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1、陕西荣民房地产集团有限公司二OO八年九月荣民国际酒店可行性分析报告荣民国际酒店可行性分析报告目 录第一部分 陕西荣民集团简介陕西荣民集团成立于1999年，集团注册资本3.4亿元人民币，是一家从 事房地产开发、建筑施工、路桥施工、矿山开采、农业开发的民营企业集 团。房地产开发方面，已累计开发建筑面积近两百万平方米，涉及酒店、 商业街、写字间、大型购物娱乐中心、酒店式公寓、高档住宅等项目。经 过多年的发展，现已成为一家具备雄厚实力与丰富经验的房地产运营商。几年来，公司获得了“陕西省优秀民营企业”、“陕西省十佳创新型 企业”、“陕西省先进企业”、“陕西省百强企业”、“陕西省双爱双评 先进企业”、“陕
2、西省吸纳下岗失业人员再就业先进单位”、陕西省“诚 实守信先进单位”、“陕西省最具活力企业”、“陕西省重质量守信用先 进企业”、“榆林市非公有制综合实力10强企业”、“非公有制纳税10强 企业”、“财政贡献百强企业”、“诚信建设先进单位”、 ”陕西省吸纳 下岗失业人员再就业先进单位”、“企业先进党支部”等诸多荣誉称号。董事长史贵禄先生是第十一届全国人大代表、全国“五一”劳动奖章 获得者、全国光彩事业奖章及十大特殊贡献奖获得者、全国“优秀民营企 业家”。同时获得“全国优秀中国特色社会主义事业建设者”、“首届陕 西经济十大最具影响力诚信人物”等多项荣誉称号。集团公司总裁史贵禄先生全国人民代表大会 代
3、表 陕西省工商业联合会 副主席 榆林市政治协商会议 常委集团所开发项目集团在陕西榆林市成功开发了荣民世纪金花购物广场、荣民商住小 区、荣民购物商厦等多个大型商业广场和住宅小区。为榆林市的城市建 设作出了重要贡献，在榆林的区域经济发展中发挥着至关重要的作用， 是榆林市的龙头支柱企业。为了谋取更大的发展平台，公司于2004年进入西安,并先后成功开 发了荣民国际公寓、荣民国际酒店、荣民国际商务中心、荣民明宫新城 等多个在西安具有影响力的项目。第二部分 荣民国际酒店项目简介荣民国际大酒店位于西安市西大街。距钟楼仅300米的距离。项目总建筑面积3.8万平方米其中地下1层至地上3层为16000平米的时尚购
4、物中心，主要定位于经营国内外顶级知名品牌，展示世界时尚及流行趋势。一层临西大街设有900 平方米的豪华大堂。酒店外立面风格采用盛唐建筑风格，将千百年来贵族建筑的雍容风度一一诠释。酒店地下2层为大型停车场，车库面积为3790平方米。49层设计为四星级酒店。其中有标间201间，套间22间。酒店还设有多功能宴会厅、大型会议中心。可举办大型宴会和酒会，此外餐饮、娱乐、休闲、洗浴等一应俱全，可满足消费者的不同需求。荣民国际酒店投资价值稀有地段：与钟楼、鼓楼、城隍庙遥相互应，扼守古城好风好水，沉积文 史醇厚风华。稀有潜力：西大街，西安市唯一的古典园林式街区，西安古皇城复兴计划 的重要组成部分。稀有资源：不
5、动产投资的核心理念，“地段、地段、还是地段”。随着西 大街沿街项目陆续完工，土地资源日益紧缺，升值空间不难想象。商业气氛日益浓厚：世纪金华、百盛、民生、铜锣湾、好又多等大型主力 商业形态入驻西大街，将有力提升该地段的商业人文气息。荣民国际大酒店在西大街的崛起，为这座千年古都的商业群体增添了 新的神韵和魅力，也为西大街的发展注入了新的活力。荣民国际酒店工程技术概况荣民国际酒店采取钢筋混凝土结构,内设5部垂直电梯,8部自动扶梯 ,地下室防水符合国家有关防水技术规范要求,门窗设计上采用铝合 金门窗,防火人防符合国家人防工程要求,抗震按西安地区抗八度裂 度设防.（附:建筑设计总说明）项目工程进度土建工
