土地权属管理 课件

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1、第五章 土地权属管理土地制度土地产权土地权属管理的任务和内容国有土地使用权的确认与流转管理农村集体土地所有权、使用权的确认与流转管理土地征收土地权属纠纷的调处本章复习题第一节 土地制度一、土地制度n 土地关系：是指社会发展到某一阶段时人们在利用土地过程中所发生的人与人之间的关系，包括土地的所有、占有、支配和使用诸方面的关系。它属于社会生产关系的范畴，是生产关系的重要组成部分，并依赖于生产力的变化而变化。 土地制度：是一定社会制度下土地关系的 总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用的制度。 它包括土地所有制、土地使用制（一）土地所有制 定义土地所有制是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的

2、经济形式。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。 法律表现形式土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。五种土地所有制原始公社土地公有制奴隶主土地所有制封建地主土地所有制资本主义土地所有制社会主义土地所有制（二）土地使用制定义土地使用制是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。法律表现形式土地使用制的法律表现形式是土地使用权，即依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利。（三）土地所有制与土地使用制的关系 土地所有制决定着土地使用制 土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段二、

3、我国现阶段土地制度（一）我国现阶段土地所有制 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳 动群众集体所有制 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的 以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山 ，属于农民集体所有。 全部土地属于国家和农民集体所有，土地所有权不得 买卖和非法转让二、我国现阶段土地制度（一）我国现阶段土地所有制 城市土地国有制的建立方式： l 接管、没收 l 赎买l 土地征收 l 立法 农村集体土地所有制的建立方式： l 土地改革 l 农业合作化运动 l 人民公社化运动（二）我国现阶段土地使用制 土地使用制包括城镇国有土地使用制和农村集

4、体土 地使用制。 城镇国有土地使用制：国家并不直接参与土地的使 用，而是通过行政手段如出让、划拨使用权收取土 地使用税来体现所有者的意志。 农村集体土地使用制：农民集体和个人进行非农业 建设依法使用本集体所有土地的权利。（二）我国现阶段土地使用制城镇国有土地使用制的形成l无偿、无限期、无流动有偿、有限期、有 流动农村集体土地使用制的形成l土地所有权和土地使用权结合到分离一、土地产权及其基本属性（一）土地产权的涵义p 土地产权指有关土地财产的一切权利的总和，它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。第二节 土地产权（二）土地产权的基本特性具有排他性土地产

5、权客体必须具备可占用性和价值性土地产权必须经过登记，才能得到法律的承 认，并受到法律的保护土地产权的相对性二、我国土地所有权的主体、客体和内容 （一）涵义土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。它包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。（二）我国国有土地所有权的主体、客体和内容 主体：国家，法律规定由国务院代表国家依法行使对国 有土地的占有、使用、收益和处分的权利 客体：一切属于国家所有的土地,包括城市市区的土地依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土 地依照法律规定国家征用的土地依照法律规定属国家所有的荒山、荒地、林地、草 地、滩涂及其他土地

6、内容：指依照法律规定，国家在行使土地所有权的过程 中形成的权利和义务。（三）我国农村集体土地所有权的主体、客体和内容 主体：农民集体 客体：属于上述农民集体所有的一切土地，主要有农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，原则上属于农民集体所有宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有 内容：指农民集体在行使土地所有权的过程中形成 的权利和义务五、我国土地使用权的主体、客体和内容（一）涵义 土地使用权：是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法部分处分的权利。（二）我国国有土地使用权的主体、客体和内容 主体：可以是任

7、何依法取得国有土地使用权的单位和个人 客体：国家依法提供给单位和个人使用的国有 土地 内容：指国有土地使用权主体在依法行使土地 使用权的过程中形成的权利和义务（三）我国农村集体土地使用权的主体、客体和内容 主体：依法使用农民集体所有土地的单位和个人 客体：上述使用权主体依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用地 内容：指集体土地使用权主体在行使土地使用权的过程中依法所形成的权利和义务第三节 土地权属管理的任务和 内容一、土地权属管理的任务p 定义土地权属管理是国家为合理组织土地利用、调整土地关系而依法对土地所有权和使用权进行的科学管理。p 任务 巩固、维护和不断完善社会主义土地

8、公有制 保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性 调整土地关系二、土地权属管理的内容依法确认土地权属依法管理土地权属变更土地所有权变更土地使用权变更他项权利变更及主要用途变更等依法调查、处理土地权属纠纷第四节 国有土地使用权的确认 与流转管理一、国有土地使用权的确认（一）国有土地使用权的取得l 有偿取得方式 l 无偿取得方式 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、行政法规规定的其它用地 l 依法承包经营取得 l 依照法律、政策规定取得（二）国有土地使用权的确认 土地管理法第十一

9、条规定：单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照森林法、草原法、渔业法的有关规定办理。（三）国有土地使用权的收回 为公共利益需要使用土地的 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使 用土地的 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满 ，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批 准的 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的 国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核 准报废的二、城镇国有土地使用权出让管理（一）概念和特征p 城镇国有土地使用权出让：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一

