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1、湖塘镇“十佳住宅小区物业管理项 目”、“十佳物业经理人”和“十佳 物业工作人员”评选活动解读主讲人：夏 伟一、评选对象及基本条件 （一）住宅小区物业管理项目： 1、该项目从正式交付使用起实施物业管理已满一 年，符合城市规划建设要求，配套设施齐全，资 料交接手续齐全。住宅小区建筑面积应3万平方米 以上，入住率或使用率60%以上。 2、对照全国物业管理示范住宅小区标准及评分 细则由企业进行自测，自测分75分以上。 3、申报前一年内，无业主集体上访，无重大责任 事故。 4、未发生经行政部门确认属实的有关收费、服务 质量、城市长效管理、小区安全等方面的重大投 诉。 一、评选对象及基本条件 （二）物业经
2、理人： 1、具有从事项目经理人必要的岗位证书或 资格证书，并在湖塘镇物管科登记备案。 2、从事本项目物业经理人岗位一年以上。 3、具有一定的沟通、协调、管理和带队能 力，自觉接受属地政府、社区的指导、监 督和管理。 4、有效做好小区矛盾纠纷化解、城市长效 管理、小区安全等工作，无业主集体上访 、无重大责任事故发生。一、评选对象及基本条件 （三）物业工作人员： 1、具备一定的政治素质和职业道德； 2、基本熟悉物业管理方面的法律法规 及有关政策，模范遵守公司的规章制 度，工作上自觉、主动、责任性强， 业绩突出； 3、有较强的服务意识，待人真诚、乐 于助人，群众反响良好。 4、本年度被所在社区或物业
3、企业评为 优秀员工或先进工作者。二、评选内容及产生方式（一）“十佳住宅小区物业管理项目”： 1、小区管理业绩（40分）。由物管科组织街道和社区进行考核。 2、城市长效管理实效（20分）。由湖塘镇城市长效管理考评办根据 常州市城市长效综合管理考评标准及计分细则进行考评。 3、小区平安创建实效（20分）。由湖塘镇派出所根据湖塘镇派出 所平安创建考评细则进行考评。 4、网络测评（20分）。由镇宣传科负责，适时通过微信等新媒体平 台，进行公众投票，并计算相应分值（2016年12月底前完成）。 （二）“十佳物业经理人”： 1、所在住宅小区必须申报“十佳住宅小区物业管理项目”，该项目对照 全国物业管理示范
4、住宅小区标准及评分细则年终考评综合得分不 低于80分。 2、由镇宣传科负责，进行微信网络投票（次年1月底前完成），以得 票多者进行排位确定。 （三）“十佳物业工作人员”： 由镇宣传科负责，进行微信网络投票（次年1月底前完成），以得票 多者进行排位确定。二、评选内容及产生方式小区管理业绩（40分） 计算方法（1+2+3+4）*40% 1、国家物业管理优秀住宅小区标准及评 分细则考评得分占60分。 2、小区交付年限占10分。小区交付后每两 年加1分，20年以上（含20年）加10分。 3、小区业主满意度（由社区组织开展）占 15分。 4、投诉处理情况占15分。未按规定时限处 理每件扣2分。国家物业管
5、理优秀住宅小区标准及评分细则 第一部分：基础管理（19项，32分） 一、1. 按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用（1分 ） （1）立项批文、规划方案审查意见、规划设计方案 （2）建设用地许可证、国有土地使用权出让合同、国有 土地使用证、建设工程规划许可证、工程建设项目施工许 可证、销售许可证 （3）用地红线图国家物业管理优秀住宅小区标准及评分细则一、2. 已办理接管验收手续（1分） （1）物业整体资料 1）物业竣工验收备案表，竣工总平面图，单件建筑、结构、设备竣 工图，配套设施、地下管网工程等竣工验收资料（暖通竣工图、给排 水竣工图、建筑电气工程验收资料、智能竣工图、建筑给排水及采暖 工程
6、部分、电气竣工图、电梯验收资料）； 2）设施设备的安装、使用的维护保养等技术资料； 3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4）物业管理所必须的其他资料； （2）物业共用部位验收资料： 1）主体结构及外墙、屋面 2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗 3）公共卫生间、阳台 4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏（3）共用设施设备竣工验收资料： 低压配电设施、柴油发电机组、电气照明、插座装置、防雷与接地、给排水 、电梯（含电梯竣工验收书、电梯准用证）、消防系统（含消防竣工验收证 明、消防水系统、火灾报警系统、消防联动系统、排烟送风系统、安全防范 系统等）、通信网络系统、供暖和制冷系统、外幕墙百叶
7、系统、燃气系统 （4）园林绿化工程验收资料 1）园林植物：（含花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等） 2）园林建筑：（含小品、花絮、园廊等） （5）其他配套设施设备验收资料 大门、围墙、道路、游泳池、停车场（库、棚）、物业标识、垃圾房及中转 站、信报箱等 （6）物业交接资料及相关记录 图纸移交记录、隐蔽工程记录、接管验收记录、钥匙移交记录 （7）物业管理项目更迭时，需提供下列资料： 产权资料 业主资料（包括业主入住资料和房屋装修资料） 管理资料（包括各类服务质量的原始记录） 财务资料（包括费用代收代缴明细表、维修资金使用审批资料） 其他需要移交的资料（包括对内对外签订的合同、协议原件等）国家物
8、业管理优秀住宅小区标准及评分细则一、3. 由一家物业管理企业实施统一专业化管理（1分） （1）物业服务合同和管理项目的建筑面积一致 （2）一个物业管理区域只能由一家物业服务企业实施物业管理 （3）物业服务内容包括房屋及设施设备管理、清洁卫生管理、秩序 维护管理服务在内的权委托管理 （4）管理项目的面积在物业服务企业资质规定的管理面积以内 （5）物业服务企业简介、营业执照、资质证书、税务登记证、组织 机构代码、物业项目人员组织结构设置等资料 一、4. 建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理 合同，双方责权利明确（1分） （1）前期物业管理服务合同 1）物业服务内容及约定的质量标准
