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1、安靖镇项目产品建议方案产品 功能城市概况项目 概况SWOT 分析项目定位项目功能产品 结构市场概况产品建议SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能安靖地处成都平原腹心地带，位于“银 郫县”东端，北邻新都县大丰镇，南接郫县 犀浦镇，东邻与成都市金牛区洞子口乡接壤 ，距成都火车北站仅5公里。 全镇幅员面积22平方公里，辖1个社区， 7个行政村 区域内居住总人口11万余人，其中本地 常住人口2.3万余人,外来人口近8万人 安靖镇的现状SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能据统计2006年，财政收入实现5148万元，是2001年的9.9倍；农民
2、人均可支配收入达到5365元，是2001年的1.54倍；招商引资到位资金4亿元，是2001年的7.6倍；规模以上工业增加值实现1.07亿元，是2005年的1.13倍；固定资产投资实现6.5亿元，是2005年的1.35倍；民营经济增加值实现1.7亿元，是 2005年的1.28倍（因2001年未下达此目标，故只能与05年对比），以社为单位的 集中居住率达35%。 SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能市场物流：先后引进了占地1600亩、总投资6亿的海霸王国际集团和 占地100亩、总投资1.2亿元的泰昌金属以及安天物流基地、广顺物流 、鹏鑫物流中心、西部针纺城等专业市场
3、、物流项目40家。现已建成 营运的市场物流项目10个。 生态休闲：重点在林湾、高桥、方桥等村，发展以餐饮、休闲、娱乐 为主的生态休闲观光农业，引进大型生态服务型企业，同时做大做强 沿线华星果园、霜梅鱼庄、翠湖、金林湾等农家旅游项目。校园服务：四川省商业服务学校迁建安靖镇已达成协议。科学实施“三个集中” 安靖镇今后发展重点SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能招商引资：确保07年招商引资到位资金实现5亿元。强力推进市场物流产业：全程跟踪重大产业化项目，加快物流产业聚集区形成步 伐。 大力发展校园服务产业 ：结合西南交大校前区建设，按照新农村建设规划，引入 民间资本和
4、投资商 ，把林湾社区建成以三产服务、文化服务为特色的服务型综合社区 ，统筹规划服务于商校的校园经济片区，进一步扩大城镇规模，完善城镇功能 。大手笔打造生态休闲产业 ：促成府河上游生态湿地花园建设 ，适度嫁接生态住宅 、会展度假等产业 ，引进大型生态旅游项目，大力发展以餐饮、休闲、娱乐为主的生 态休闲观光农业 。规范发展城郊型加工产业 稳步推进农业产业化经营 SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能地产开发状况区域开发修建的项目性质绝大多数为乡镇产权：这类房屋最吸引购房者的是销售 价格低，目前供需两旺。但购房者在享受超高性价比的同时，当然也会承担相应的 风险。 商品房
5、开发量很少：安靖镇近两年的房地产市场商品房开发量不足二十万平米， 平均每年不到十万方。近半年房地产价格涨幅较大：近两年，安静镇上开发的商品房楼盘仅1个府河御 景 ，以府河御景为例，半年时间房价涨幅大致在14%左右。区域房屋销售速度较快：以府河御景为例，7个月左右时间销售了800余套房源。目前购置商品房的主要客户群体为成都市区人士 。SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能消费群体本项目的特性，经过进一步的市场调研，罗列一下几个核心客户要素：客户年龄：25至55岁之间主力消费群类别：主要目标客户群：安靖镇已经引入的大型企业、物流基地、专业市场的从业、经商人士；西南交大
