《商业街专题研究2012》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业街专题研究2012（67页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。商业街专题研究中原地产 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.11.2010Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样， 是市容市貌中最繁华最绚丽的景观， 是一个城市
2、最引人注目的写真。 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010目录初识商业街一典型案例二商业街实操三Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010初识商业街一p 什么是商业街 p 商业街的特点、分类及发展模式Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010从广义上讲，北 京王府井商业街、 上海南京路都属于 商业街，但事实上 ，它们都是由多个 规模不同的购物中 心、百货大楼、体 育用品商店、娱乐 、餐饮等
3、各类商业 房地产组成。北京王府井上海南京路香港铜锣湾成都春熙路广州北京路广义上的商业街 天津滨江道Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010世界上四大顶尖名牌的“朝圣地”：纽约第五街、巴黎香榭丽舍大道、伦敦牛津街和澳 大利亚悉尼皮特街，云集着众多名流和社交场所，拥有最多的顶尖名牌，如Chanel、Dior 、Gucci、LV等，因而每天都吸引着大量品牌爱好者和观光客前来“朝圣”。 专业的数据公司对世界上名牌汇集的商业街做了一项调查，列出了全球租金最贵的前四 条商业街。纽约第五街的商铺以年租金每平方米7.4万元人民币名列第一，排
4、名第二的是法 国巴黎的香榭丽舍大道，每平方米年租金5.9万元人民币。这些街道历史悠久、名店汇集、 建筑卓越。在这些街道上，不凡的气魄曾经成就出经典，无数的现代人又充盈着现代版的 神话和故事。全球四大商业街纽约第五街巴黎香榭丽舍大道伦敦牛津街悉尼皮特街Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010什么是商业街？ 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。 Code of this report | 9 Copyright Ce
5、ntaline Group, 2010商业街以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两 侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情况完全依赖于整个商业街的经 营状况以及人气，运营良好的商业街，其投资者大多数经收益丰厚；运营不好的商 业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使 人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身 也是
6、一种体验和休闲！ Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010商业街的特点名称特点规模特点规划设计特点商业街规模大小不一，和经 营的商品的类型有关。比如 ，经营服装的商业街和经营 建材的商业街其规模可能会 有较大的差别。但商业街的 规模必须体现市场需求和所 经营的商品适合的经营规模 。如果一个商业街盲目追求 规模效应，那么商业街将会 面临市场承接力不够引发的 经营困境。沿街两侧布置商铺，单层 建筑居多；商业街可以是 一条街，也可以是一条主 街，多条副街；商业街的 长度不能太长，超过600 米，消费者就可能产生疲 劳、厌倦的感觉
7、。一个商 业街项目到底如何进行规 划设计，如何把握规划设 计准则，对于开发商来讲 是一个重要的问题。专业商业街的名称往往 体现商业街所在的位置 和所经营的商品类型两 大要素。 专业商业街会节省商铺 经营者的市场成本，例 如北京三里屯酒吧街， 消费者从其名称就可以得到他们所 需要的信息，便于消费 决策。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，
8、北京宣武区的大都市街等。 商业街的分类按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为专 业商业街和复合商业街。复合商业街专业类别专业类别专业商业街Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010商业街的分类按照商业街的建筑形式，也可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺自然指建筑形式为多层建 筑的商业街。 多层商业街建筑形式建筑形式单层商业街Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010商业街
9、的分类另外也可以按商业街商铺的划分形式分为完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、 铺面结合形式的商业街等。铺位铺面结合式商业街商铺划分商铺划分纯铺面式商业街Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。过去以购物为主，现在则注重提供消费者所需要的综合服务。比如，上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综合性都比较强。王府井商业街的新东安市场，建筑面积达到万平方米，集购物、餐饮、娱乐、旅游、写字楼多种功能于一体。其中地下一层的“生活园地”，突出生活情调，以食品、家用电器、生活用品为主。北区的
