万D商业地产业态及规划（35页）

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1、351商业地产业态及规划商业地产业态及规划商业地产业态及规划设计工作计划分三部分，根据区域不同商业地产业态及规划设计工作计划分三部分，根据区域不同及规模不同可参照模式具体调整，详细内容如下；及规模不同可参照模式具体调整，详细内容如下；352一、商业地产业态分类及功能一、商业地产业态分类及功能：商家业态定义表商家业态定义表一 级二级三级说明商家举例百货康城百货、香港新世界、百 盛 超市家乐福、沃尔玛综合 卖场 便利店7-11、可得便利店 建材家居卖场百安居、红星、美凯龙 电器及数码卖场国美、颐高专业 卖场汽车卖场奔驰专卖店、本田专卖店 品牌男装九牧王、古士旗 品牌女装伊可爱、爱特爱 品牌休闲装班

2、尼路、爱得乐 品牌折扣店奥特莱斯、路易维斯服装品牌鞋专卖店红蜻蜓、奥康 化妆品及箱包皮具兰蔻、雅诗兰黛 钟表眼镜罗西尼手表、宝岛眼镜生活 日用礼品包含茶叶、烟酒专卖等捷强烟草糖酒连锁、天赋名 茶 床上用品圣布凡、南方寝室 家居用品齐家家纺、叁宅一舍家居 用品家具专卖红苹果、皇朝家私 珠宝梦妮儿珠宝、雅俪珠宝珠宝 饰品精品饰品哎呀呀、流行美 药店老百姓大药房、同仁堂医疗 保健保健品燕之屋、唯一海味参茸店 手机专卖三星手机专卖数码 通讯数码产品含家庭影院及音响、电脑 、摄影器材、相机等佳能专卖店、尼康专卖店照片冲印店柯达、都市彩虹 花店天瑞达花店商场 配套干洗店天天新洗衣、衣本色洗衣 童装包含童品

3、丽婴房、皇家宝贝 儿童玩具大飞车童装 童品成人玩具包含动漫、模型、魔术用 品等小博士运动品牌服饰NIKE、ADIDAS、匡威、李宁购 物运动 用品健身器材包含户外用品万年青353糖果店食品 专卖面包房面包新语、万千糕饼 咖啡厅星巴克、上岛咖啡 西式快餐肯德基、麦当劳西餐 连锁风味餐厅拉斯维加斯式自助餐厅、金 本涮 涮锅、时尚引、新口味 中餐酒楼陶然居、俏江南 中式快餐真功夫、小胖子中餐 连锁风味小吃桥香源、蒙自源、半亩园、 馄饨 侯上河豆花香、南粥北面 茶室五福茶艺、紫韵茶苑餐 饮休闲 美食水吧包含冰激凌店仙踪林、哈根达斯冰激凌 美食广场美食广场新食尚、食全食美美容店包含 SPA 馆诗婷、柔婷

4、、克里缇娜国际 美容 美发店美容 美体 美甲店效颜美甲、进巍美甲、枫叶 天使 美甲 桑拿洗浴中心范美桑拿 养生按摩馆汉方洲休闲 康体水疗、活水馆亚特兰大活水馆 网吧零度聚阵、星空联盟休 闲大众 休闲棋牌室夜总会一代佳人、大富豪、美丽传 说大型 娱乐迪厅KTV 钱柜、东方之子KTV自助式 KTV麦乐迪、康康柳丁 演艺吧普拉那酒吧娱 乐酒吧清吧阿伦故事、乐百森法国酒吧 儿童游乐场玩具反斗城、开心果玩具城儿童 乐园幼童亲水馆电玩城世嘉游艺天地、南梦宫 主题公园方特乐园、欢乐谷游 乐大型 游乐户外游乐场嘉年华 溜冰场冠军溜冰场、尚美溜冰场、球馆包含保龄球、台球、乒 乓球、羽毛球馆翡翠桌球城、小瑞乒乓球

5、馆运 动运动 场馆 瑜伽馆圣玛瑜伽、悠季瑜伽354健身房青鸟健身、欣动健身训练馆包括柔道、散打、跆拳 道等训练场馆永光柔道、王中王武术散打连锁影院星美院线、金逸数码 影院歌剧院书城新华文轩连锁、东方书城、 上 海书城 连锁书店新华书店、席舒书店音像 图书音像专卖中唱、太平洋影音、新华音 像 艺术婚纱摄影店钟爱一生、玫瑰花园连锁 摄影儿童摄影店芝麻开门、金色童年 儿童教育吉的堡、佳音、红黄蓝语言培训机构新东方、美联国际、白金汉 国际培训 机构 职业技术培训机构包含艺术培训班等北大青鸟 古玩古玩 收藏收藏博物馆文 化展馆主题展览土特产商店森和土特产、香洲润雨 旅游纪念品商店锦江锦院旅游 服务及 产

6、品专卖旅游服务机构林老爷子旅游、南湖国旅五星级连锁酒店宝龙大酒店、希尔顿酒店、 海 航酒店、皇冠假日酒店商务快捷酒店如家、格林豪泰、最佳西方 财 富酒店、喜来雅快捷酒店连 锁旅 游 酒店经济型酒店锦江之星、7 天连锁酒店 工商税务代办服务 点保险寿险工作室商务邮政通讯服务厅包含电信、快递、图文 影印室等证券公司商 务 金 融 金融银行中国银行、工商银行、农业 银 行、建设银行、招商银行355高 尚 人 居国际 社区二、商业地产业态规划标准手册：二、商业地产业态规划标准手册：在遵循 “交通优先、功能分区、突出商业、公共空间” 、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，整体设计工作分解为 6 个设计