6、、商校教职工为方便工作有在此置业意向的群体；成都市区看重该区域人居环境、性价比的置业群体；看重该区域投资前景和价值的投资群体；次要目标客户群：安靖镇政府机关、事业单位工作人员；安靖镇区域需要改善居住环境的群体；附近农转非成为居民具有购买能力的群体；其它区域和外地的一些流动人口。 收入状况：家庭年总收入约6万至10万元为主力购房面积：75-130的中等紧凑型居家户型；总价控制：总价控制在20-45万为宜。 SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能建筑形态优势对比分析11+1F电梯洋房18+1F电梯洋房优 势小高层的总平布局方案更有卖点。小高层建筑在间距方面要适当 弱于
7、中高层，在对本地块总平布局时更容易创新，增加项目卖点 。 纯粹小高层使小区统一协调，具有均好性。作纯粹的11+1层小 高层住宅社区，可以使客户在没有复杂比较前提下，能快速决定 下单，且规划时，总平与景观方面具均好性，能形成互动。 市场过渡阶段适于以小高层冲开“狭隘”之门，且能降低风险，保 证价格空间。在区域规划明确，周围的电梯公寓逐渐增多前提下 ，有一定溢价空间。 小高层较中高层成本低：11+1层小高层的建筑成本相对18+1层 的成本约低15%-20%，而且没有过多的消防要求，公摊差异也小 一些，在测量面积、后期交房繁琐度上也比较好协调。 小高层能保障更多业主享受小区景观环境：作11+1层电梯
8、公寓 在保证小区景观环境及品质的基础上，能让更多的业主享受到小 区环境，亲近小区景观，视觉感受更加明显。 小高层布局方案的户型更具均好性：小高层布局方案相对于中高 层方案来说，户型的朝向、位置优势更加明显，在销售价格上更 能提升项目的利润空间。围合式布局，中庭景观集中，效果更 好。采用18+1F围合式布局方案，更 能将中庭景观集中放大，大造出更具 气势的景观效果。 能大幅度增加总建筑面积：通过 18+1F建筑进行垂直方向空中发展， 可以大幅度增加项目总建筑面积，从 而扩大销售利润。 覆盖率相对较低：由于18+1F在退间 距方面要求更高，从而降低了建筑密 度，增加了小区的公共绿地或共享空 间。
9、建筑高度上更具气势：打造18+1F电 梯公寓，从建筑高度上更挺拔、更有 气势。SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能建筑形态劣势对比分析11+1F电梯洋房18+1F电梯洋房劣 势小高层布局难以满足面积最大化： 由于规划条件限制，定位于小高层 电梯公寓很难满足超大容积率指标 ，最多能将容积率做到3.0左右。 覆盖率相对较大：小高层电梯公寓 布局在退间距方面弱于中高层建筑 ，所以在建筑密度上要大于中高层 布局。围合式布局太普通、乏味：18+1F目前采用围合式布局是很传统的 方式，没有显著特色、没创意、没亮点。 建筑成本相对较高、公摊较大：18+1F建筑相对于11+1F
10、建筑在规 范要求上标准更高，硬软件设施标准更严格，从而增加建筑成本 ；由于会增加部分消防通道等之类的公用面积，导致公摊较大。 不能保证更多业主“亲”景观：由于楼层较高，无论从视野和心理 上都远离了地面景观，难免在业主心里会有一定阴影。 围合式布局户型均好性较差：围合式布局至少有一半以上的户型 朝小区外侧，难以享受小区景观，在销售价格上将会大打折扣， 且销售难度增加。 面临市场接受度风险：区域处于多层向电梯公寓过渡阶段，尽管 主流目标客户群体非本地人士，但根据人的消费习惯，当有比较 的情况下（如8+1电梯、11+1电梯与18+1电梯比较），肯定多数 人会选择8+1/11+1电梯公寓（二者差异相对
11、较小）；而对于18+1 电梯公寓，消费者的顾虑有：等电梯时间长、坐电梯时间长、上 楼的惰性、电梯坏了太麻烦、物管费相对高、公摊大等等，导致 多数客户有接受障碍，且在本项目开启时必将有8+1F和11+1F建 筑形态住宅的出现，因此修建18+1F建筑很难抢占市场先机。SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能总用地面积22935.86m2，净用 地面积20331.44m2（约30.5亩） 临犀安路约110米，临规划路约 170米 建议修建总建筑面积约6万m2项目基本要素数据用地性质容 积 率建筑密度建筑高度绿 地 率备 注二类类住宅 兼商业业用地2.5容积积率4.230%
