008年辽宁省各城市第三产业 主要行业的就业人数统计本报告是严格保密的。产业结构特征决定城市商务楼宇市场仍处于起步期，写字 楼市场发展较慢，需求表现不足财富中心有两栋写字楼，总建面在15000平米，单间从40

4、平米 到上千平米，目前还有一些剩余，可选余地比较大财富中心销售人员营口市的三产发展较慢，因此写字楼市场一直不是很旺盛，有 些大型企业都选择自建的形式，小型办公企业又不多，因此对 于写字楼的需求不是很大财富中心销售人员位置渤海大街市府路1-1号（市政府东侧 ）规规模15000平米，A、B两座，A座8-12层，B座7-11层，设备设设备设 施中央空调， A座为两部内乘电梯， B座为2部观光电梯客户户贸易类企业、人寿，80-200平米租售状况A座装修好的21元/平米/天，未装修好的1.8元/平米/天，B座装修好1.6元/平 米/天，B座2004年开始租售，入住率进100%，剩余11层200平米，入驻

5、企业 为贸 易类企业、人寿；A座2008年开始招租，空置率超过60%，11-12层未开 始出租（据说要整层出租），点评评缺乏高档写字楼需求财富中心写字楼基本信息p营口市地区生产总值三产的贡 献比例较一产二产呈现增长缓慢 。受到城市产业结构的影响，营 口办公市场需求量较小p营口市大型企业多选择自建的 形式，如银行、电力及通讯类， 对于办公物业的需求较少p君临天下项目规划写字楼办公 物业，但选择在项目后期开盘财富中心写字楼入住企业：营口市科光房地产开发有限公司SMC（中国）有限公司营口办事处营口铭誉塑业有限公司瑞士国际投资公司营口特易购置业有限公司广东发展银行营口分行沈阳用友软件有限公司辽宁兰陵市

6、高有限公司居住功能消费功能对外吸引 力产业功能本报告是严格保密的。营口总体经济实力排名辽宁省第四位，发展速度排名 第一，产生大量的财富人群ppGDPGDP：营口经济总量全省排名第四位，增长速度全省排名第一，经济发展迅猛，经济实力不断增强pp人均人均GDPGDP：营口近几年人均GDP增长速度在20%左右，房地产需求快速增长，逐步向改善型及品质型需求转变pp固定资产投资：固定资产投资：营口固定资产投资连续5年保持30%以上的高位增长pp人均可支配收入：人均可支配收入：09年城市人均可支配收入15940元，增长11%，辽宁省主要城市排名第一位，居民消费能力不 断提升数述营口：营口市场经济发展迅猛，城

7、市综合竞争力显著增强居住功能消费功能对外吸引 力产业功能本报告是严格保密的。p营口市2000年GDP仅为 170亿元，增长率10.7%，到 2004年营口GDP增长速度已 经提高了21.20%，总体经济发展迅猛，经济实力不断增 强，2008年经济总量较2004 年翻一番，2009年经济总量继续快速增长，城市综合竞 争力显著增强沈 阳大 连鞍 山锦 州盘 锦丹 东营 口抚 顺 GD P （ 亿 元 ）43 5944 1019 1579 068 565 582 270 7增 长 率14. 1%15 %18. 5%16 %4%16. 2%19 %12 %2009年辽宁省主要城市GDP及增长率统计表居

8、住功能消费功能对外吸引 力产业功能经济发展营口市国民生产总值年均增长率在20%左右， 09年继续高速增长，经济的发展迅猛为房地产市场打下良 好基础本报告是严格保密的。经济发展人均GDP近几年增长速度在20%左右，房地 产处于高速发展的初期阶段，逐步开始向品质型需求转变p2009年营口市人均GDP为 34979元，同比增长16%，约 合5143美元（按汇率6.8来计算），属于房地产高速发展 的初期阶段，房地产需求快 速增长，由刚性需求逐步发 展为改善性需求，对居住品 质的要求会逐渐提高沈 阳大 连鞍 山锦 州营 口抚 顺 人 均 GD P （ 元 ）63 42 673 13 484 25 837

9、 99 434 97 934 19 62009年辽宁省主要城市人均GDP统计表居住功能消费功能对外吸引 力产业功能本报告是严格保密的。经济发展营口固定资产投资连续五年保持30%以上的高 位增长，09年人均可支配收入持续两位数增长，居民消费能 力不断提升p近几年营口固定资产投资额保持 30%以上的增长速度，2009年固 定资产投资额达到800亿元p2009年营口人均可支配收入达 15940元，接近09年全国平均水平 17175元，2009年营口人均可支 配收入增长速度为11.1%，高于全 国8.8%的增长速度，居民的消费能力不断提升数据来源：辽宁省统计局数据来源：辽宁省统计局居住功能消费功能对外

10、吸引 力产业功能本报告是严格保密的。高度经济发展条件之下催生的营口商业未来将向综合性方向 发展，体验式、主题化商业成为未来商业发展的重要趋势800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间体验式的购物需求体验式的购物需求个性消费个性消费25%25%45%45%70%70%85%85%

