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1、2013-07三毛实业玉门街住宅小区商业三毛实业玉门街住宅小区商业 市场调研与项目定位报告市场调研与项目定位报告谨谨呈：三毛实业股份有限公司呈：三毛实业股份有限公司本报告为内部资料，未经著作人授权、允许，任何机构或个人均不得复制、引用本报告所涉及内容本报告为内部资料，未经著作人授权、允许，任何机构或个人均不得复制、引用本报告所涉及内容2项目报告思路项目报告思路认清机会、寻求突破比对市场、发挥优势树立特色、明确方向推动执行、保障落实一、项目解读与现状分析二、项目市场调研与分析三、项目物业整体定位思路四、项目发展建议与推广模式报告提纲报告提纲宏观环境分析1项目宗地分析2西固区住宅发展态势3主力商圈
2、商业市场分析4项目案名提报6竞品分析与项目定位解读5项目价格测算7销售策略建议84 宏观环境与项目宗地解读宏观环境与项目宗地解读5区域潜力解读区域潜力解读 2012年，西固区全年共完成国内生产总值315.12亿元，比上年增长7.7%。三次产 业之比为1.03：76.02：22.95，通过地产行业属性及产业划分，不可否认西固区房地产 市场正处于快速发展阶段。数据来源：兰州市西固区2012年国民经济和社会发展统计公报GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP与房地产发展模式2012 年西固区GDP 总量及增长率走势图全年全社会建筑业增加值77.57亿
3、元，比上年增长27.12%。建筑工程产值完成了36.52 亿元，同比增长2.21%；安装工程产值完成了33.98亿元，同比增长44.66%；其他产值完 成了7.07亿元，占建筑业总产值的9.11%。6区域潜力解读区域潜力解读 全区共实现社会消费品零售总额83.92 亿元，增长16.7%。其中：限额以上批发零售贸 易业实现零售总额5.03亿元，增长10.3%，限额以下批发零售业实现零售总额43.52亿元， 增长21.9%；限额以上住宿餐饮业实现营业额1.77亿元，增长12.74%，限额以下住宿餐饮业 实现营业额33.6亿元，增长23.9%。数据来源：兰州市西固区2012年国民经济和社会发展统计公
4、报全区地方性财政收入完成130亿元，同比增长1.56%。其中，全年居民消费价格比上 年上涨2.7%，固定资产投资价格上涨2%。商品零售价格指数上涨2.6%，服务项目价格指 数上涨1.8%。7区域潜力解读区域潜力解读 2012年，全区固定资产投资完成185.89亿元，同比增长42.1。其中，城镇固定资产 投资完成171.6亿元，同比增长38.39。第一产业完成投资2.7亿元，占城镇固定资产投资 总额的0.16%；第二产业完成投资111.31亿元，占城镇固定资产投资总额的64.87%，第三 产业完成投资57.59亿元，占城镇固定资产投资总额的33.57%。数据来源： 2012年兰州市国民经济和社会
5、发展统计公报2005年-2012 年固定资产投资额及增长速度全区房地产业完成投资 14.29亿元，同比增长 109.41%。其中： 建筑工程完成投资9.71亿元 ； 安装工程完成投资2.40亿元 ； 设备工器具购置完成投资 0.94亿元； 其他费用完成投资1.24亿元 。8区域潜力解读区域潜力解读 2012年，西固区人均可支配收入水平和增长率保持较好增长态势。全区农民人均纯收入 为10128元，同比增长16.4%。城镇居民人均可支配收入为20440元，同比增长15.4%。房地 产市场进入快速发展期，以质量为主，数量与质量并重。数据来源： 2012年兰州市国民经济和社会发展统计公报2005年-2