12、100m30%可配建不大于 20%的商业业4.25.020%SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能参考建筑效果图现代建筑风格彰显品质生活领地与区域产品形成差 异化，强势入市，塑造 安靖标志性项目。将项目整体形象打 造成改变安靖房地产格 局的标杆。项目位于安靖镇上，安静镇粮站旁。 东南侧临安靖镇粮库 西南侧临安靖镇与外界联接的交通干线犀安路 西北侧临原安靖学校（已搬迁，规划为商校） 东北侧临一排污沟 SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能项目环境及道路状况SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能优势（S） 1
13、、交通较为便利 2、生态人居大环境，城市“绿肺” 3、土地价格逐渐上涨，对面土地起拍价120 万元/亩 4、临规划商校，具备校园经济概念 5、临主干道犀安路，商业价值较高 6、地块方正，利于规划劣势（W） 1、地块内有一军用光缆穿过，不利整体规划 2、城市配套缺少 3、商校仅是规划，具体搬迁时间不定，校园 经济还未形成 4、临安靖镇的交通要道，有一定灰尘、噪音 污染 5、本镇整体经济不高，本地消费能力受限机会（O） 1、该区域尚属开发初期，项目可做形象工程 2、区域内剩余房源已较少 3、安靖镇楼市整体呈较强增长势头 4、区域内土地价格较低、竞争力较强 5、乡镇产权房屋不受法律保护，将分流客户群
14、 6、潜在目标客户群体较大，存在较大的隐性市 场需求（引入的大量企业物流基地及交大、商 校） 威胁（T） 1、如国家房地产宏观政策波动，将直接影响消 费者心理，再度出现消费者持币观望 2、将面临电梯公寓的市场接受度的过渡型考验 SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能结论“八项主张” 把握安靖镇大力发展的契机，房地产开发初级阶段，打造安靖镇地标建筑 抢占安靖镇的市场先机，展示现代时尚品质建筑，形成差异吸引消费眼球 瞄准安靖引入的物流基地从业人士及成都市区部分人士为核心目标客群，以品质 项目与之对接 展现现代时尚项目功能元素，实现物业保值增值 不能脱离安靖整体消费相对
15、较弱的现实，控制总体造价 做好前期商业资源储备挖掘，业态规划与布局，实施针对性“量体定做”商业布局 加强尊重市场意识，以市场为导向，注重产品市场调查研究 提高项目开发效率，快速占领市场主导SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能 以欧式现代建筑风格，提升小高层建筑高贵气质，体验高瞻远瞩心怀以“热带海岛风情”主题与欧式现代建筑相融合，打造安静镇最活泼浪漫的景观主题社区 ，形成与区域建筑的差异化 选择一流的物业管理整个社区，彰显品质生活领地 以中价位，高品质项目入市，展现物业的保值增值 注重产品细节处理和设计，用足南向跨度优势，全力满足室内通透，展示大视野 锁定物流基地
16、从业人士、西南交大和商专教职工及成都市区部分人士作为本项目主力 客群 项目主题：中坚阶级领地，传承时尚风范SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能1定价原则：依据周边项目的价格水准作为参考对象，采取以市场为导向低开 高走的定价策略。 2价格定位：（目前的市场水准） 住宅均价：3000元/左右 临街底商均价：6000元/左右项目价格定位初步建议：SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能项项目会所“以人为本”始终 是尊重消费者终结塑造开发企业市 场品牌及口碑SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能商业配套便捷的生活配套， 现代生活的追求结合校园经济圈， 规划校园特色业态SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能小高层住宅现代时尚建筑，引领 安静区域建筑新概念SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概
