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1、养老机构可行性分析报告第一部分：有关南京老年人口的数据和资料2013年底，我省60岁以上老人已达1495万人，占总人口19.65%，与2005年相比，老年人口增加了429万。南京市60岁及以上常住老年人口已超过125万，占户籍总人口的19.44%，80岁及以上高龄老人15余万，失能或半失能的老人17余万。据预测到2020年，我省老年人口将增加到2000万左右，约占户籍总人口的25%，每4个人中就有1人超过60岁。 第二部分：南京老年人主要的养老模式家庭养老：南京的家庭养老主要是居住家中，由老伴、子女、保姆和钟点工来实施养老护理。社区养老：社区养老则是举办托老所、老人饭桌，提供入户陪护、钟点工等
2、中介养老护理。机构养老：机构养老则专门为入住老人提供养老护理，据南京民政局13年统计，养老机构共277家。现在约有70%的老人是以最传统的家庭养老的，有30%的老人享受的是后两种养老方式。由于计划生育、代沟问题等原因，照顾老人的困难增大，对传统的家庭养老模式造成明显的冲击老年人考虑到子女的困难，及自身需求和社会保障能力的提高，对子女赡养的期望已开始降低面临的问题发展的趋势老年人具有高患病率、高伤残率的特点，其健康问题带来的照料依赖以及医疗需求等老年人随着年龄增长、身体状况恶化、自理能力下降，对养老医护需求逐步提高第三部分：南京老年人社会福利机构现状第一节 南京市老年人口与福利机构床位的供求比例
3、南京市养老机构的床位总和不到3.8万张，以南京现有老年人口数来计算，每千名老人拥有25张床位。至2020年，南京市规划总床位数要达到8.38万张，每千名老人拥有50张床位，目前差距仍然较大。目前我市养老床位数配备仅达到全国平均水平，但与国内其他省会城市相比，仍然存在较大差距。第二节、南京社会福利养老机构的机构性质与运营方式政府性质是由省、市、区政府直接投资建设，承担社会三无五保老人等福利责任的非盈利性质的养老机构。现已有26家转为民营。到2020年，公办养老机构民营化率要达到80%以上。集体性质是由政府管辖下的区、街道、镇等集体性质投资建设并管理，基本由集体运营。社会性质由社会力量投资建设运营
4、，以收费形式社会招收老人的养老机构。第三节、南京养老机构规模、设施及区位分布概述一、养老机构区位分布六城区：玄武区23个、秦淮区53个、建邺区16个、鼓楼区53个、雨花区12个、栖霞区23个，共180个。五郊区：浦口区20个、六合区26个、江宁区30个、溧水区10个、高淳区11个，共97个。二、养老机构规模、设施的概述南京现有养老机构的综合规模总体偏小，占地面积10000以上的机构54家，占比20%；建筑面积10000以上的机构15家，占比5%目前南京市200张以上床位数的中、大型养老机构较少，所占比例为20%浦口区床位数为3049个，占南京总床位数的8.11%，至2020年养老床位应达到48
5、00张，目前仍存在1751张床位缺口在2001年以后投入运营使用的民营养老机构，投资额超千万元的仅有12家由此可见，我市养老机构整体质数基础较差，具备一定规模的养老机构不多在统计的258家南京养老机构中，从业人员共有4368人。医生、护士、医技占比最少，除去市直属两家社会福利院（共有医生36人、护士106人、医技42人）和一些以康复护理为主的养老机构（不到10家）的医护力量较强外，其他机构的医护水平较低。有126家养老机构未配备医护人员。第四部分：养老机构的市场供求状况一、机构规模偏小，市场需求潜力大到2015年底，南京60岁及以上常住老年人口将超过150万人，占总人口的16.42%，若入住养
6、老机构的老人按3%的比例分析，将有4.5万老年人入住养老机构，而目前全市总床位数不到3.8万张，存在0.7万张的缺口。城区老年人群对中高档、医养结合的养老机构需求比较旺盛，但现实中、大型养老机构供给数量较少，而小规模养老机构硬件设施薄弱，服务和医疗水平跟不上，难以满足城区老年人的实际需求。二、中大型养老机构不足，“医养融合”是发展趋势发展现状：以南京市浦口区来看，公办机构床位趋于饱和，民办床位占比不高（约26%），民办养老机构配套设施、服务水平跟不上等问题，影响着浦口区养老福利事业的发展。探索新路：南京市已出台关于加快发展养老服务业的实施意见，支持有条件的养老机构、居家养老服务中心内设医疗机构
7、，符合条件的纳入医保定点范围。因此，建立“医养融合”式的养老机构,这是一个发展趋势。第五部分：入住老人的基本特征及需求分析一、自费入住的老人的特征及动机平均年龄为八十多岁，大多数患有老年常见病，需专人护理，家庭经济状况良好。自理、介护、介助的比例分别为：10% 、60%、30%。主要动机排序如下：患病需康复治疗的。年衰体弱多病，子女无暇照料，不放心请保姆的。无子女的孤寡老人。出于精神需求，喜欢与同龄人居住交流的。二、入住老人对养老机构的期望从采集的走访调查数据来看，由于生理机能的衰退，老年人具有患病的概率高、患病种类多、患病治愈时间长等特点，很多老人行动不便，希望就近就医，因此，养老机构内的医
8、疗配套设施对老年人来说非常重要。老年人非常重视居住地的环境，他们普遍希望绿地面积大，空气污染小，环境不要太嘈杂，机构内一定要有散步、户外健身的地方，还须针对老年人体能、耐力较差的特点，有相应的休息空间和设施，这样有利于自身的身心健康。第六部分：房产企业案例分析养老地产：“钱”景大 盈利难地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战。产业发展前景广阔养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，
9、“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。2013年12月，万达与中国太平保险在北京签署战略合作协