6、012 年城镇居民人均可支配收入及增长速度发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均可支配 收入5000 1200012000 1800018000 2500025000以上需求特征生存需求生存、改善 需求兼有改善需求为 主改善需求为 主发展特征超速发展 单纯数量型平稳发展 以数量为主 ，数量与质 量并重快速发展 以质量为主 ，数量与质 量并重缓慢发展 综合发展型全年兰州市城镇居民人均可支配收入18442.76元,比上年增长15.61%，人均消费性支出 14167.9元，增长14.70%。由此可见：西固区人均可支配收入水平20440元，超出兰州市平均水平近11%91、区域内基础建设完成，道路
7、、通讯、景观支持人气聚集；2、区域内产业组合明晰，GDP与可支收入引领商业人气消费；3、核心商圈形成西固区的消费模式，促进消费实现，完善商业配套功能。关键点：基础建设完成、城市公建带动、“出城入园”引导。区域潜力解读小结区域潜力解读小结 ： 1 1 西固区城市建设基础完善，奠定了商业发展 的基础。101、随着“出城入园”政策持续深化，工业板块重心转移，使得现在的西固区将向生活区改变；2、商品房不断交付，入驻率不断攀升，区域人口消费需求不断提升；3、“圈层”发展渐成规模，提供了持续型消费人群潜力；4、未来轨道交通的开通，区域人口流入型消费得到支持。关键点：人口持续增加、工业板块重心转移，消费潜力
8、不断提升。区域潜力解读小结区域潜力解读小结 ：2 2 西固区未来消费人口持续增加，区域商业迎 来超速发展周期。兰州城市规划兰州位于中国陆域版图的几何中心，西陇 海兰新经济带重要支点，西北重要的交通枢纽和物流中心。 11项目地块解读项目地块解读 区位:位于祖国大陆的几何中心，是中国西北地区的 区域中心城市，具有“座中连六”的独特位置，辐射陕 、甘、宁、青、新、藏等省区面积:全市总面积13271平方公里，其中城关区面积 220平方千米，大部分省级和市级行政单位机关均在城 关区，是全省和全市的首善之区，兰州四个城市核心区 之一。 人口: 户籍人口322万，常住人口361.18万人，其中， 建成区内非
9、农业常住人口261万人，外来流动人口50余 万。包括汉族、回族等36个民族，（除回族外）少数 民族人口占总人口占3.6%。产业:兰州已形成以石油、化工、机械、冶金、四大 行业等主体，门类比较齐全的工业体系，成为我国主要 的重化工，能源和原材料生产基地之一。资料来源：兰州统计年鉴规划形成“一河两岸，三心六组团”的空间结构。一河两岸：依托黄河形成城市主要的景观、人文、活动轴线； 三心：城关核心组团、安宁-七 里河核心组团和西固核心组团； 六组团：即盐场-九州组团、和平组团、定远组团、彭家坪组团、 河口南组团、沙九组团。 12项目地块解读项目地块解读 城关核心 传统商业和商贸中心、旅游文化 中心、高
10、新研发服务和总部基地 、省级行政办公中心；安宁七里河核心 区域商务金融、会展、文化体育 中心，预留市级行政办公中心；西固核心 工业博览旅游和文化创意中心、 石化产业研发设计、教育培训以 及总部基地和民族特色产品集散 中心 。盐场九州组 团 高档居住、旅游休闲 服务组团；和平组团 商贸物流、职业教育 和重要居住组团；定远组团 新材料和生物技术等 高新技术产业区和重 要居住组团；彭家坪组团 高端装备制造业产业区、重要 生态居住组团；河口南组团： 现代物流产业组团；沙九组团轻型制造产业组团； 南河口组团物流产业组团； 西固城区域内“衔接地块”的发展【新城】 ，西固的商业核心区。u 西固城位于合水南路
11、与玉门街交汇处，是整个西固区衔接厂区与住宅区的核心板块；u 西固城定位为商贸、金融、文化、教育、居住、行政、办公为一体的都市化发展格局；u 随着“出城入园”政策的持续深入，工业组团将在区域内逐渐淡化，而生活区及商业区将逐步走入板块核心。13项目地块解读项目地块解读 工业组团区商业组团区西固老生活组团西固新生活组 团区工 业 组 团 区通行率项目地块具有较高的通行率，但是目 前不作为“目标站”驻足。u 项目地块位于西固中路与玉门街十字，具有良好的交通动线u 工业厂区与生活区衔接处，人流通行量较大，但驻足率不高。u 根据调研实际测算，项目地块距离西固城核心商圈1.0公里，且在亚太新村项目地块区间内