11、95%95%营口业态综合、自由的购物空间休闲娱乐、体验式的购物需求城市经济-商业发展模型经济发达城市的发展经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩 短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人 均 G D P城 市 化 率+集购物、休闲、文化、娱乐等 多功能体验消费2009年营口市人均GDP达到34979元 人民币，约合5143美元2008年营口市城市化率达46%居住功能消费功能对外吸引 力产业功能本报告是严格保密的。然而现实的商业状况不甚理想：现状老城区形成了市府路 核心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态，商 业中心处于探索阶段市府 路核 心

12、商 圈餐饮 一条 街东升 市场兴隆 超市市府路核心商圈城市核心商圈，拥有新玛 特、财富购物中心，商业 街等形式，未来乐购将进 入商业形式包括百货类、沿 街商铺、初级的购物中心 以及建设中的超市，商业 类型较为丰富，成为城市 的主要商圈。但缺乏高端形式，商业中 心发展处于初步的探索阶 段，未来急需业态综合、 集购物、休闲、文化、娱 乐等多功能体验式消费空 间核心商圈次级商圈百货类商业初级商业中心沿街底商居住功能消费功能对外吸引 力产业功能本报告是严格保密的。市府 路核 心商 圈餐饮 一条 街东升 市场兴隆 超市盼盼路餐饮一条街沿街底商形式，以餐饮类 业态为主东升市场商圈批发百货类业态，档次较 为

13、低端，人气较旺兴隆超市商圈超市周边形成了商业街， 底商形式，满足生活需求 为主核心商圈次级商圈批发百货类超市、商业街商业街三大次级商圈然而现实的商业状况不甚理想：现状老城区形成了市府路核 心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态，商业中 心处于探索阶段居住功能消费功能对外吸引 力产业功能本报告是严格保密的。中高端消费外溢：现状的商业结构未能满足当地居民的消费 需求，高端消费功能缺失，导致城市的高端消费外溢p营口居住人口消费力强，内部商业层次难以 满足其需求。区域内消费倾向于高端特色商业 ，区域内既有传统商业已经难以迎合其需求“我比较喜欢的购物商业类型是有休息区域的，这 个非常有必要，我不怎

14、么喜欢逛街。要逛的话， 喜欢逛一些家电类的。北京大悦城那种有咖啡的 ，有休息的那种我很喜欢。” 营口市中行行长“现在营口基本上没有办法满足我和我那些姐妹的 消费档次，我们买东西基本都去沈阳，大连。营 口还是有很多消费力强的人的，很希望能有一个 高端消费的场所，什么都有的那种最好。” 营口高端消费者“目前营口娱乐休闲方面还是比较差，现在我们都 苦于没有地方去娱乐。而且现在营口市场上商业 里都没有特色的餐饮。我们这个圈子的年轻人希 望有个高档点的健身娱乐场所。”营口市潜在客户数据来源：辽宁省统计局p2009年营口人均可支配收入达15940元， 接近09年全国平均水平17175元，2009年营 口人

15、均可支配收入增长速度为11.1%，高于 全国8.8%的增长速度，居民的消费能力不断 提升居住功能消费功能对外吸引 力产业功能本报告是严格保密的。住宅市场尚处于发展阶段：营口市住宅市场目前仍处在发展 阶段，与高增长的经济发展水平仍存在一定的差距初级阶段中级阶段高级阶段发展 阶段市场的产品同质化严重，产品品质不高市场主流为解决居隹问题的一次置业者投资者比例非常小 期房价格小于现房价格 价格上升速度较慢需求方存在较大盲目性开发商开始注重产品的差异化与惟一性 需求方较理性二次置业比例提高投资客开始出现价格上升速度增快地价上升速度比楼价上升速度慢 市场处于客户导向型，开发商拥有高忠诚度及稳定性的客户群体

16、 市场化程度高，市供需平衡需求方用真正理性的眼光来选择适合自己的产品人均GDP与房地产市场发展阶段居住功能消费功能对外吸引 力产业功能本报告是严格保密的。未能满足居民的生活需求：市场现状在售项目未能满足 当地居民的生活需求，市场迫切需要高品质住宅的出现p 老城区板块内项目的建筑风格多偏现代风格，风 格特征不够明显p 整个板块内项目销售价格相差不大，在区位、 产品、规模等方面都趋同p 建筑类型多为小高层及高层产品，在整体的设计 规划方面较为欠缺p 目前老城区板块内市场开发水平还有待提高，立面多以涂料为主，园林风格不明显，后期市场 整体档次有待提升营口市老城区近几年开发了一些高端楼盘，但整 体的开发水平还是有待提高，缺少整体的规划， 园林什么的也没有明显的风格，现在很多客户在 外面见多了，也希望产品上能有一些突破营口房地产专业人士居住功能消费功能对外吸引 力产业功能本报告是严格保密的。营口城市对外商、高端客户及旅游人士的吸引力不强， 城市影响力不足丹东盘锦锦州葫芦