10、仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历史的感受。中华老字号食品一条街内，特色食品荟萃，令人留连忘返。 商业街发展模式综合商业街模式Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010适应消费者个性化、多样化与差异化的要求，商业街最有竞争力的还是“特色” 。1999年，上海市首次命名衡山路休闲娱乐街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁荡路休闲街、上海老街等条市级商业特色街，在中国形成比较大的冲击波。其实，多年来上海的商业街都在探索自己的经营特色，形成了以四街 包括南京路 四城为中心的都市商业新格局。其中名牌商品荟萃的淮海路，最能体现上
11、海现代商业文化 商品价格相对低廉的四川路，是许多国内游客喜欢去的购物天地 旅游小商品集中的西藏路，成了中外旅游购物中心，尤以销售各类特色小商品而著名，等等 。特色商业街模式商业街发展模式Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010“扎堆”的概念是武汉商场提出的。基本意思是规模扩张，职能扩大（形成购物中心 、价格中心、信息中心、休闲中心、旅游中心），产生向心力、凝聚力、辐射力效应，达 到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武汉已经有多种形式的“扎堆”商业街：一是“单体企业扎堆”，如武汉广场、世界贸易中心和武汉商场购物中心
12、，营业面积接 近万平方米。二是“群体企业扎堆”，如在武汉商场旁边，又有协和广场、游子乡商厦、五洲商城以 及大规模的展览馆改建工程。三是“跨区企业扎堆”，如民意广场周边10平方公里范围内集中了武商、武广、利济商 场、上海商城、六渡桥、王府井、佳丽广场、中心百货等多家大型商场及灯具、家电 等小型专业市场。 “扎堆”商业街模式商业街发展模式Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 20101999年9月20日，上海南京路步行街开街。在此前后，北京、广州、武汉都建设了各具特色的步行街。它的核心是培养了人文环境，减少了交通干扰，使消费者购物时
13、得到舒适、便利。但是，搞步行街不能“一窝蜂”。巴黎的香榭丽舍大街、奥斯曼大街和美国纽约第五大街，都不是步行街。.步行街模式商业街发展模式Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010避免目的地路程的一览无余，更要避免可见目的地而不得不绕行。可见目的的时要遵从简捷的原则。规划的直角使用功能是不方便的。这个聚集包括购物，娱乐休闲和享受生活！ 入口广场除了应该烘托建筑的特色与气势，更应该是一个适合人们停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所。 商业街入口广场设计原则Code of this report | 20 Copyright
14、 Centaline Group, 2010商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，基 于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。根据调查，一般商业街的进深尺度，都控制在812m左右，而这又是针对两侧都是店 铺的商业街，在商业建筑前约19m宽的范围内，要满足停车，行车，还有步行的功能，所以 商业街前面的步行街尺度定为5m宽，又考虑到车行对人流的影响，利用竖向高差的变化将 其划分成两个不同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据 建筑的收放控制台阶的收放。空间分析Code of this report | 21 Copy
15、right Centaline Group, 2010典型案例二p上海新天地p北京东方新天地Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010项目概况上海新天地物业地址上海卢湾区太仓路181弄占地面积30000平方米 建筑面积60000平方米 容积率1.8 开发商香港瑞安集团开盘上海新天地于1999年初开工建设，第 一期工程新天地广场2000年6月全部 建成，2001年9月对外营业。规划顾问：本杰明伍德（Wood and Zapata Inc.）建筑顾问新加坡日建设计事务所、上海同 济大学建筑设计研究院项目投资金 额14亿元Code
16、 of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010区位：上海市淮海路中段南面，新天地太仓路的主入口离 淮海路最繁荣的地区和地铁出入口仅170米 定位：由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街； 具上海历史文化风貌的都市旅游景点；上海文化旅游名片 基本信息：建筑面积约6万m2，从兴业路可分为南、北 两里两部分 功能业态：餐饮、商业、娱乐、文化功能主题的休闲步行 街，包括广场表演及露天茶吧等特色设施湖 滨 路自忠路太平桥人工湖太平桥人工湖企 业 天 地北里北里南里南里黄坡南路中共 一大 会址Code of this report | 24 Copyright Centaline Group,