10、定年限内出让与土地使用者，并由土地使 用者向国家支付土地出让金的行为。l 根据国家建设需要，将城市规划区内的国有土地有偿让 与用地单位使用l 集体土地征收后出让 特征：受让主体广泛性有偿性计划性（二）基本原则所有权与使用权分离原则平等、自愿、有偿原则国家主权神圣不可侵犯原则充分合理利用土地原则（三）出让年限、方式和程序1、出让期限：居住：70年工业：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或者其他用地：50年2、出让方式 协议方式 招标方式邀请招标公开招标 拍卖方式 挂牌方式3、报批程序p预报出让地块的位置、面积、利用现状出让土地使用权的出让年限、出让方式

11、出让土地使用权的地价评估、效益测算方案实施进展情况p正式批报市、县土地管理部门根据出让计划会同有关部门拟定出让地块的征地、拆迁补偿安置方案、土地使用条件、土地使用权出让合同，报同级人民政府审核按照出让国有土地使用权批准权限，经有批准权的人民政府土地管理部门审查后，报人民政府批准经人民政府批准后，由市、县土地管理部门与国有土地使用权受让人正式签订国有土地使用权出让合同，依法办理土地使用权登记手续，核发土地使用证（四）出让合同合同特点：出让合同的一方（出让方）是特定主体，出让土地必须按照法定的程序进行。国有土地使用权出让受制于国家宏观调控、总量控制，具有很强的计划性。土地使用权出让合同属于附意合同

12、（亦称附从合同），即一方权利受到一定的限制，而需要依附对方的意思表示的一种合同。合同的订立合同的变更：改变合同规定土地用途或因规划建设要求引起变更合同的终止土地使用权出让合同规定的年限期满土地灭失致使土地使用权出让合同无法继续履行土地使用者死亡而又无合法的继承人人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效国家根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回土地使用权应土地使用者的要求，土地管理部门同意提前终止土地使用权出让合同法律、法规规定的其他情况2、合同内容（基本内容） 出让方及受让人的姓名或者名称、地址 出让土地使用权的坐落位置、宗地号、面积、界址及用 途 土地使用年

13、期及起止时间 交付土地出让金的数额、期限及付款方式 交付土地的时间 规划设计要点 项目开工、竣工时间 项目投资总额、单位用地面积投资强度 容积率、建筑系数 市政设施配套建设义务 使用相邻土地和道路的限制 转让、出租和抵押土地使用权的条件 不可抗力对合同履行造成影响的处理方式 违约责任 合同使用的法律及合同争议的解决方式 土地使用条件等2、合同内容宗地出让合同包括出让土地的建设项目及其建设进 度等方面的规定工业建设项目受让宗地中，用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地占受让宗地面积比例的规定成片开发土地出让项目包括总体规划、成片开发规划、公共设施等方面的规定划拨土地使用权补办出让合同包括原划拨

14、土地的位 置、面积、四至、界址，现补办出让的面积、应补 交地价款及评估等方面的规定3、合同当事人的权利和义务 出让方的权利： 要求受让方按合同规定按时上缴出让价款，否则有权解除 合同并请求违约赔偿 在合同履行过程中对受让方利用土地的情况行使监督检查 权 对受让方不按合同规定使用土地或者连续两年不投资建设 的，或受让人按照合同约定日期动工建设，但已开发建设 面积占建设总面积比例不足1/3，或已投资额占总投资额不 足25，且未经批准中止开发建设连续满一年的，行使警 告、罚款直到无偿收回土地使用权的处罚权 合同规定的出让年限届满，无偿收回土地使用权，并同时 取得其地上的一切不动产所有权 对合同的争议

15、享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起 诉的权利p出让方的义务按合同规定提供土地使用权执行有关仲裁机构或人民法院对合同争议所 作的仲裁决定或判决、裁定遇有不可抗力造成合同不能履行或者不能全 部履行以及需要延期履行的情况，应及时将 理由及情况通报对方当事人p受让方的权利要求出让方按合同规定提供土地使用权，否则有权解除合同并请求违约赔偿对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或者人民法院起诉的权利在不违反合同的情况下，享有独立行使土地使用权并排除不法干扰的权利p受让方的义务按合同规定缴纳出让价款，并办理土地登记手续按合同规定对土地进行开发、利用、经营，如需改变合 同规定的土地用途，须经出让方同意并经有

16、关部门批准必须达到合同规定的条件，方可转让、出租、抵押土地 使用权遇有不可抗力致使合同不能履行或者不能全部履行以及 需要延期履行时，应采取必要的补救措施尽力减少损失 ，并及时将有关情况及其理由通报出让方出让合同届满，及时交还土地使用证和办理土地使用权 注销手续，并无偿交付地上建筑物及其他附着物接受出让方对合同履行情况的监督、检查三、城镇国有土地使用权转让管理（一）概念和特征1、概念土地使用权转让是以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。基本形式：出售交换赠与2、特征 是发生在平等民事主体间的民事法律行为，是当事 人之间进行的民事活动，遵循平等、自愿、等价有 偿、诚实、信用、不损