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1、物业管理理论与实务教学课件各种类型的物业的管理 一、住宅小区管理 二、写字楼宇管理 三、商住楼宇管理 四、工厂、仓库管理第一节 住宅小区的物业管理一、住宅小区的含义及特点 住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来 的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。 住宅小区的含义表现在三个方面： 1.从小区的功能上看，它是一个集居住、社会、服务、经济等功能于一体的住宅小 区 （1）住宅小区的居住功能。 （2）住宅小区的社会功能。 （3）住宅小区的服务功能。 （4）住宅小区的经济功能。 2.从小区的结构上看，它是一个环境建设与住宅建设相统一的住宅小区 3
2、.从小区的形成来看，它是一个城市综合开发规划与住宅建设相统一的住宅小区 （二）住宅小区的特点 1.居住功能单一，相对封闭独立 2.住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化 3.住宅小区房屋产权多元化，公用设施社会化 4.规划建设合理，配套设施齐全，居住方便二、住宅小区物业管理的目标和要求 （一）住宅小区管理概述 所谓住宅小区管理或是指在住宅小区范围内，以住宅房屋为主体的各类房 屋建筑物及其设备、公共建筑及其他公用基础设施为基本对象，以提供 全面服务为中心任务的管理活动的总称。 住宅小区管理的指导思想是： （1）服务至上，寓管理与服务之中。 （2）统一管理与综合服务相结合。 （3
3、）产权与管理权相分离。 （4）有偿服务，合理负担。（二）我国目前住宅小区管理存在的问题 1.管理体制不完善 2.管理法规不健全 3.观念滞后、日常管理纠纷多 4.力量薄弱、手段落后、经费困难三、住宅小区物业管理的内容和原则 （一）住宅小区物业管理的内容 1.住宅小区居民的管理和服务 2.房屋管理3.环境卫生、绿化管理 4.治安管理 5.区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设施设备的管理6.市政设施维护管理7.车辆管理8.消防管理 9.物业租赁管理 10.收费管理 11.提供各种其他服务 （二）住宅小区物业管理的原则 1.坚持以人为本，服务第一的原则 2.所有权与经营权、管理权相分离的原则 3
4、.专业化管理与民主管理相结合的原则 4.综合管理的原则 5.有偿服务，合理负担的原则 6.竞争择优的原则四、住宅小区的文明建设 （一）住宅小区文明建设的重要性 从小区的方面来说，住宅是人们最基本的生存条件之一，人的 一生有1/2以上的时间要在住宅中度过。从大的方面来说， 住宅小区是城市的基本组成单元，小区文明建设抓得好，对 于减轻政府的负担，促进社会的稳定，形成良好的市风市貌 ，提高居民素质等都有十分重要的意义。 （二）如何抓好住宅小区的文明建设 1.抓好住宅小区的物质环境的改善和提高 2.完善服务体系，做小区居民的贴心人 3.制定小区文明公约 4.开展丰富多彩的社区文化活动 5.进一步拓展文
5、明建设的深度五、住宅小区的达标考评 （一）申报的基本条件1.参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全 2.取得省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目称号一年以上。 3.物业管理企业已建立各项管理规章制度。 4.物业管理企业无重大责任事故。 5.未发生经主管部门确认属实的有关收费、房屋质量等方面的重大投诉。 （二）全国物业管理示范住宅小区标准 1.基础管理（32分）2.房屋管理与维修养护（14分） 3.共用设施设备管理（15分） 4.保安、消防、车辆管理（10分） 5.环境卫生管理 6.绿化管理 7.精神文明建设（3分） 8.管理效益（5分） 第二节 普通住宅小区物业管理服务等级标 准比较普通