10、议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。 盈利模式难解 房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。据悉，近年来，房产商频频试水养老地产，但还未有明确的盈利模式，很多项目开始都以做养老资源的整合服务为宣传点，但最后由于资金压力都“一卖了之”。案例分析一万科：要做养老业务而非地产自2010年，万科宣布将
11、推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略以来，万科在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产相关的尝试，但万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发。据悉，万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。万科集团董事长郁亮在出席万科2013年业绩发布会上强调，万科有兴趣在养老地产方面继续探索，但其涉及的“养老”更多是提供养老服务支持方面的服务属性，不是地产属性。早在2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。此外，其还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都较小，郁亮
12、说“房子卖出去了，但买的人都不是老年人”。万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，未来北京万科的每一个项目中，都将拿出一栋楼自持做养老服务，针对万科社区内的孤寡、空巢、失独老人。万科设计的养老住宅将要在三层楼往上就是住宅，完全按老人研究的住宅，房子不会太大，五六十平，甚至更小，集齐了老人需要用的设备。并且一个楼里分不同的楼段，一部分重病乃至于临终关怀、一部分需要护理、一部分就是健康老人，有侍老餐厅、食物很清淡，还有老年人功能室、小电影、卡拉OK、康复健身房，和大医院的挂号平台（医疗健康配套服务是每一个做养老地产的企业都绕不开的） 。对于推出社区养老的目的，毛大庆称，与社区商业的目的一样，
13、都是为了更好的增强客户粘性，这是万科未来十年发展升级的关键点（万科的战略已升级转型成城市配套服务提供商，养老和医疗是其中的重要一块）。案例分析二保利地产 ：“微利盈利”做养老 2013年销售额达1252亿元的保利一直被视为万科最强劲的对手，几乎在万科2010年宣布进军养老地产的同时，保利也迅速杀入这一蓝海。三年后，保利重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来十年要打造50个养老机构。据保利地产集团董事长宋广菊透露，保利正处在一个企业战略转型、寻找未来新利润增长点的重要环节，而养老地产将作为企业创新升级的重要领域进行培育。她同时指出，以普通住宅为主，适当增持商业、养老等辅助物业，将会是在城
14、镇化发展完成过程中，保利地产长期坚持的策略。从2010年涉水养老地产至今，保利地产已在北京、广州、成都等5个城市拥有6个在建试点项目。保利地产未来将通过新建、住宅项目改造适老设备等方式，力争在保利进驻的每个城市中，实现5-6个养老地产项目。保利地产副总经理胡在新介绍，由于国内养老地产还没有可预期的盈利模式，保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。宋广菊表示，未来养老护理机构还是可以盈利的。保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。未来10年公司会在国内主
15、要的省会城市建立这样的机构，包括在大型社区内配建5万-10万平方米的持有型养老公寓。案例分析三银城地产 ：18亿“强势”转型进军养老地产2015年1月21日，市国土局举行2015年首场土地拍卖，3幅地块均顺利成交。其中，最受业界关注的南京首幅医养结合型养老院用地马群钟山学院附近G97地块，经过40轮激烈争夺，最终银城地产以18亿元竞得，溢价80%，超过最高限价3.5亿元。G97地块总出让面积约12万平方米，容积率1.54，底价10亿元。该地块共分为A、B、C、D四个小地块。其中，A、B地块为老年公寓用地，C、D地块为医疗卫生用地。按照规划要求，C地块须建设老年康复医院，床位数不少于400张；D
16、地块须建设医护型老年公寓，床位数不少于1000张。按照银城方面的介绍，该地块中将有9万方的适合老人居住的住宅、6万方医护型老年公寓和3万方的老年康复三级专科医院。而对于此次高价拿下一幅养老地产用地，银城地产副总裁马保华说，涉足养老地产是企业转型的重要一步，也是奠基之作，未来南京很多知名房企都会这么转型。“将来银城的房子里，养老、医护、物业等类型都会有所涉及。”银城为何重金试水养老产业？ 在银城南京公司总经理助理王政看来，银城对该地块志在必得，事先做好了高价拿下的充分准备，没以传统房地产的盈亏率来论证这一项目，而是以企业战略层面来看待这一项目。近年来，银城在德国、日本深入调研、考察养老项目和养老产业，积累了一定经验和资源，拥有了试水养老地产的自信。银城的“野心”不仅在“养老地产”，而是“养老产业”的领域，银城正计划通过“养老”这一“标签”，提升银城的品牌价值。第七部分：*养老院项目可行性分析前言业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着投资高收益的心态也是不可取的，因为养老服务是持续稳定的微利行业。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会