9、 2）物业服务费用的收取标准 3）物业共用部位、共用设施设备的承接查验 4）合同双方的权利和义务 5）前期物业服务合同的接触及终止国家物业管理优秀住宅小区标准及评分细则一、5. 在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业 管理服务协议，双方责权利明确（2分） 签订物业服务协议的，提供服务协议文本。 一、6. 建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定（1分） （1）政府维修基金管理办法 （2）物业项目维修基金管理制度 （3）维修资金建立情况及（台帐）资料 （4）维修资金使用情况及相关（台帐）资料 （5）维修资金续筹情况及相关（台帐）资料 一、7. 房屋使用手册、装饰装修管理规定及
10、业主公约等各项公共制度 完善（2分） （1）（房屋使用手册）或业主手册 （2）装饰装修管理规定 （3）装饰装修协议、申请表及相关审核备案资料 （4）治安、消防安全责任书 （5）临时管理规约或管理规约 （6）各项公众制度文件国家物业管理优秀住宅小区标准及评分细则一、8. 业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责（2分） （1）业主大会筹备组资料（申请报告、公示记录、成员名单、会议 记录等） （2）申请成立业主委员会的报告 （3）业主大会议事规则 （4）业主委员会成员名单和基本情况 （5）业主委员会登记备案表 （6）业主委员会日常工作记录和文件 一、9. 业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同
11、，双方责、权、 利关系明确（2分） 物业服务合同内容： （1）物业服务内容及约定的质量标准 （2）物业服务费用的收取标准 （3）物业公共部位、共用设施设备的承接查验 （4）合同双方的权利和义务 （5）违约责任的约定及争议的解决方式国家物业管理优秀住宅小区标准及评分细则一、10. 物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员 会同意（1分） （1）创优计划和实施方案 （2）成立创优领导小组和创优工作小组 （3）业主委员会或双二分之一以上业主认可创优的相关资料 （4）创优自查整改计划 （5）创优单位自检概述 （6）创优小区达标申报表 一、11. 小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作
12、标准，并 制定具体的落实措施和考核办法.（2分） （1）物业服务质量管理制度 （2）物业服务安全管理制度 （3）物业服务考核制度 （4）物业服务收费管理制度 （5）企业人力资源、财务管理等管理制度 （6）物业服务岗位工作标准 （7）物业服务工作流程国家物业管理优秀住宅小区标准及评分细则一、12. 物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一 着装,佩戴明显标志,工作规范,作风严谨（2分） （1）物业服务人员名册 （2）物业服务人员岗位证书（复印件） （3）物业服务人员职称证书（复印件） （4）物业服务人员工作牌 （5）物业服务人员行为规范 （6）物业服务人员培训计划及记录 （7）物业
13、服务人员考核标准 （现场查验） 一、13物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段， 提高管理效率（2分） （1）计算机配置及应用情况说明 （2）计算机使用管理规定 （现场查验）国家物业管理优秀住宅小区标准及评分细则一、14. 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规 定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况（2分） （1）物业服务收费管理、财务管理、会计核算、税收等方面的有关规定及执 行记录 （2）物业管理服务费、停车场收费及特约服务收费标准及公式情况 （3）地方税务局缴税凭证 （4）近期1-2年内，每半年向业主公开一次收支情况的资料和图片 （现场查验） 一
14、、15. 房屋及其共用设施设备资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便（ 2分） （1）房屋总平面图 （2）房屋数量、种类、用途分类统计清册 （3）房屋及共用部位共用设施设备清册 一、16. 建立住用房档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便（2分） （1）业主档案（入住通知书、家庭成员登记表、房屋买卖契约复印件、缴费 协议等） （2）房屋及配套设施权属清册国家物业管理优秀住宅小区标准及评分细则一、17. 建立24小时值班制度，建立服务电话，接受业主和使用人对 物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收 集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录（2分） （1）物业服务24小时值班
15、制度 （2）专用服务电话号码及向业主公示的资料图片 （3）接受业主和使用人对物业报修及处理的记录 （4）回访制度和相关记录 （现场查验） 一、18. 定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建 议及时整改,满意率达95%以上（2分） （1）征求业主意见的相关规定 （2）近期1-2年内征求意见资料及整改处理记录 （3）近期1-2年内业主满意率调查统计资料 （征求业主意见）国家物业管理优秀住宅小区标准及评分细则一、19. 建立落实便民维修服务承诺制度,零修急修及时率100%、返 修率不高于1%，并有回访记录（2分） （1）维修服务承诺制的相关规定 （2）零修及修达到100%的统计资料 （3）返修率不高于1%的统计资料 （4）业主和使用人的回访记录 （征求业主意见）国家物业管理优秀住宅小区标准及评分细则第二部分：房屋管理与维修养护（7项，14分） 二、1. 主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元 （门）、户门标号，标志明显（2分） （1）小区平面示意图 （2）小区主要路口路标 （3）项目管理处标识 （4）安全警示标识 （现场查验） 二、2. 无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（2分） （1）对私搭乱建或擅自改变房屋使用用途的整改通知书 （2）上报相关主管部门处理的记录和有关文字的报告及记录 （现场查验） 二、3. 房屋外观完好、整
