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1、成都服务式公寓供应分析服务式公寓定义标标准定义义位置和品质质q位于市中心区域，拥有较高建筑品质，提供精装修和全套家具/家电设备整体服务务q定期房间清理、衣物清洗、24小时安保服务、英语接待和商务中心等配套设设施q众多的便利设施，如高质量的出入等候大厅、会所及相对于总房间套数充足的停车位q其它配套设施包括：室内游泳池、健身房、桑拿房、阅览室和洗衣房等租赁赁期限q主要用于长期租赁，少量短租主要租户户q外籍专家、外资公司高级管理人员、港澳台人士物业业管理q由专业管理公司(如：*等)或国际著名酒店管理集团(如：万豪、凯宾斯基等)管理q服务式公寓一般均为标准定制的物业品种。*在全球和中国的北京、上海、广
2、州和深圳等一线城市制定了如下关于服务式公寓的定义：亚太地区现状及发展趋势亚太地区的服务式公寓虽然起步时间较晚，但是由于直接借鉴欧美国家服务式公寓较为成熟的管 理模式，因此发展速度很快，在不少亚洲国家服务式公寓已形成较成熟的市场。而随着大量高端 、投资型住宅(公寓)的上市,服务式公寓的市场竞争将随之加大。 香港 q 亚太区最成熟的市场，需求强劲 q 长期租客的百分比高于大多数其他城市 悉尼/奥克兰兰 q 有近40家服务式公寓，以度长假的家庭游客为主要客户群体 q 受足够可出租公寓和大量设施一流酒店的影响，近年来入住率有所下降 q 新近发展项目采用售后回租形式 新加坡 q 从1967年第一家服务式
3、公寓，到1996年1818套，到2003年增加到共3000 余套，发展速度非常迅猛，市场表现活跃 q 其中雅诗阁 集团管理的服务式公寓占总量的20% 雅加达 q 现有约14家服务式公寓管理公司，管理着近3500个单位 q 目前虽然对住宅的选择 日益增多，需求量依然很大，市场对 价格变化也 更为敏感 曼谷 q 从1991年开设第一家国际标 准的服务式公寓，至今在市中心已有34个项 目，发展到3000多套 q 最基本的目标客户是在曼谷逗留1至6个月及以上的商人 北京 q 从上世纪80年代末发展至今约有41个项目，达6177套 q 随着中国加入WTO和2008奥运会临近，服务式公寓表现当属不错，尤其
4、 SARS期间表现出比酒店更强的吸引力 上海 q 起步于90年代初期,至1997-1998年达到供应高峰,截止2005年底，上海市 豪华服务式公寓市场累计供应8937套 q 截至2005年底,市场平均空置率约10%,市场吸纳良好服务式公寓是一种新的酒店经营理念q在一个有大量跨国公司的城市，如：伦敦、纽约、巴黎、香港、新加坡或悉尼，服务式公寓是除酒店外的另外一种供这些跨国公司高层人员居住的选择。尽管不同的市场的需求类型有所差别（商务或旅游），服务式公寓的客户多数来自跨国生产型企业的中层经理，或那些资本金融集团的高级总裁；q服务式公寓最主要的客源是出差的商务客，想比之下来自游客或家庭的需求较少。因
5、此，临近办公、商务园区、或位于市中心交通便利的服务式公寓广受租户的青睐。临近餐厅、咖啡厅也同样重要，因为往往许多服务式公寓运营商不提供餐饮服务；q优质的服务式公寓提供如同酒店的各种配套设施。那些有着完备配套设施的项目能和酒店竞争短期住户。配套设施有限的项目通常着力于吸引长期住户；q所包括的服务每个项目有所差异。典型的服务包括：房间清洁，清洁预定，出行或旅行安排服务，儿童看护服务等。尽管这些服务可能带来额外收入，维护这些服务所需付出的人员工资、成本也将增加；q此外，还有一种是位于旅游度假地区，以家庭为目标客户的服务式公寓。酒店服务式公寓普通出租型公寓 vs. 服务式公寓vs. 酒店商业竞争模式比
