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1、融安鑫华农贸商住项目营销推广方案太阳黑子企业策划有限公司 2014-5-25项目背景推广计划营销策略营销思路 营销策略 项目定位、产品定位媒介选择 时间节点 公关活动项目开发背景 项目优劣势分析广告语 费用预算合作方案整合推广代理项目背景区位 配套鑫华农贸 商住小区地处融安县新城区，位 于县新汽车总站及人民法院正东面。南面紧邻 融安县拟建出城口国道209线。周边坐拥 县政务大楼、县商务中心、县人力资源和社会 保障局、县人民法院等政治行政机构并且鑫华 农贸商住小区是融安县知名学府长安镇第二实 验小学的学区。周边配套设施有长安广场、幼 儿园、公车站、大型超市以及商业街。 鑫华农贸 商住小区周边的已
2、建成小区有融 合天地（2010年开盘、均价3200/），经典时 代（2009年开盘，均价3200元/），长安华府 （2010年开盘，均价3100/），华融天禾城（ 2012年开盘，均价3400/），富城国际（2011 年开盘，均价3300/）。项目规划按融安县政府规划，旧农贸市场有望于本项目建设完工后搬迁于此；项目初步规划：项目沿街商业街、小高层住宅、农贸综合市场等；产品：住宅、临街商铺、农贸市场商铺、市场摊位、菜铺等。优势 劣势 项目周边人流量不足、人气不旺； 目前，项目交通还未前后贯通，需等待市政后续建设； 周边楼盘房价多年停涨，说明融安房地产市场的购买力很有限。优势机会劣势威胁 位于新城
3、区，未来发展潜力大； 周边商务、娱乐、市政、教育配套成熟； 旧农贸市场将整体搬迁至本项目 旧农贸市场搬迁于此，有望带动一部分商铺投资客群； 农贸市场是和居民基本生活息息相关的必需购物场所，是居民生活缺一不可的极其重要的生活配套设施，是居民每天必须光顾的场所，因此，拥有 大量固定的人流； 农贸市场的主要产品形态为铺位和铺面，具有面积小，总价低的显著特点， 投资门槛低，可以吸引众多中小投资客 的投资； 周边楼盘房价多年停涨，说明融安县房地产市场的购买力很有限，因 此需要加大宣传推广力度，推广中注意强调：“商铺投资的高额回报”营销策略营销思路融安县有一定的商铺投资需求，目标客群主要来自：外来商人、生
4、意人中小企业投资者县域市场暴富 阶层、生意人政府机关中高 级公务员所谓靠山吃山、靠海吃海，每个 县域市场都有一部分依靠挖掘或 垄断本土资源迅速致富的阶层和 群体，他们资金实力雄厚，有较 强的购房和投资实力。柳州地区县域市场的商业发展多 为江浙、广东、湖南客商垄断， 主要从事服装、百货、小商品贸 易和批发零售为主，他们通过多 年的打拼，拥有殷实的财富积累 ，同时，为了理财他们需要更多 的投资和实业转型。手握行政审批权和相 关职能部门的政府公 务员，拥有较为可观 的“灰色收入”，在国 家反腐政策越来越紧 的时期，他们迫切需 要将财富变现。投资需求从何而来？产品 定位住宅产品定位：主力户型：120平
5、米以内大三房单价：2980元/（单价与周边楼盘比稍低）总价：35万以内月供：不高于2000元/月目标客群：周边原居民、周边乡镇公务员、周边乡镇教师商铺产品定位：主力面积：24200 不等，可自由分割大小单价：2500029800元/总价：60万72万/空月供：不高于3500元/月月租金：150200元/ ，（24铺面月租金可收3600元，能做到以租抵供）目标客群：生意人、公务员商铺与住宅不同，面积大则总 价高，容易形成滞销；故建议：面积规划按3米8米= 24/空规划，公摊控制在20% 以内为宜，这样面积就可大小自 由分割，容易满足不同总价承受 能力的投资需求，同时做到每月 的租金收益能抵消月供
