《旅游地产策划体系》由会员分享，可在线阅读，更多相关《旅游地产策划体系（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、旅游地产策划体系 总 论 度假区市场分析 可行性分析和投资 土地使用规划 项目设计 经营与管理 实例分析 旅游地产的市场潜力： 从市场需求来说，旅游地产实际上巧妙的实现了人们旅行生活中行与居的结合，也在某种程度上满足了消费者对休闲和投资的双重追求，所以具有充分的市场潜力。 开发理念： 充分挖掘项目自身资源（山、水 ） 差异化的产品 旅游带动地产 首先我们要对项目开发目标有清晰的描述： 给你惊奇的空间 让你松一口气的舒适地方 宁静的心灵之旅 休闲、轻松 健康、运动 自然、生态 体验、刺激 幽雅、宁静 先驱性、梦想、惊奇 多元化、多功能复合 开发者对项目目标清晰的描述将通过细致的市场分析和可行性研
2、究论证和调整，通过全面的土地规划和项目设计体现和深化，最后借由高效的经营和管理保证目标的实现。 旅游地产策划体系 总 论 市场来源 旅游度假区市场的需求由人的三个基本愿望决定： 1. 摆脱原来熟悉的环境、改变生活节奏的愿望 2. 满足个人兴趣的愿望 3. 去风景名胜和不寻常地区旅游的愿望 成功的度假区开发要求开发商一定要非常清楚消费者所需要的各种娱乐方式和可供选择的度假场所。 旅游地产策划体系 总 论 度假区分类 1、按消费市场的远近分 名胜度假区 区域性度假区 名胜度假区 区域性度假区 市场距离 远 近（ 2 3 交通方式 飞机 汽车 光顾频率 一年一次或者若干年一次 一年 15 20次或更
3、多次 逗留时间 较长（ 1 2周） 2 4天 两者的旅馆需求类型、休闲项目类型、服务模式都有很大区别。 名胜度假区的旅馆和第二寓所有较高的入住率。 两者界限并不是绝对的，可以互相转化。 旅游地产策划体系 总 论 度假区分类 2、根据环境和娱乐活动内容来分 海湾度假区 湖（河）滨度假区 山地（滑雪）度假区 高尔夫度假区 网球俱乐部 马术度假社区 健身和温泉度假区 自然风景度假区 国家公园、瀑布、奇石 运动探险度假区 钓鱼、攀岩、打猎、潜水、拓展 主题公园度假区 历史和传统文化遗产、音乐文化、异域文化 寻找针对项目自身特点，有特色的旅游项目。 旅游地产策划体系 总 论 度假区分类 3、根据住宅和旅
4、馆类型来分 度假旅馆 分时制旅馆 度假别墅（第二寓所） 多功能度假社区 度假旅馆 度假旅馆与商业旅馆区别主要在于客人住旅馆的目的不一样。 住度假旅馆主要是为了放松、娱乐，而住商业旅馆是为了方便；度假旅馆常设计成多层、有阳台、房间也较大、拥有较多的娱乐用房。 因为住这些旅馆的多数是夫妇或者家庭，与住商业旅馆的客人相比，他们通常会花更多的时间待在房间里。这种旅馆应能提供不同套型的房间，以吸引不同层次的旅客。 分时制和假日产权度假村 买主购买了一年中某个时段使用某个单元的权力。 分时制旅馆通常比度假旅馆包括更多的房间 卧室、起居室、厨房，可以被设计成各种建筑形式，有独立的高层，也有多个低层建筑的组合
5、，与第二寓所相比，最大的市场优点是它的可支付能力，还有交换能力。 第二寓所项目开发 更强调户外活动面积的增加、建筑密度要低，建筑设计不倾向采用很正规的建筑外形，住宅的形式变化多样。 于开发商而言，第二寓所项目的开发，不必要后续过多的管理工作。 旅游地产策划体系 总 论 多功能度假区 多功能度假区的优点： 它结合了前文已讨论的几种度假区形式。除了有大量的娱乐设施外，多功能度假区主要特点是能提供各种类型的房屋所有权和房屋设施的使用权。 一般来讲，多功能度假区比普通度假区规模大，娱乐设施也多得多。 一个住旅馆或作短暂停留的客人是分时制单元、公寓住宅单元或独立式住宅的潜在购买者。 一个分时制单元的拥有