6、较普通出租型公寓户型/配套设施基本便利设施，供长期租赁q房间可供长期出租q通常只提供最基本便利设 施全装修，房间宽敞舒适q 介于普通公寓和酒店之间q 全装修，带有厨房、煤气设 备q 保证客户私密性，给客户舒 适、家一样的感觉户型小，供短期租赁q 多服务于游客，房间以短 租为主q 一般不带厨房、煤气设备租赁结构/期限q 通常均为短租q 住宿时间跨度一般为1天 至2周q 租约灵活，租期从1月至1 年或更长，也有部分散租q 租约到期时可选择续约q 通常签订长期租约季节性q 市场表现取决于基本物业 市场状况，如抵押贷款利 率、房屋的供给和需求q 稍具季节性，尽管长期租 赁合约提供一定程度的租 金支持q
7、 市场表现取决于经济增长 和外商直接投资(FDI)q 具有明显季节性是酒店业 的基本特征q 和旅游业发展高度相关q生态美景 价值定位q水景观光优势 q周边优美的生态 居住环境案例q 香港四季汇，香港 80美金/平方米/月q高尚居住区q历史文化高尚 地段，有丰富的文化 底蕴、历史沉淀 q或新兴的高尚 居住区q 逸兰公寓，上海 38美金/平方米/月q 嘉里华庭，上海 29美金/平方米/月q办公、商业核心 区q邻近CBD， 主要商业购物区， 城市心脏地带 q很强的未来 升值潜力q 明天广场，上海 42美金/平方米/月q 上海商城，上海 40美金/平方米/月q 雅诗阁，上海 34美金/平方米/月q 东
8、方豪庭公寓，北京 32美金/平方米/月q 香港四季汇，香港 80美金/平方米/月服务式公寓分类q上海、北京、香港等大都市，目前总体上位于核心办公、商业区的服务式公寓价值最为突出。q具有丰富的文化底蕴、历史沉淀的高尚区的项目，是服务式公寓又一个价值点所在。q相比之下，具有优美的水景优势或周边良好的生态居住环境的优质项目较少；q香港四季汇既位于商业核心区有享有极佳的海景景观 分类资料来源: *q成都市场上近年出现了一些“酒店式公寓”或“公寓式酒 店”项目，多数为小户型公寓项目。q此类项目多以略高于同地段普通住宅的价格出售，定 位较为低端。一些正在经营的“酒店公寓”价格在100- 250元/间/晚左
9、右，月租金在1500-3000元/间/月左右。q由于散售无法保证项目的经营品质，入住后有的小业 主改变房屋的用途，有的甚至变为了办公楼或者商铺 。目前成都市场上尚无真正 意义上的服务式公寓项目 。服务式公寓现实供应服务式公寓未来供应12编编 号项项目名称竣 工 日 期服务务式公寓 面积积（平方 米）1 香格里拉200 7 待定（26套 ）2 首座200 7待定（370 套） 3 汇通大厦 200 7 待定4 仁恒置地广场200 9 58,0005 世代锦江凯旋 门200 9 25,0006 天府时代广场200 9 60,0007 国际商城200 9 64,0008 城市之心 三 期200 9
10、55,0009 凯德置地项目201 0 待定10 天仙桥北街地 块待 定 待定345 678910资料来源: *目前可以甄别到的10个未来供 应中有8个都集中在城市中心一 环以内，另外有2个项目位于城 南。10个项目中有3个项目拥有 河景。资料来源:*成都服务式公寓未来供应下表列举了我们目前可以甄别到的成都服务式公寓项目，由于一些项目仍处于项目的前期阶段，其具体信息我们目前仍无法得知。根据目前可获得的信息，我们预计在2007年至2011年，将有约30-40万平方米的服务式公寓项目入市，按平均房间面积120平方米计算（根据*在上海地区的研究经验，上海服务式公寓面积平均在120平方米左右。），将有
11、2500-3300套服务式公寓投入市场。项项目名称 开发发商 完工 时间时间地址总总建筑面积积 （万平方米）服务务式公寓面积积 （万平方米）服务务式公寓 总总套数物业业管理公司1香格里拉香格里拉酒店集团2007.4滨江东路9.4待定26香格里拉酒店集团2首座招商（蛇口）成都房地产开发 有限责任公司2008.7武侯区人民南路四段48号17待定370豪生酒店管理集团3汇通大厦 瑞安2007人民南路三段1号6.6待定待定待定4仁恒置地广场仁恒置地（成都）有限公司2009盐市口185.8400待定5世代锦江凯旋 门其士（香港）2009滨江西路8号待定2.5200待定6天府时代广场九龙仓2009东大街待