6、支出；购房行为分析向往县城生活，完成“洗脚上田”的终极一步财富积累殷实，商业发展受阻，需要转型， 有必要进行合理化投资抵御通货膨胀 周边乡镇民众：外来生意人：挖掘和垄断本土资源迅速暴富，文化层次不 高，对外投资冲动，缺乏理性本土暴富阶层：需要将“灰色收入”变现权要部门公务员：鑫华农贸商住小区他们为什么会选择鑫华？住宅：与新城区周边楼盘比，单价和总价更实惠，商业人气更旺，衣食住行更便利；商铺：与其他片区铺面比，总价更低，投资门槛更低，租金回报更高，商业人气更旺，且眼见为实；推广计划媒介选择售楼部门头广告牌售楼部门头广告醒目、大气，既能有效截 留周边过往居民的关注度，又能提振来访客 群的购买信心。
7、工地围墙广告牌广告效果与售楼部门头广告效果相当，旨 在截留周边过往居民的关注度。媒介选择户外广告牌选择在主城区十字路口、街道路口、广场 等视野开阔地带发布，具有较强的广告效果户外桥体广告牌车流量密集的桥头或桥洞处，能有效拦截 过往车辆的关注度。媒介选择DM纸质广告在县域市场，主动购买报纸进行阅读的人 很少；而类似雄基、金点子之类的DM广告 ，能发行至各街道店铺、写字楼、宾馆等公 共私人场所，虽然可读性不强，但传播面广 ， 基本上能取代报纸，达到较好的传播效果。 同时，DM有其文字叙述功能，当项目做预 约和开盘活动时，可与DM进行联动，常规 做法是：民众凭DM单页到售楼部领取礼品 。活动宣传车预
8、约和开盘等重要活动时，流动宣传车的 即时传播效果较佳。公关活动活动形式： 项目开工奠基仪式 农贸市场优质客商签售仪式 项目开盘庆典仪式 农副产品交易博览会 各种业主联谊会 茶叶土特产交易展示会活动亮点内场以招商和销售为目的， 着重进行沙盘讲解、业务 洽谈；现场要准备糕点、 水果、小礼品、楼书等道 具。外场利用欢快、新鲜元素， 在VIP办理或项目开盘当 日，拉动现场更多人气， 提升项目形象、促进销售 。 花街游行 民俗杂耍 人体彩绘广告策划推荐广告用语： 生财有道 养老无忧 鑫华农贸小区18200旺铺 全城疯抢！ 2.5万/起 即买即收租 客从铺前过 钱从铺中生 鑫华农贸小区 人流 物流 生意留
9、 2.5万/起 即买即收租 有多少人流就有多少消费市场 鑫华农贸市场还会缺人流吗？ 18200旺铺 全城疯抢 2.5万/起 即买即收租推售节奏预热期VIP排号 前2个月户外广告 形象展示VIP排号 预售约2个月入市测试期约3个月正式开盘户外广告 DM广告 周边乡镇驻点推广 售楼部开放 小型公关活动售楼部开 放 现场优惠 促销 大型公关 暖场活动约20天持续强销期户外广告 周边乡镇驻点推广 售楼部开放 不定期小型公关活动 配合招商和销售工作约6个月销售服务期12年开盘销售自然进店客 户日常销售商业运营、物业管 理团队进场服务户外广告 形象展示合作方案双方合作方案整合推广策划服务费：2.5万元/月服务内容：1、项目全程营销策划顾问服务；2、项目广告文案策划+广告平面设计（广告成品制作由甲方负责）3、项目活动策划、组织、执行服务（活动物料及公关费用由甲方负责）4、每月到融安现场驻点服务1 2次（差旅食宿费由甲方负责）5、孙小晔任本项目太黑公司方执行经理，全程服务本项目。（职业履历：2003年柳州金河湾销售经理、2004年柳州温州商贸城策划经理、2006年来宾红河时代广场营销总监、20082010柳州南国今报策划经理、20102014桂林红街商业广场营销总监、柳州正菱集团策划经理、融水银座购物广场营销代理副总经理）南国今报太阳黑子 2014年5月 谢谢！
