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1、莆田市场调查报告莆田市场调查报告莆田市场调查报告莆田市场调查报告目 录一、城市概览二、商圈介绍1、文献路商圈2、梅园路商圈3、五十米路商圈三、项目概况一、城市概览1、城市卖点海西新兴港口城市中国-莆田2、总体介绍莆田市地处福建沿海中部，北依省会城市福州，南临泉州，与台湾隔海相望，距台中港仅70多海里，是祖国大陆与台湾距离最近的地区。随着福厦铁路的开通和莆田机场的筹建，莆田在海西地区的战略地位更加凸显，将成为海峡两岸交流合作的先行平台。莆商被称为“中国犹太人”“天下莆商”，经商历史可追溯到唐宋时期，足迹遍及48个国家和地区，莆田在全国各地行商的莆籍人员有50多万人，据不完全统计，拥有资本达500
2、亿元以上，还有港澳台同胞近200万人，海外侨胞近70万人，带动形成实力雄厚的民间资本和购买力强大的消费群体。在较有影响的200个城市中，莆田市的综合竞争力排在第87位，其中效益指数在全国第33位。莆田市由4区1县1岛组成 ，面积4200平方公里，人口279万，其中市区面积139平方公里，市区人口77.91万。3、 交通概况铁路方面：莆田已开通福州、厦门、杭州、上海等城市的动车。莆田到福州市动车只需25分钟，到厦门只需70分钟。高速公路方面：莆田市公路交通主要以324线国道和3条省道为主骨架，已建成的高速直达福州、厦门等。机场方面：离长乐机场和晋江机场较近。水路方面：港口资源得天独厚，拥有湄洲湾
3、、兴化湾、平海湾三大海湾。湄洲湾港是“中国少有，世界不多”的天然深水港湾，港阔水深，风平浪静，不冻不淤，10万吨级船舶可自由进出，30多千米深水岸线可建成万吨级以上泊位100多个，具有建设大型港口的优越条件，其中秀屿港是一类对外开放口岸和台轮停靠点。目前，莆田港已与世界29个国家和地区的近50个港口通航。4.1 城市竞争力单位：亿元单位：亿元单位：亿元单位：亿元4.2 居民富裕度单位：亿元单位：亿元单位：万元单位：万元5、经济运行情况简析 初步核算，1-7月份，全市完成地区生产总值649.06亿元，增长12.6%，增幅居全省并列第一位。其中第一产业增加值57.98亿元，增长3.4%；第二产业增
4、加值391.36亿元，增长15.8%；第三产业增加值199.71亿元，增长8.6%。今年以来，全市限额以上批发和零售业销售额快速增长，销售额239.51亿元，增长44.1%。其中，限额以上批发业商品销售额170.90亿元，增长41.1%，；限额以上零售业销售额68.61亿元，增长52.2%，其中7月当月增速为99.2%。全市累计实现社会消费品零售总额210.40亿元，增长15.8%，增幅居全省第五位 1-7月份，全市实现财政总收入81.33亿元，增长30.1%，增幅高出全省平均水平15.9个百分点，居全省第一位。其中地方级收入46.57亿元，增长27.5%，增幅高出全省平均水平11.2个百分点
5、，居全省第一位。 1-7月份，城镇居民人均可支配收入为15027元/人，增长13.2%，增幅居全省第四位；城镇居民人均消费支出9252元/人，增长7.4%，增幅居全省第八位，全市居民消费价格总水平比上年同期上涨3.1% 。二、商圈介绍梅园路商圈金鼎广场文献步行街五十米路商圈万达广场大唐广场泰然百货正荣时代广场女人街文献路商圈1、 商圈概述主要商圈名称概况分析居民生活水平及消费能力大唐广场、泰然 购物中心、步行 街、金鼎购物广 场、女人街 （文献路商圈）形成于1997年，商业较成熟，是莆田最早商业街 ，市区及周边县区消费者认知度高，交通笔直便利 ，目前百货较好的广场-金鼎购物广场位居于此， 中间