12、定6待定待定7国际商城中强房地产开发公司待定盐市口28.36.4待定待定8城市之心 三期成都汉天物业开发有限责任公 司2009人民南路一段，西御街17.15.5待定待定9凯德置地项目凯德置地2010人民南路四段， 原四川省博物馆地块40待定待定待定10天仙桥北街地 块新加坡置地2006年12月 出让天仙桥北街、大慈寺路待定待定待定待定特点q由一栋35层的酒店大楼和一栋30层的办公楼组成，具有协同效 应q位于成都一环以内，可俯瞰锦江及合江亭，拥有良好的景观q香格里拉良好的品牌效应及网络香格里拉户型面积q1房(84、96m2), 2房2厅(126、162、138m2), 3房2厅 (192m2)户
13、型配比q未知配套设施q室内游泳池、健身中心、户外网球场、SPA、美容美发室、商 务中心q与香格里拉酒店共享配套设施租金要价和 物业管理费q租金：为定价q物业管理费: 未定价入住率q未开业租户组合q未开业发发展商q香格里拉酒店集团物业业管理q香格里拉酒店集团开业时间业时间q2007年4月套数q567间酒店客房q26间服务式公寓（位于酒店 的5、6、7层） 来源；香格里拉酒店集团*位置q成都市滨江东路特点q位于成都人民南路，桐梓林南路高档社区，配套设施齐全q豪生酒店集团良好的品牌效应及网络首座户型面积q70m2平方米以上户型配比q未知配套设施q室外游泳池、 SPA、健身中心、商务中心、会议室、幼儿
14、园租金要价和 物业管理费q租金：为定价q物业管理费: 未定价入住率q未开业租户组合q未开业发发展商q招商（蛇口）成都房地产开 发有限责任公司物业业管理q豪生酒店管理集团开业时间业时间q2008年7月套数q约370套服务式公寓q700套普通公寓来源； *位置q武侯区人民南路四段48号成都服务式公寓需求分析资料来源:成都市南站派出所*访谈成都外籍人士概况 根据我们从成都公安局获得的信息： q 成都市城区登记有2000左右的外籍人口，如果剔除掉重复登记的大约有1600人左右。 q 在南站派出所内登记的大概1100人左右，如果剔除掉重复登记的大约有800人左右。（不包含学校就读学生以及酒店内短租外籍人
15、士） q 在过去两年，成都市外籍人口保持20%的年增长率，而南部地区的外籍人口在保持在25%的年增长率。 预计2007年南部片区的外籍人口增长率将达到27%。q 成都约一半以上的外籍人士居住在城南桐梓林片区，来自日本、韩国、香港和台湾的外籍人士最多。 q 外籍人士在成都居住半年以上的占50%左右，居住一年以上的占30%左右，其他居住年限约占20%。按国别分类按居住时间分 类资料来源:成都市南站派出所*访谈成都外籍人士概况q 外籍人士中超过35岁的较多q 家庭结构：单身约占50% ，夫妻约占30-40%，三口之家约占10-20%q 各国领事馆主要集中在南部区域，也是带动南部片区外籍人士聚集的主要
16、因素之一。q 目前成都市雇佣外籍人士较多的公司还有：丰田、英特尔、领事馆、诺基亚、西门子、马来西亚航空、新加坡银行、正大集团、伊藤洋 华堂（10人左右，有班车）、三星 q 目前成都尚无真正意义上的服务式公寓，因此外籍人士会选择租赁公寓，别墅，或者酒店。q 成都外籍人士选择居住地点的主要考虑因素有：良好的居住环境，高安全性及距离学校和超市等配套设施的远近。资料来源:*目前成都外籍人士居住状况-公 共设施学校位置美国学校美洲花园,南三环路五 段 成都国际学校城市西部中海国际社区 内 成都美视国际学校人民南路南延线天府大 道西侧 妈咪家国际双语幼儿 学校南部片区紫竹中街1号银都小学以及金苹果 幼儿园银都花园、中海名城国际学校：国际学校和双语学校多位于城南领领事馆馆办办公地点美国领事馆领事馆路韩国领事馆绿洲大厦德国领事馆威斯顿联邦大 厦 日本领事馆中日友好会馆泰国领事馆凯宾斯基饭店各国领事馆：多集中于城南目前，外籍人士生活工作所需要的必要公共设施都位于城南，此外，酒吧、咖啡厅、西餐厅等高档商