7、阶段：1、概念设计阶段（摘牌前） ；2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后） ；3、初步设计阶段（初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有） ；4、施工图设计阶段；5、实施阶段（此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改） 。6、营运阶段（反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）目 录 第一阶段：产品定位研讨会 （一）关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲 ：一、项目所在

8、城市主要经济指标 商圈状况分析 个案分析 本项目分析 产品及平面规划建议 （二）关于项目总体的平面规划设计建议 主要业态结构和规模、空间布局 交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等） 停车场（规模、车位数等） 配套功能及有关还建部分各项设施的建议356结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝， 减小由于地震、漏水等对其造成的影响； 商业管理用房的设计要求； （三）关于步行街的平面规划设计建议 步行街设计规模及原因分析 步行街整体布局的问题 步行街内部交通组织的建议 步行街内部配套设施问题 升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性 涉及经营管理的问题 涉

9、及停车场的问题 （四）建议、意见反馈方法和形式 市场调研 演示形式和内容 第二阶段：方案及深化设计 （一）室内商业步行街设计： 关于步行街主入口 关于步行街主出入口商铺 关于避风阁设置 关于步行街室内通道 关于步行街次主力店 关于步行街出入口交通 关于步行街设置客流计数系统 关于步行街顶棚 关于 LED 关于商铺装修 关于商铺面积 关于商铺开门 关于商铺层高 关于商铺天棚 关于商铺的调整 关于扶梯 关于垂直梯 关于地下电梯厅 关于公共卫生间 关于货物通道 关于地下设施 关于配套设施 关于员工休息室 关于垃圾房的建造 关于步行街油烟排放 (二)关于机电系统配置及计量 关于空调系统357关于用电系

10、统 关于屋顶设施 关于设备房 （三）关于地下室及停车场 关于地下停车场 关于地下室广告 关于地下餐厅设置 ：关于地下室附属功能 （四）关于管理用房 关于管理用房面积及标准 关于管理用房设施 关于管理用房平面功能设计 （五）建议、意见反馈形式第三阶段：61 单项设计 （一）关于外力面及广告位设计 关于外立面设计效果 关于广告位的设计 关于广告位的计量 关于广告位的制作标准 （二）关于泛光及照明设计 关于泛光及照明设计 （三）外环境及景观设计（商业住宅） 商业广场及园区 关于外广场地砖及铺装 关于外广场木装材料 关于外广场井盖 关于外广场配套设施 关于景观照明 关于休闲设施 关于交通组织及动线 灯

11、具及小品 （四）关于步行街内装设计 关于商铺立面 关于步行街通廊地面 关于电梯 关于商铺 关于步行街广告 关于卫生间 关于空调设施 关于服务台 关于休闲设施 关于卫生设施358（五）关于导示系统设计 室外导示 室内导示 导示制作及按装 第四阶段：扩初（初步）及施工图设计阶段 关于施工建造细节 第五阶段：“产品定位研讨会”关注内容 （一）项目“产品研讨会”市场调研及产品建议1、项目所在城市主要经济指标：（数据采集时间段：前一年度，可参照“万达广场”城市商业信息汇编 ）项目所在城市的城市 GDP、商业 GDP、人均 GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就

12、业状况；城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等） ；统计年鉴（城市经济指标）总表商圈状况分析：商圈结构组织；建成时间及演变过程时间节点；商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平；商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。个案分析：（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）整体规模、业态结构、业态配比；租金水平；辅助及配套设施情况在建新项目调查与分析本项目分析：交通组织、配套设施周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平项目 SWOT 分析3592、产品及平面规划建议：关于项目总体的平面规划设计主要业态结构

13、和规模、空间布局1） 、新兴业态内容的增加及比重；2） 、各主力店的比邻关系及匹配；交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）停车场（规模、车位数等）1) 万达商业综合体一般设置大型城市广场（300010000 平米左右） 。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）2) 项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；3)根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？建议在合理设置机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设置较为充足的非机动车停车位；4)停车场的出入口位置，对停车场内的车

14、辆出入交通组织是否有利？同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位置增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到 1000 辆/小时以上；5)项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接？大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流） 、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决？配套功能及有关还建部分各项设施的建议；结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；商业管理用房的设计要求；3、关于步行街的平面规划设计步行街设计规模及原因分析（

15、重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总3510量、城市已有步行街的规模和经营状况等） ；步行街整体布局的问题1)步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、进深、面积大小）2)步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题？3) 若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。 （规划院强制设计条文）建议屋顶油烟井距高层水平距离20 米以上；4) 根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。 （

16、规划院强制设计条文）步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等） ，涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：1) 步行街的长度以 280350 米为宜。 （规划院强制条文已列）2)步行街出入口设置位置的合理性；3)步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性；4)步行街出入口的数量与客流动线的匹配性；5)步行街内部竖向交通的设计位置和数量的合理性；6)地下和地上停车场的出入口设计的合理性；步行街内部配套设施问题（考虑夜间通道、垃圾通道、卫生间、烟道走向等）1)餐饮的定点位置和是否预留油烟通道？2)餐饮和娱乐区域是否需留专用夜间通道？3)餐饮区域是否规划专用垃圾清运通道？4)卫生间位置和数量的合理性？升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性涉及经营管理的问题35111)步行街区域与其他业态之间的管理交叉问题？2)步行街管理的安全性和方便问题？涉及停车场的问题1)地下和地上停车场的位置和数量的合理性？2)是否考虑非机动车停车的需要和位置？3)是否考虑机械车停车的需要和位置？4、意