6、者是潜在的公寓住宅单元和独立式住宅、公寓住宅单元和联排式独户住宅的拥有者。 “ 多功能度假区的根本优点在于它最终作为一个整体要比它各部分的简单相加更有优势。” 度假旅馆 分时制单元 公寓住宅 联排式独户住宅 独立住宅 上一级的住户都是下级的潜在购买者。同样，一个滑雪爱好者或是一个风帆冲浪爱好者可以将兴趣转移到其他项目如高尔夫上。因此具有为用户提供多种度假活动的能力是度假区在市场竞争中占据优势前提条件。 旅游地产策划体系 总 论 项目启动初期的关键： 交通 吸引人的入口 指引标志 景观、绿化、环境整治（蚊子、虫、水草） 公共开敞空间、聚会场所 周到的物业、服务、管理 多功能开发带来的挑战在于：这
7、类开发区规模很大，因此，也就要求有更多的前期资本用在规划、土地购置、基础设施和主体结构的花费中。 一个解决的办法就是从一个小型的多用途度假区或单用途度假区开发着手，然后根据需求再进行扩大。（项目分期的概念） 在项目的初期，怎样吸引客户，聚集人气成为整个项目的关键。 旅游地产策划体系 总 论 “ 不管建设用地面积的大小，一个度假区开发的第一步应该是建立一个吸引人的入口，在主干道上有引人注目的指引标志，完美的景观，有一个或更多的聚会地点，能为新居民和作短暂停留的有客提供一个相互熟悉的环境，生活在一个社区中，友好和有趣的邻居及周到的物业管理对购置产业者来说有着很强的吸引力。开发商在花费大量资金建一个
8、新高尔夫球场和进行新项目的维护之前就必须把这些事情做好。” 查尔斯 E费雷泽 海松村度假村创始人和总裁 社区 50%的住宅销售都源于顾客愉悦的心情！ 总 论 度假区市场分析 可行性分析和投资 土地使用规划 项目设计 经营与管理 实例分析 旅游地产策划体系 度假区市场分析 20世纪 80年代许多项目的成功只是凭借有巨大的市场。然而今天许多项目都不成功，市场原则已发生了很大变化，深入细致的市场研究很关键，特别是大规模的多功能度假区。 “记住，我们的业务不是必需品业务，我们的业务是奢侈品业务。我们的顾客正在有越来越多的空闲时间和多余资金，但他们也有越来越多更复杂的需求：要求房产质量更高、服务更多、更
9、加便利。我们首先必须探知人们想要什么，继而发现我们是否能够为他们解决什么。” 詹姆斯 查芬恩 一个越来越细化的市场更要求开发商要把握产品的形式。 市场分析是进行项目经济可行性研究的基础，也是成功的关键所在。除非一个项目正好能满足市场某部分的需求，否则无论这个项目的具体计划是多么有吸引力，或者财务计划多么周全，开发者也不能进行运作。 度假区市场大体包括： 1. 娱乐消费者市场 2. 住宅市场 3. 分时制市场 4. 旅馆和游客市场 5. 商业房地产市场 旅游地产策划体系 度假区市场分析 娱乐消费者市场 研究内容 1. 家庭结构 2. 收入 3. 心理因素和娱乐休闲偏（见图表 2 1） 4. 市场
10、分析表 （见图表 2 2） 三小时路程 两小时路程 一小时路程 项目辐射区位分析 (图表 2动和娱乐项目参与率 1991 1992 1993 1994 1995 1991 1992 1993 1994 1995 1 步行锻炼 28 背包徒步旅行 2 游泳 29 高山滑雪 3 骑自行车 30 健美操 4 器械锻炼 31 乒乓球 5 钓鱼 32 橄榄球 6 野营 33 独木舟 7 保龄球 34 花样滑冰 8 台球 35 滑水橇 9 篮球 36 羽毛球 10 徒步旅行 37 骑山地车 有路 11 汽船 38 水下潜游 12 高尔夫 39 射箭 13 室内溜冰 40 室内网球 14 有氧锻炼 41 武术 15 跑步或慢跑 42 滑板 16 投掷 43 攀岩 17 排球 44 航海 18 垒球 45 滑雪 19 打猎 46 曲棍球 20 棒球 47 啦啦队 21 滑冰 48 冰上曲棍球 22 网球 49 乘筏漂流 23 足球 无 无 50 潜水 24 英式足球 51 滑雪 25 增氧健美操 52 拳击 26 打靶 53 雪中行走 27 骑山地车 无 无 54 风帆冲浪 nt
