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1、万科城一期V-HOUSE 定价说明万科城营销组 2006-10-12一期V-HOUSE综合信息 总建筑面积：约52,773m2 情景：33,350m2 趋优：约9,800m2 优尚：9,623m2 总套数：304套 情景：204套 趋优：56套 优尚：44套一期总平图趋优house（D区）250m2优尚house（B区）情景house（C区）200m2优尚house（A区）首批可推售（具备预售证）单位户型套数面积m2情景 house14423560250m2 优尚164004200m2 优尚205619175m2 优尚2349合计18233532四大维度设置 参照四季花城的经验，V-HOUSE
2、的四大维度设置将以景 观维度为主，其权重最大。 其他维度（朝向、户型、安静度等）将视产品的实际情况 予以考虑，在个别维度对客户心理产生较大影响时适当提 高权重。情景HOUSE维度设置在户型方面，由于细分至各层单位定基准价，同类型产品的户型基本 一致，因此不列为考虑范围之内。 部分单位受开创大道噪音影响明显。 在朝向方面，分为厅南向以及房间南向两种类型，各有优势，不作区 别，但客户明显注重东南单边，其次为西南单边。权重分配： 景观55% 安静度25% 朝向20% 系数设定：0.12-0.12情景HOUSE景观维度（55%）等级级分值值评评估标标准一等：0.12水景+荔枝林景二等：0.04水景/宽
3、阔 园景三等：0较宽 园景四等：-0.08单边 /缝隙园景五等：-0.12前后对楼情景HOUSE安静度维度（25% ）等级级分值值评评估标标准一等：0.12一面临路二等：0.05二面临路三等：-0.05三面临路/稍微受开创大道影响四等：-0.09较靠近开创大道/地库出入口五等：-0.12临开创大道，噪音明显情景HOUSE朝向维度（20%）等级级分值值评评估标标准一等：0.12东面单边 （东南）二等：0.00西面南向（西南）三等：-0.12非单边情景 HOUSE单价分布7114 7727 93156882 7596 91587185 7869 94627940 9122 110446882 75
4、96 90396995 7596 90397326 8057 95687236 7688 91306283 6934 82526396 6934 82527326 8057 95687407 7876 93546283 6934 82526283 6934 82526282 6934 82527407 7876 93547176 7891 93716396 6934 82526732 7431 89616964 7562 91196996 7692 92527168 7613 91586402 7066 85276665 7231 87257445 8188 98427076 7512 903
5、76870 7562 91186851 7562 91196401 7066 85277367 8008 96277159 7891 94896689 7066 85286964 7562 91196552 7231 87247240 7692 92526775 7448 89617114 7727 93157001 7727 93147240 7692 92526832 7512 90376515 7066 85286552 7231 87247420 7891 94896832 7512 90376552 7231 87246515 7066 85286996 7692 92526719
6、7117 85676562 7243 87386376 6912 83457006 7703 92656957 7380 88806402 7066 85276402 7066 85286401 7066 85278049 8989 108866607 7167 86496494 7167 86487171 7794 93727224 7944 95516932 7869 94626995 7596 91596107 6615 79925993 6615 79915994 6615 79926424 7061 85007131 7572 91086443 7111 8581情景 HOUSE总价
7、分布151 97 134145 95 132168 101 139177 116 162145 95 131149 95 130163 103 140169 98 134133 87 119136 87 118163 103 140173 101 137133 87 119133 87 118133 87 119173 101 137160 101 137136 87 118142 93 130148 95 131156 98 136167 97 134135 88 123142 90 125166 104 144165 96 133145 95 132145 95 131135 88 123
8、172 102 141160 100 139142 88 122148 95 131138 90 126169 98 136151 95 131151 97 134148 97 135169 98 136152 96 132139 88 122138 90 126173 101 139152 96 132138 90 126139 88 122156 98 136157 91 126139 91 126136 86 120156 98 136162 94 130135 88 123135 88 122135 88 123188 115 160140 90 124137 90 125166 10