6、程：基本完成，只有附属管网和道路硬化未做。电器：完成预埋管线,尾留项目有高低压配电、电缆布设、配电箱安装。上下水：主管道完成，户内支管水泵及供水设备待安装。暖通：空调安装基本完成，遗留机房部分尚未安装。消防：水泵基本完成，弱电基本完成，尾留中央控制室及室内水泵房未安 装电梯扶梯：货已到位，待安装。第三部分 市场分析 西安市简介西安市简介西安市古称长安，是陕西省省会、中国北方中西部最大的中心城市、历史 文化名城和世界性旅游城市。全市总面积9983平方公里，其中市区1066平 方公里。西安地区的人文旅游景观极其丰富。中华民族璀璨文化的沉淀，给古城遗 存了大量的文物古迹，故有“立体历史博物馆之称”。
7、西安的文物古迹不 仅丰富独特，而且具有系统性和完整性，堪称中国历史的缩影，其数量之 多、密度之大、等级之高均居全国之首。在城市建设中，西安以古城风貌与现代化发展相统一为原则，在保持唐长 安城和明西安城墙棋盘式布局的前提下，重新修葺了明城墙，形成了独具 西安特色的环城立体景观。经过数十年的建设与发展，今天的西安市已成为我国中国航空航天、仪器 仪表、电子、纺织工业的主要基地。西安也是横跨亚欧的“大陆桥”和陇 海-兰新线最大的中心城市。西安市已经形成以市人民银行为中心，各专 业银行和保险公司为主体，多种金融机构并存和分工协作的金融体系。未 来的西安将以高新科技、文化旅游、商贸为先导，努力实现外向型城
8、市的 发展目标。 西安市商业发展规划（20042020）简述 西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心。作为古丝绸之路的起点， 商贸业有着辉煌的历史。近年来，西安商贸业以“发展大商贸、建设大市场 、搞活大流通”为目标，大力调整经济结构，深化体制改革，加强设施建设 ，取得了长足的发展，已初步建立起统一、开放、多元、竞争的商贸流通 格局，西部商贸中心的地位逐步形成。西安商贸业发展现状 在市委、市政府的领导下，在“以科技、旅游、商贸为先导，把西安建 设成一个社会主义的外向型城市”的题词精神指引下，西安已初步建立起统 一、开放、竞争、有序的社会主义市场经济体系和多种经济成分共同发展 的流通格局，促进了全市
9、经济持续、稳定、快速的增长。近几年来，西安 商贸业保持了较高的增长，已成为西安经济发展的支柱产业之一。 目前西安市的消费市场规模不断扩大，全市商业网点已达15万多个， 从业人员140万人，千人拥有网点数达到24.6个；全市5000平方米以上大型 商场70个以上，其中大型综合超市30个；零售企业中年销售额超过亿元的 商场有20家；全市拥有各类交易市场600余个，年成交额超过290亿元；其 中年成交额超过亿元的有20多个；西安有着悠久的饮食文化，从宫廷大菜 到东西南北各地特色大多都云集到西安，各具风采，特别是具有陕西地方 特色的各类小吃，品种丰富，物美价廉，全市拥有餐饮网点4万余个，餐饮 业零售额
10、超110亿元；作为世界热点旅游城市，西安以具有充足的接待能力 和较高的服务水平。现有各类宾馆、饭店、招待所近2000家，三星级以上 宾馆70余家，可提供高、中、低档床位近20万张，能满足不同消费者需求 。购物中心、百货商店、连锁超市、仓储商场、家居中心、专卖店、专业 店、便利店等新型业态正在全市蓬勃发展。2007年接待海外旅游者突破100万人次，同比增长15.3%，接待国内游 客突破3000万人次，同比增长13.12%，旅游业总收入237亿元，同比增长 16%。接待海外旅游者和国内游客人次数比年度计划分别高出6.38%和 4.82%。旅游业西安作为世界著名的历史文化名城，拥有第八大世界奇迹秦始
11、皇 兵马俑、华清池、碑林、钟楼、鼓楼等丰富的旅游资源，每年都吸引 着数以万计海内外的游客前来参观游览。除历史古迹之外，近几年， 西安市政府投入巨资新建成了亚洲最大的音乐喷泉广场大雁塔北 广场和以集中展示盛唐文化著称的大唐芙蓉园两处西安旅游的新景观 。南门外广场、钟鼓楼广场也都成为西安旅游的新亮点。现在西安市 已经拥有年接待游客10万人以上的景区20个，国家4级景区9个。2005年，全市共接待国内游客2 346万人次，海外游客77.6万人次 ，分别比上年增长12.8、19.3。旅游总收入178.5亿元，增长15.9 。到目前为止，西安市的旅游业发展迅猛，旅游设施不断完善，吃 住行游购娱配套发展，