12、，无有效联通人流动线的商业物业，人气聚集较难14项目地块解读项目地块解读 本案西古城核心商圈商业一级核心商业次级核心商业核心外沿项目发展条件分析项目发展条件分析项目地块现状：处于西固中路与玉门街拐角十字，项目 地块成熟，交通稳定15本案项目发展条件分析项目发展条件分析周 边 商 品 房 解 读项目地块1公里半径内商品房楼盘数量增多，将会提升 周边人流量，支持区域商业发展。16项目发展要求项目发展要求主题营造、交通组织、商业特色主题营造、交通组织、商业特色限定体量、易去化交通明线畅通半径建设成熟缺乏商业连接小区成熟、人流待增半径缺乏商业氛围VS项目发展条件分析项目发展条件分析项目特色与目标比对项
13、目发展现状。17项目特色与目标项目发展现状项目发展要求项目发展要求 交通组织交通组织项目结合商业要求，强化区域交通与商业街区的交通动 线，制造商业便利。181、如何形成本案与西固城核心的交通引导；2、如何形成西固中路与本案的交通引导；项目关键点：项目交通动线、交通组织，构建商业消费基础。项目发展要求项目发展要求 商业特色商业特色突出项目商业特色，依托商业经营对市场消费的号召力 ，实现区域商业功能。191、如何营造街区主题，树立项目整体形象；2、如何形成本案商业与核心组团的商业互补，带动商业消费；3、如何进行商业规划，达到商业经营与商业配套共赢，扶持商业经营。项目关键点：建议商业主题、引进特色业
14、态，形成街区商业能力。20 住宅影响与商业市场解读住宅影响与商业市场解读分区明显以玉门街东西划分，使得整个区域住宅形成以西固人 家、百合苑等商品房为主的新住宅区和以福利路、庄浪路为主的传 统住宅区。u 沿西固中路为中轴的商品房住宅聚集区正在逐步成型u 中轴线上，兰棉厂小区、哑巴楼等原有住宅也支持该区域生活导向的演变。u 本案所属即为西固中路中轴线，但由于传统住宅区的沉淀影响，该区域发展需要时间积累。21住宅影响解读住宅影响解读 本案恒大都市广场住宅影响解读住宅影响解读 项目名称 重邦康城 楼盘地址 西固玉门街和西 固中路什字开发商 甘肃重邦置业有 限责任公司建筑形式 高层 商住装修状况 毛坯
15、容积率 3.0 绿化率（%） 31% 占地面积（万） 6.5建筑面积（万） 21房源数1716套开盘时间 待定物业费（元/月） 待定价格（元/） 待定销售进度 预计2014-10入住重邦康城位于玉门街和西固中路什字地段，交通便捷，独享周边 完善的市政配套和充实的生活圈层，购物、休闲、娱乐近在咫尺 。 22住宅影响解读住宅影响解读 项目名称 西固人家 楼盘地址 西固中路1273号( 原兰棉厂)开发商 兰州乾盛房地产 开发有限公司 建筑形式 商住 多层 高层 装修状况 毛坯 容积率 2.99 绿化率（%） 34.6% 占地面积（万） 4.9建筑面积（万） 14.6房源数1353开盘时间 2010/
16、12/18物业费（元/月） 1.5价格（元/） 均价6300销售进度 销售60%以上 备注 商业配套成熟西固人家近7000平方米大型地下停车场，可供200辆车同时停放 ；社区商业全面启动，商铺暂没有释放销售信息，空置率10%23住宅影响解读住宅影响解读 项目名称 百合苑 楼盘地址 西固中街兰炼十 字向东50米开发商 兰州龙鑫房地产 开发有限公司 建筑形式 小高层 塔楼 装修状况 毛坯 容积率 4.23 绿化率（%） 30% 占地面积（万） 2.6建筑面积（万） 11房源数 438 开盘时间 2010/12/1物业费（元/月） 1.3价格（元/） 均价5800销售进度 整体销售80%以 上 备注 商铺租赁仅剩350 平米百合苑紧靠玉门街成熟商圈，环境优良，交通便利。社区并设有商 务配套设施，项目的落成将成为西固城区标志性高新生活典范社区 。
