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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 输送乐视 150 亿 融创的高杠杆和高资产负债率才值得关注【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 图片来源：视觉中国来源：界面“融创投资乐视的钱，也就是融 创一两个项目的体量。 ”“我们还是做我 们的房地产老本行，我们的买卖比这个 大的多。 ”上述融创中国方面在乐视-融创 合作媒体发布会上的表态，已经被广泛 传播。不过，如果投资者细细研读融创 中国的财报，可能会发现这笔交易远没 有说的那样“轻巧”。150 亿元投资乐视的举动，从金-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢
2、阅读- 2 额来看，对于动辄数百亿拿地的房地产 企业而言并非大事。但是，买地卖房都 是现金流，最后可以留在融创中国的利 润，远不如其董事会主席孙宏斌说的那 么高。数据显示，2015 年融创中国实现 营业收入 231.13 亿元，净利润 32.98 亿 元。高达 1155 亿元的总资产中，净资 产为 194 亿元。由于大笔对外投资， 2015 年现金流流入净额也仅为 20 亿元。 作为一家资产千亿级别的房产企业，融 创中国 2015 年销售毛利率仅为 12.42%，净利率仅为 6.43%。融创中国董事长孙宏斌透露此次 投资乐视采用的是自有资金。截至 2016 年半年报，融创中国的现金以及现金等
3、价物余额为 283.4 亿元。因此孙宏斌口 中 150 亿元“轻如牛毛”，或许只是针对 总收入。但针对盈利能力以及现金压力 而言，150 亿元的对外投资要下决定绝-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 非易事。融创中国历年资产净资产数据。 来源：公司公告、界面新闻研究部融创中国历年盈利情况。来源： 公司公告、界面新闻研究部事实上，融创中国在中国房地产 业内的体量也排不上第一梯队。收入显示，2015 年融创中国实现 收入 231.13 亿元。同年万科 A(20.500, - 0.50, -2.38%)(000002.SZ)实现销售收入 1845 亿元，净利润 181.9 亿元
4、，销售毛 利率 24.79%，净利率 16.94%;保利地产 (9.120, -0.09, -0.98%)全年实现收入 1112 亿元，净利润 123.48 亿，销售毛利率和 净利率分别为 25.95 和 18.41%。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 但融创中国以小博大的的秘诀就 在于高杠杆以及高资产负债率的运作， 收购成为了孙宏斌近些年维持公司股价 以及利润的法宝。根据克而瑞统计，融 创中国 2016 年花了 1025.55 亿元来拿地， 在标杆房企中排名第四。根据界面新闻 初步整理，2013 年以来，融创中国对外 投资的笔数高达 13 起，这尚未包含雨 润等收购
5、失败的案例。其中涉及股权的 收购包括联想中国子公司融科智地房产 项目、链家 6.5%股权、国融置地 60% 股权、浙江金盈 50%股权，此外还有包 括天津、重庆等地的项目收购。仅 2016 年 7 月以来，融创中国在并购上的花费 已达到 492 亿元左右。频繁收购给融创中国招致的最大 诟病就是高额的财务费用以及资产负债 率。一位长期从事房地产企业跟踪的分 析师告诉界面新闻，高负债率在房地产 企业中并不奇怪，但是像融创中国这样-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 超高负债率的企业并不多见。2012 年以 来，融创中国的资产负债率始终维持在 82%左右。2016 年中报显示，
6、融创中国 资产负债率高达 82.78%。如果加上永 续债的影响，负债率将会高达 149%。 这一数字无论是和港股同行业上市公司 还是 A 股同行业上市公司相比，都处于 极高的状态。以 2016 年中报数据举例， 华润置地(01109.HK)的负债率为 67.63%，中国海外发展(00688.HK)的负 债率为 51.11%。A 股市场的上市公司 中，万科 A(000002.SZ)、保利地产 (600048.SH)的资产负债比例也仅为 80.61%和 74.86%，远不及融创中国考 虑永续债后 149%的资产负债比例。高额的负债势必会带来不菲的财 务费用，因而对于举债投资标的的回报 率将会来得更
7、高。以往，融创中国新收 购项目的毛利率均处于 13%左右的偏低 水平。尽管销售情况乐观，但因为较高 的财务成本以及较低的毛利率导致公司-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 项目的回报率均不高，这也是为何融创 中国的净利润不及其它房产企业的主要 原因。而财务费用的大幅上升也直接导 致了 2015 年融创中国净利润的大幅下 滑。2013 年以来，融创中国的财务费 用始终保持着高额的增长率。2013 年， 融创中国财务费用同比增长 512%达到 6.1 亿元，2014 年同比增长 105.6%达到 12.6 亿元;2015 年同比增长 33%达到 16.8 亿元。但是与之不对应
8、的是企业营 业收入增速。2013 年融创中国尚且达到 了 48%的收入增速，但是 2014 年以及 2015 年，收入增速分别为-18.7%以及-8%。 净利润方面，2014 年以及 2015 年的增 速分别仅为 1.4%和 2.4%。孙宏斌始终说“融创估值太低”， 但资本市场和分析师似乎并不认可这个 说法。中银国际证券在研报中指出，融 创中国已经可以算是港股中估值最高的-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 内地房地产企业了。从分析师给予融创 中国的评级来看，不少甚至给予了减持 甚至卖出级别。申万宏源证券 2016 年 4 月撰写的报告中维持融创中国“中性” 评级，而在
9、2016 年 9 月将融创中国的 评级下调为“减持”级别;中银国际证券也 和申万宏源(6.250, 0.00, 0.00%)证券有着 类似的判断，分别在 2016 年 3 月和 9 月对融创中国评级为“持有”和“卖出”级 别;招银国际在 2016 年 9 月的研告中将 融创中国评为“卖出”级别;2015 年，标 准普尔将融创中国列入负面观察名单， 至今仍然没有放出;2016 年，国际评级 机构惠誉在评级报告中将融创中国的长 期外币发行人违约评级展望，由稳定下 调至负面，而且明确表态， “如果融创继 续采取这种侵略性极强的拿地手法，将 考虑进一步调低其评级”。由此可以看出，融创中国在港股 的日子
10、并不好过。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 孙宏斌在投资者交流会上提到投 资乐视的逻辑， “目前买一块地，盖一处 写字楼出租得要 3 年，3 年以后才能收 租，现在链家和乐视 3 年后的租金肯定 是 5%以上的。 ”但是孙宏斌没有提到的 是，投资写字楼除了租金之外，楼宇作 为固定资产的价值是存在的，但是投资 乐视和链家，一旦在二级市场失去估值， 可真的是什么都没有了。因此孙宏斌对 乐视网(35.390, -0.01,-0.03%)的投资收益 率要求，不会低于其盖商业住房或者写 字楼。针对商业用地的建造、回款周期， 一位长期跟踪房地产企业的分析师告诉 界面新闻，就住宅项目而言，从开工到 完工，周期大约 18 个月，也有部分约 定两年完成的。如果顺利全部销售，就 会全额收回。而孙宏斌给予乐视的时间 是三年。虽然没有明确套现离场的时间 节点，但是如果按照房地产要求的回报 率，2-3 年是孙宏斌可以接受的合理期 限。-精选财经经济类资料-
