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1、房地产中介业规范征管会议 主持：何顺强 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 会议主要内容 1、企业申报营业额偏低的警示 2、对不规范的帐册设置提出整改要求 3、二手房地产交易未如实申报交易价格问题 4、发票使用注意事项 5、租赁发票问题 6、个税申报偏低或零申报问题 7、推广发票在线 8、社保参保人数、平均工资等问题 9、要求经常过期申报或欠缴税费业户进行整改 10、房地产中介业日常常见税务问题解答 11、案例分析 12、近期工作的注意事项（包括 12万申报、房产土地两税、汇算清缴） 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 一、房地产中介行业现状 坦洲镇位临珠海，房地产市场较为蓬勃，在这样
2、的背景下，产生了不少房地产中介企业，不少与税务息息相关的环节如：房产租赁、房产交易、装饰工程等都离不开房地产中介行业，房地产中介行业在税收环节中担当着重要的角色，但从目前房地产中介行业的税收征管情况上看，存在着许多的不足之处，例如部分中介行业申报营业额偏低、社保未有 登记、个人所得税在进行零申报、未有及时开具租金发票、账册进行应付式设置、未按规定使用发票、充当房产交易代理角色时透过少报交易收入而从中谋利等。这次召集大家来参加这个会议，目的是就以上房地产中介的存在问题进行剖析和预警，希望纳税人能从这个会议发掘出自身的存在问题，然后 就自身的存在问题进行整改，会议结束后，税管员会加强对房地产中介业
3、户的监控，对部分置若罔闻的业户，税务机关将按相关法律法规的有关规定进行处理。 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 二、对存在问题进行剖析及提出税务机关的具体要求 一）营业额 1、错误理解营业额，或以错误理解营业额为借口进行虚假申报。 之所以把申报营业额偏低放在第一位来说，是因为这是一个最重要、而且是最严峻的问题，首先同大家讲解营业额的定义，从过往的管理情况看，个别业主对营业额的理解存在误区，把营业额和利润的概念混淆，曾有一中介业这样说： “我这个月没有利润，为什么要我报税。” 这里要提醒大家，房地产中介行业缴纳营业税时是按照 营业额 进行申报，而不是利润。 大家请看以下例子： 某房地产中介
4、公司收入费用情况表 收入 装修费 代理费 合计 20000 30000 50000 费用 水电费 房租 人工 杂费 2000 5000 10000 3000 20000 利润 30000 请问： 营业税以 50000还是 30000作计税依据？ 2、纳税义务发生时间（即取得收入时何时应该缴税）。 营业税暂行条例第十二条规定： 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务 、转让无形资产或者销售不动产 并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。条例所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的 当天；未签订书面合同或者书面
5、合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 3、对应付式申报和虚假申报业户的警示与处理 房地产中介行业多是委托会计代理公司和兼职个人会计代其进行账务处理和纳税申报，部分业户对纳税申报工作极不重视，只是在进行应付式申报，申报营业额长期偏低，从今天会议结束后开始，你们的申报数据将纳入税管员的监控范畴，税管员会不定期对所有房地产中介业户的申报数据进行监控。 这里要提醒会计公司相关会计人员和个人兼职会计，您们作为会计人员，纳税申报工作对您们来说责无旁贷。希望您们以后同房地产中介企业申报纳税时，对业主给您们的申报数据多加监控，下面第二）点内容我将对你们的账务处理提出具体要求。 更多资料在资料搜索网 (
6、 海量资料下载 二）账册设置 1、账册设置的存在问题 从过去检查房地产中介业的账册情况看，存在问题主要有如下几点： 账册设置过于简单，部分业户只设了简易流水账，连明细账和总账也没有设置。 模糊记账：大家请看下面的记册凭证。 在检查业户账册时往往发现以上情况的记账凭证，即中介公司收取的代理费没有附列充分的原始凭证资料（如代理费合同，收款发票等），以列举中介代理费的收入来源（即收取什么地方哪个房源的代理费），现在重申：以后会计人员在处理中介公司账册时，要附上充分的原始凭证资料，同时在记账凭证摘要栏里注明什么地方那一套房的中介费。 三）充当房产交易代理角色时透过少报交易收入而从中谋利 坦洲位临珠海，
7、二手房交易比较活跃，而房地产中介公司在二手房交易方面充当着重要的角色，但中介公司的一些不当代理手法引起了我们的关注，过去我们收到几宗有关中介公司收取交易双方“包干费”后，没有如实开具二手房交易发票的投诉，根据现时二手房地产交易相关政策，房地产转让方在房地产交易环节可凭房地产的原购买发票注明的房地产购买价冲减交易金额后再计征营业税。大家想一想，如果您是 买方，假如付了 50万元的交易房款后，中介公司却只为其开具 30万元的发票，那就意味着若房产再进行二次交易就只可以按 30万元冲减交易价，买方会没有意见吗？即使房产不进行二次交易，买方付了50万却只得到 30万的发票，买方的心理会平衡吗？所以，现