9、0 138161 101 140155 100 139149 95 131130 83 115127 83 115127 83 115143 90 125166 97 134136 89 124情景HOUSE测算价格首层二层顶层小计面积9870.578581.9414897.3833349.89均价8,981 7,473 6,850 7,641 金额￥88,645,132￥64,134,444￥102,052,506￥254,832,082套均价￥1,303,605￥943,154￥1,500,772￥1,249,177最高单价11044 9122 8049 共204套最低单价7991 661
10、5 5993 最高总价￥1,619,085 ￥1,164,176 ￥1,877,830 最低总价￥1,145,830 ￥826,936 ￥1,266,620 情景house价格区间分布总价区间 （单位：万）80 9090 100100 110110 120120 130130 140140 150150 160160 170170 180180 190顶层复式 3 20 14 11 14 5 1二层2133122 首层花园 10213051 1 单价区间 (单位：元/平米 ）500060006000700070008000800090009000100001000011000110001200
11、0顶层复式242231 二层105251 首层花园 3293411优尚house维度设置将优尚house统一基准价以及维度，全面考虑四大维度。 把系数绝对值放大至正负0.50，确保拉开价差，体现优尚house的差 异优势。权重分配 景观50% 朝向10% 户型10% 安静度30% 系数设定：-0.500.50等级级分值值评评估标标准一等：0.50水景+泳池+荔枝林景+高差二等：0.24水景+泳池+荔枝林景三等：0.18长纵 深水景+高差/荔枝林景四等：0.05长纵 深水景/宽阔 荔枝林景 五等：0纵深水景/荔枝林景 六等：-0.10水景/果树+宽阔视 野七等：-0.15果树景八等：-0.20宽
12、阔视 野九等：-0.25遮挡不明显，有果树十等：-0.50前后楼距窄优尚house景观维度 50%1113622355466555573434447776677 777786991010101010108等级级分值值评评估标标准一等：0.50厅房南向二等：0.15厅南向、房北向三等：0.08厅北向，房南向四等：0.03东向，带南单边 五等：-0.02西偏南，带南单边 /西南 六等：-0.10厅房东向七等：-0.16厅房北向八等：-0.50西向优尚house朝向维度 10%5555846466466212115855147373712 121112121273715等级级分值值评评估标标准一等：
13、0.50250户型TA-1，一层入户二等：0.20250户型TA-2，二层入户三等：-0.20200户型TA-1、TA-2/175户型TD1四等：-0.50200户型TA-3，主人房较窄优尚house户型维度 10%2222211111111333432223443343433 433433434343343等级级分值值评评估标标准一等：0. 50位处社区较深位置，噪音极小二等：0.20受社区道路影响三等：0靠近社区主干道四等：-0.15二线临 近开创大道 五等：-0.50面临开创大道优尚house安静度维度 30%2222311222223154442221121244513 3344554
14、43111222优尚house 价格分布12642250万12057248万14675361万18159449万16565407万18159449万19036468万21359528万21883538万22977568万15178385万15722398万17119437万16715424万16386414万18815480万22010558万23049588万10741221万12028238万10953217万11319233万10809189万 14439252万10772214万10868224万11885235万12202242万12680261万13167260万13094260万
15、14897306万15487306万12293244万11980246万12411245万14587289万11786242万12078239万12584249万11911245万12036239万11490227万12895265万13978277万21762428万优尚HOUSE测算价格175200250小计计面积349.345619.344003.859972.53均价12,624 12,747 18,610 15,096 金额￥4,410,039￥71,629,955￥74,510,041￥150,550,035套均价￥2,205,020￥2,558,213￥4,656,878￥737
16、,990最高单价14439 21762 23049 共46套最低单价10809 10741 14675 最高总价￥2,522,040 ￥4,280,000 ￥5,880,000 最低总价￥1,888,000 ￥2,137,185 ￥3,607,763 优尚house价格区间分布 200平米优优尚house总总价分布统计统计总价区间（单位：万）200以下200220220240240260260280280300300以上套数 02810413200平米优优尚house单单价区间统计间统计单价区间 (单位：元/平米）10000 1100011000 1200012000 1300013000 1400014000 1500015000 1600016000 以上套数45123211250平米优优尚house总总价分布统计统计总价区间（单位：万）350400400450450500500550550600