12、旅游产品结构日益合理，档次不断提高；旅游 环境日臻改善，现代旅游功能进一步加强；行业管理步入正轨，市场 秩序明显好转；旅游服务质量不断提高，综合接待能力和经济效益连 年大幅度上升。旅游业对经济做出的贡献以及旅游业的发展前景，使 旅游业成为西安最重要的主导产业。西安人口规模按照西安2003年人口716.68万人为基数，以人口年均自然增长率4.5推 算，预计2010年西安人口规模将达到955.46万人，2020年人口将达到 1030.69万人。2000-2005年人口、人口密度 （单位：人）年份总人口市区女性人口数非农业人口数人口密度 （人/平方公里） 2000688011148310493328
13、2562857913689 20016948369489878333603852926240696 20027025939497384533950603000463704 20037165784510255334626283128810718 20047250078516303835084743185035717 20057417263533212735971223331440734西安社会消费品零售总量预测 以2003年西安社会消费品零售总额440亿元为基数，预计2010年西安社会消 费品零售总额将达到1000-1200亿元；2015年社会消费品零售总额将达到 1800-2000亿元；202
14、0年社会消费品零售总额达到2800-3200亿元。2003年2010年2015年2020年440亿元1000-1200亿元1800-2000亿元2800-3200亿元商业设施用地及营业面积推测 预计2010年西安市商业营业总面积在770-1150万平米之间；2015年商业营 业总面积800-1200万平米之间；2020年西安市商业营业总面积在830-1250 万平方米之间。2010年2015年2020年770-1150万平米800-1200万平米830-1250万平米政府支持鼓励设置在中心商业区内，鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、特色 餐饮网点、文化娱乐设施以及具有西部特色的旅游纪
15、念品商店，大力引进 名店进入；结合中心城区传统商业网点的改造，改造现有百货商店，按照 集中连片开发的原则，在合适的地段整体开发建设若干家百货店或购物中 心。业态设置强调精品化，中高档化，强调差异化经营。大型零售网点规划目标加强对百货店、购物中心、专业店和大型超市建设的规划引导，合理布局 层次较高、形象较好的零售、餐饮、休闲服务等商业网点，使之成为西安 亮丽的商业景观，提升城市整体形象。 2006年西安百货业竞争格局2006年西安的社会消费品零售总额会达到777亿元人民币，这个数据占据 陕西省消费品零售总额的一半以上，同比增长了16。 百货业业态格局变化 2006年陕西的零售百货业被注入了新的活
16、力，陆续有美美长安百货、 金鹰国际购物中心和世纪金花高新店等新的商场加入百货业，为经济助力 。业内人士分析，2006年西安百货业的竞争格局停留在三个层面上：以 开元、民生为代表的传统百货商业，以中大国际、世纪金花为代表的奢侈 品购物中心和以百盛为代表的时尚购物中心。前两年西安零售市场竞争主要是围绕大卖场的频繁开业，从2006年开 始，百货店之间的竞争也加剧了。除了已有的百货店以外，新店开业、老 店重新装修，零售业的各个层面开始出现市场竞争。市场越来越发达，市 场分工协作，细分市场越来越明显。2006年111月西安消费品零售总额同比增长16.4 2006年111月份，西安市累计实现社会消费品零售总额699.81亿 元，同比增长16.4。预计年底达到777亿元，较上年同期增长16.6。西安市商贸局局长蒿芒喜分析，促进消费增长的原因有：收入增加为消费 扩大提供保障，今年111月份西安市城市居民人均可支配收入1