6、贯穿国货精品购物广场、文献步行街。但业态 较单一，物业条件较差，自发形成的传统商圈 。辐射3公里内，人口数量40万，每天有 10万人流经。人均月收入2000元以上 ，月消费能力：500-1000元左右(低消 费）。工薪阶层居多。消费类型：辐 射周边社区及全市年轻时尚消费客 层。商圈较成熟，没有区域限制，客 流密集度高。梅园路商业街、 正荣时代广场（梅园路商圈)梅园路形成于2000年，受文献路商圈的影响，辐射 到周边的外围商业街的市级中心商圈。正荣时代广 场建成于2010年，是新近几年的新商业区，新商圈 的商业氛围较欠缺、业态规划不够丰富；主要以餐 饮、休闲娱乐为代表。辐射3公里内，人口数量30
7、万，人均月 收入3000-6000元，月消费能力：1500 -2500元（中端消费）。消费类型：附 近居民为主，餐饮消费者居多。周边 社区消费群体。五十米路商业 街、万达广场 （五十米路商圈 ）五十米路即荔城大道路段。据悉，莆田市现有文化 主管部门登记在册的各类娱乐场所98家，其中电子 游戏游艺场所40家，歌舞厅7家，KTV51家，从业人 员1756人，年产值约2亿元，而其中近半的娱乐场 所集中于此。2011年莆田万达也落位于五十米路与 莆阳路交界处，将于2012年12月15日正式开业。辐射全市区，人口数量70万，人均月 收入5000-10000元，月消费能力： 2000-4000元（中高消费
8、）。人口密集 度（中）。消费类型：全市中高消费 人群。2、 商圈概况1、商圈概况2、商圈分析3、交通状况4、周边住宅5、楼盘分析6、周边项目7、发展趋势2、 商圈概况2.1.1 文献路商圈文献路位于莆田市传 统的市中心位置，是莆 田市最为繁华的商业街 区，文献路以文献路步 行街为中心，商业向东 西方向辐射和扩散，地 下有已经开业的地一大 道、东部有金鼎广场， 西部有大唐广场、泰然 广场及在建的23万商业 体量的文献步行街，是 莆田市核心商圈。文献路商圈2.1.2 文献路主要参数分析为了适应城市化经济的发展，加快新 兴港口城市建设，确立城市主体形象，于97 年“步行街”开始动工建设，逐渐形成为现
9、今 莆田城市商业的核心。据统计文献路店面383家，其中文献东路 42，文献步行街152家，文献西路189家，文 献路商店经营方式以品牌散店为主，主要经 营服装、餐饮、休闲娱乐等，但缺少具有很 强凝聚力的高档百货。百货商场仅有以经营 中低档商品为主的国货精品购物广场和比较 小的三福、浪潮百货等，整个商圈缺乏品牌 大卖场的拉动效应和辐射力是其弱点。分析： 文献步行街临街商铺以大众消费类品牌店为主，600米 的街道约有152个品牌入驻，从品类上来看，运动休闲类27 家占了18%,其中班尼路，森马，美邦，361的旗舰店便位于 此；以金利来、苹果等为代表的男装21家占14%；以哥弟为 代表的女装17家，
10、占11%；以意尔康、达芙妮、康龙为代表 的鞋类18家，占12%。从消费档次上来看，客单价高于500的仅有金利来，哥 弟等几个比较有影响力的服装品牌。其余客单100-500期间 的品牌，几乎占了整条街的95%以上。由此可看出，步行街主要就是以满足大众鞋服类消费为 主的一条商业街。2.1.3 文献路主要车次位置车次始发站 时间站点 行程新街口1路市检察院-是公交东站6:10-21:30 24站，每5分钟一班旧汽车站2路快乐农庄-市公交东站6:34-17:3031站，每6分钟一班步行街3路凤凰山公司-涵江国欢镇5:50-10:3028站，每6分钟一班新街口7路莆田二中-莆田一中6:16-18:102
11、5站，每8分钟一班旧汽车站8路凤凰山广场-凤达酒店6:20-18:10 29站，每7分钟一班步行街9路市检察院-黄石八中6:20-21:30 33站，每5分钟一班旧汽车站23路莆田火车站-梧塘6:20-20:30 38站，每9分钟一班旧汽车站52路凤凰山广场-市公交东站18:30-22:30 23站，每8分钟一班旧汽车站56路铁灶村-七步村6:20-18:3024站，每10分钟一班2.1.4 文献路主要楼盘主要在售项目项目名称总建筑面积 （平方米）销售价格 （元/平方米）德信荣御23252.085948文献步行街6556810334注：红色为在建/在售楼盘 蓝色为已建楼盘周边1公里范围内小区9