8、在对所有到场的房地产中介业主重申：代理二手房地产交易时必须按真实价格申报，否则税务机关将按相关法律法规对其进行处理。 四）发票 1、取得中介费、装修费等收入时，需开具发票给付款方。 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 2、假发票 近年来，税务机关一直在打击假发票的行动上不遗余力，但社会上依然存在许多假发票涉税违法行为，过去我们也查处了一些假发票的案件，在这里要特别提醒各行业的企业，切勿涉足假发票，其实使用假发票是很容易被发现的，目前网站上也有查询发票真伪的方法，税务机关会对使用假发票的单位进行严肃的查处。 3、开通发票在线 旧版的手写发票均已取消，取而代之的是利用税务机关的发票在线系统申请
9、在线开票，目前 100元以上定额发票只使用至 2010年年底， 2011年开始，只保留部分少额定额发票，发票在线系统使用电脑开票，操作简单，建议未开通的业户及早开通。 五）营业场所租赁发票问题 1、支付租金时需取得租赁发票。 业主每月给房东支付租金时需取得租赁发票，税务机关每一纳税年度会要求你们提供租赁发票复印件。 六）社保申报注意事项 1、平均参保工资 按照相关政策规定，目前中山市的最低工资标准已调至 920元，如果企业目前的平均参保工资金额还是 920元的或申报平均参保工资偏低的，请企业主动进行合理的调整。 2、未参保企业 个别新办的企业未有按照规定参加社会养老保险，凡未参保的企业，请迅速
10、办理参保手续，否则税务机关将按相关法律法规进行处理。 七）个人所得税零申报 房地产中介行业员工的领薪方式一般是基本工资加提成，而提成往往是房地产买卖等手续费中抽取一定的比例，其实只要有房地产交易，员工工资薪金达 2000元以上的概率就很高。部分房地产中介行业工资薪金长期零申报，这明显与事实不符，对工资薪金长期零申报的业户，将列为重点检查对象。 八）对经常过期申报和陈欠税费长期不清缴业户的处理 部分业户对税务工作不够重视，检查以往的申报记录会发现，有个别业户经常过期申报、个别业户纳税意识薄弱，对欠缴税费经多次催缴才清缴，希望透过这次会议，企业业主加强和财务人员的沟通，落实工作责任，我们也会继续对
11、这部分业户进行关注，对没有改正的业户将加大检查的力度。 九）常见问题解答 1、社保现在在网报的什么模块申报？ 答：登陆网报系统后，前往“本地化服务”功能菜单，可完成社保增员、减册、修改资料、网报申报等操作。 2、为何申报社保时会提示“上期财务报表未上传，请先上传财务报表后再申报。” 答：新网报系统对社保申报与上传财务报表进行了关联，必须先上传对上一期的财务报表后才允许进行社保申报，例如 12月 8日网报 12月的社保，就需先上传 10月份的财务报表。 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 3、财务报表从什么时候开始上传？ 答 :上传财务报表的所属期应与工商局发证当月对应 ,例如 010年 8
12、月领取工商营业执照 ,那么财务报表应从所属期为 2010年 8月开始上传。 4、怎样查询上传的财务报表是否正确？上传财务报表出现错误怎样更正？ 如上图，可以通过财务报表校验结果查询功能查询以往所上传财务报表的正确性。如没有数据显示出来，证明财务报表没有存在问题，如有数据出现，如下图校验信息所示，可根据实际发生的错误对财务报表修改后再上传，方法是需要修改那个月就重新上传对应月份的财务报表，系统会自动按照同一所属期的财务报表数据进行数据自动覆盖更正。这里要注意一点：当年的财务报表可通过网络自行上传，以往年度的财务报表需上门上传。 个税软件人员状态设置 各种员工状态对应的系统状态设置 员工类别 新入
13、职 非新入职 辞职后再入职 登记状态 新登记在职 已登记在职 已登记在职 九）案例分析 1、基本情况 房地产中介公司，该公司于 2009年 1月成立，注册资金为 10万元。2010年 1月， 房地产中介公司申报营业额存在长期偏低的情况。 2、调查取证 房地产中介公司的费用情况，从分析结果发现， 009年度铺租、水电、人工、折旧等费用支出为约为 15万元，而 2009年度 万元，如果按照这个数据， 009年亏损约 9万元，经营数据比较可疑。 于是， 房地产中介公司的经营情况进行了关注，从辖区国土办证机构、银行信贷部门等走访了相关人员，对 了解情况发现， 中介公司为房产交易双方向银行申请房贷也比较
14、频繁，生意额应该不错。这明显与该中介公司的申报情况不符。于是， 该房地产中介公司展开税务突击检查，调取了该中介公司 2009年度的相关账册、凭证和有关资料。以下是从国土、银行和该房地产中介公司调取相关资料后统计出的2009年度的收入情况： 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 该企业 2009年收入情况 3、约谈笔录 根据以上掌握的资料， 以上列表数据进行确认，开始时 ,该房地产中介公司业主以各种理由推诿 ,很不合作。但由于证据比较充分，该房地产中介的业主后来也不得不主动交代了其瞒报收入的相关情况，并对以上申报数据进行了确认，签署确认笔录。 处理情况 4、处理情况 根据上述列表数据，该房地产中介公司 2009年度取得收入合计 30万元，而只向税务局申报了 6万元，合计漏报收入 24万元。根据 中华人民共和国税收征收管理法 第六十三条：“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、