6、住宅小区物业管理服务等级标准内容一级二级三级基本要求公示24小时服务电话 急修半小时内，其它报 修按双方约定时间到达 （回访记录 ） 每年至少一次征求业主 意见满意率80%以上公示16小时服务电话 急修1小时内，其它报修 按双方约定时间（回访 记录） 每年至少一次征求业主 意见，满意率75%以上公示8小时服务电话 报修按双方约定时间（ 无回访记录 ） 每年至少一次征求业主 意见满意率70%以上房屋管理每日巡查一次小区，做 巡查记录 每日巡查一次装修施工 现场每3日巡查一次小区，做 巡查记录 每3日巡查1次装修施工 现场每周巡查一次小区，课 不做巡查记录 至少两次巡查装修现场共用设施设 备维修养
7、护载人电梯24小时正常运 行 路灯、楼道灯完好率不 低于95%，有应急预案载人电梯6点至晚上12点 ，正常运行 路灯、楼道灯完好率不 低于90%，有应急预案载人电梯6点至晚上12点 正常运行 路灯、楼道灯完好率不 低于80%，有应急方案 协助维护公 共秩序小区主出入口24小时值 勤，重点区域、重点部 位每小时至少巡查1次 出入人员进行实名制登 记制度有火灾、治安、 公共卫生应急案小区主出入口24小时值 勤，重点区域、重点部 位每2小时至少巡查1次 出入人员进行实名登记 制度有火灾、治安、公 共卫生应急预案小区24小时值勤，对重 点区域、重点部位每3小 时巡查1次无登记制度 有火灾、治安、公共卫
8、 生应急预案普通住宅小区物业管理服务等级标准内容一级二级三级 环境维护服 务高层按层、多层按栋设 置垃圾桶，每日清运2次 小区道路、广场等每日 清扫2次，电梯厅、楼道 厅每日清扫2次，每周拖 洗1次，一层共用大厅每 日拖洗1次楼梯扶手每日 擦洗1次共用部位玻璃每 周清洁1次，共用雨、污 水管道每年疏通1次，雨 污水井每月检查1次，化 粪池每月检查1次，每半 年清掏1次按栋设置垃圾桶，生活 垃圾每天清运1次，小区 道路、广场、停车场等 每日清扫1次，电梯、楼 道每日清扫1次，半月拖 洗1次，楼梯扶手每周擦 洗2次，共用部位玻璃每 月清洁1次，路灯、楼道 每季度清洁1次，共用雨 、污水管道每年疏通
9、1次 ，雨、污水井每季度检 查1次，化粪池每2月检 查1次，每年清掏1次小区设垃圾集中点，每 天清运1次，小区公共场 所每日清洁1次，电梯厅 、楼道每日清扫1次，共 用部位玻璃每季度清洁1 次，路灯、楼道每半年 清洁1次，公共雨、污水 管道每半年疏通1次，雨 、污水井每半年检查1次 ，化粪池每半年检查1次 ，每年清掏1次绿化养护有专业人员 定期开展有专业人员 定期开展定期修剪 预防病虫害第三节 房屋维修工程的分类小修工程中修工程大修工程对房屋只用中的正常小损 坏进行及时修复，是预防 性养护工程 费用：综合平均费占房屋 现时总 造价的10%以下 适用对象：完好房、基本 完好房 特点：项目简单、零
10、星分 散、量广面广、时间紧 迫 、持续反复性强、服务性 强房屋少量主体构件已损坏 或不符合建筑结构要求局 部维修 费用：一次维修费用是该 房屋同类结构新造价的 20%以上 特点：工地比较集中，项 目较小，工程量大、计划 性、周期性强 适用对象：一般损坏房 维修要求：70%以上修复倒塌房屋（局部）主体结 构和公用生活设备已损坏 费用：该房屋同类结构新 建造价25%以上 特点：工程地点集中，项 目齐全，工程量大，花费 大，具有整体性，一般与 房屋抗震加固，局部改善 房屋使用相结合 适用对象：严重损坏房三、商业楼宇物业管理的要求 （一）商业楼宇应具有良好的形象 1.商业楼宇必须具有良好的形体环境和商业特色 2.商业楼宇的良好形象是潜在销售额 3.商业楼宇的良好形象是潜在的资产 （二）建立商业楼宇识别体系 企业识别系统是强化商业企业形象的一种重要方式，它包括： 理念识别体系、视角识别体系和行为识别体系，三者互相推 进、互相作用，能产生良好的商业效果。 （三）商业楼宇安全保卫服务要求高 原因就在于： 1.综合性强 2.服务性强 3.治安人员素质要求高。