12、8%2500651嘉禾世纪92%40001000大唐广场老牌社区主要为 公房小区，住户多 为中档收入阶层及 部分城市白领，家 庭结构大都为老青 幼三代同堂。新建 商品房，为高层住 宅楼，住户多为中 高收入、婚房、置 换人群，家庭结构 以中青幼两代为主 ，消费能力较强。96%1000251金鼎广场小区户数（户）人数（人）入住率特征85%64001600丰美小区93%2300700西社小区92.7%17120人4432户合计消费人群统计（核心消费群体）2.1.5 周边楼盘分析注：西社小区、丰美小区为莆田的老牌社区，多为安置房及公房住宅，入住率达 到近90%，住户多为收入稳定的公职人员及都市白领。金
13、鼎、大唐及嘉禾，则为近几 年兴建的高层高档住宅楼，其中09-10年间，金鼎、嘉禾的售价为7000元/平左右， 入住的业主多为城市中高收入者，拥有时尚的消费观念和较强消费能力。2.1.6 周边项目分布文献路商圈2.1.6.1 周边项目金鼎广场金鼎广场位于 文献路与北大路的交汇 处，2010年2月份开业，由三层地下室、 五层裙楼与三栋30层塔楼组成，该项目商 业面积大约7万平方米，可以同时容纳500 多部车辆停泊，集合大地影院、沃尔玛超 市、餐饮、娱乐、购物等，是现阶段莆田 经营状况最好的shopping mall。业态面积（）占比客单（元）影院20003%30超市16300 23.3%100餐饮
14、29004.2%60零售4620066%300IT卖场25003.5%几十到几千 不等楼层品 牌 名 称-2F沃尔玛大卖场、黑眼睛、柒牌特惠店、新秀内衣、原生橄榄油、流星站、上海柏林家纺、英姿丽人内 衣、十字绣、佳客来牛排、四两绿冷饮、美食美客、风典包、奇迹狼童装、含贝拉等-1F沃尔玛大卖场、恵海数码、诺基亚手机、中博手机城、中国移动等1F哥弟、红蜻蜓、阿玛施、苹果手机、耐克、 TBF、ASOBIO、ESPRIT、Lee、ZOLLE、justRed、欧兰姿、 卡宾、马克华菲、conrerse、Alfieri St.John、苹果、三叶草、 GXG、EP、MYMO、罗伦诗、Aojidun、 HO
15、PERISE、金鼎名品店、佰草集、KFC、宝岛眼镜等、SAN-KELLOFF2F大城小饰、非勋非斯、七色花、任依轩、依思Q、安踏、衫国演义、独辫子、三福、美特斯班威、耐 克、悦色彩、邻家女孩、真维斯、班尼路、361度、拓谷、顶好饰品、艾锐克、阿迪达斯、宝人、欧 米、麦根、赛琪、提拉米苏、骆妮、凯文克莱恩、渔公传奇、东京小巷、淑女情、圣妮、郁香菲等3F来不及餐厅、红蜻蜓、HUNTCYTI、德尔惠、旗牌王、胖太太、 黑骑、唐狮、依时代、阿陀力、卡朱 米、女子会舍、緋妮、开顺针织、印巴文化、十字绣、淑女坊、TH、女人缘、凯诗芬、蓝色天空、美 思内衣、绮瑞、特步、CBA、BOSIMAN、骄傲名店、3S
16、、艾夫杰尼、Jeep、AB内衣、三内茜妮、藝素等4F七八九休闲、奥康、康龙休闲鞋、意尔康、与狼共舞、金利来、彬彬男装、保罗、洛兹、意大利阿玛 尼、柒牌、富贵鸟、虎都男装、七匹狼、雅戈尔、ZIPPO、才子、哈利波特、苹果男装、易佰达、 HANYUSHA、九牧王、帝等等5F361度童装、西瓜太郎、小毛虫、活力宝贝、大地影院、 MAGIAN KIPS、恐龙纺织、ESPRIT home、小玩 皮、海威迩、喜洋洋与灰太狼、津森回转寿司、爵士牛排、梦幻时空等等2.1.6.1 周边项目金鼎广场品牌分布2.1.6.1 周边项目金鼎广场浅析据统计金鼎广场共有261个品牌，其中一楼 以ASOBIO、AMASS、EP、哥弟、艾法力、卡宾、 Lee等客单价为500左右及以上，市场带动力较大 的中高档服装为代表，占整个零售业态的15%。 二楼以上至5楼，多为班尼路、美邦、圣尼等客 单价100-200左右的中小品牌服饰零售为主，占 零售总体的85%。从总体品牌构成上来分析，金鼎广场是利用 多个中高品牌为主要支柱品
