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1、第 1 页 共 27 页南汇临港工业项目可行性研究报告第一部分 市场定位篇 .业地产市场指数分析 .东、南汇工业市场分析 .桥空港工业区 .桥空港工业园功能区概况 .目市场定位 .目分析篇 .目地块分析 .目开发建议 .案一 .案二 .案对比分析 . 页 共 27 页第一部分 市场定位篇一、工业地产市场指数分析1、郊县物业价格分析2007 年过后，上海的工业物业租售价格仍然处于逐步攀升状态，租金环比涨幅为 售价的环比涨幅也达到 1。据了解，上海市政府眼下很重视土地的节约利用问题，并且正在研究相关举措以促进消除土地闲置。事实上，上海未来的土地可供增量已经很少。 嘉 定 青 浦 浦 东 南 汇 松
2、 江 奉 贤 宝 山 金 山2007年 上 海 郊 县 板 块 工 业 物 业 租 金 参 考 表租 金 （ 元 / ）01000200030004000闵 行 嘉 定 青 浦 浦 东 南 汇 松 江 奉 贤 宝 山 金 山2007年 上 海 郊 县 板 块 工 业 物 业 售 价 参 考 表售 价 （ 元 / 3 页 共 27 页2、区县供需分析目前上海的建设用地总量约 2400 平方公里，随着国家调控深入、土地督察严紧，到 2020 年，上海建设用地规模能达到 3000 平方公里就是“极限”了；分到每个区县，也就平均新增 40 平方公里的量；而“十一五”期间，能追加的建设用地也就 200
3、平方公里。此外，在 2400 平方公里的建设用地中，工业用地占到 1000 平方公里，城镇生活居住用地则为 600700 平方公里。从结构上讲也很不合理，工业用地太多了，按国际标准，工业用地与生活居住用地之比最高也就是 1，由此看来，上海的工业用地规模已超警戒线。2007年 上 海 工 业 物 业 区 县 需 求 分 布 图17%16%13%13%7%15%8%7% 4% 闵 行嘉 定青 浦浦 东南 汇松 江奉 贤宝 山金 山2007年 上 海 工 业 物 业 需 求 分 布 图73%18%6% 3%2000 20010010000第 4 页 共 27 页3、价格走势分析上 海 郊 县 工 业
4、 物 业 租 金 走 势 郊 县 工 业 物 业 售 价 走 势 %12%工业地产出租回报率，以及遥遥领先于国内其他城市的成熟产业配套，上海已成为大型国际物流运营商和物流地产开发商进入中国的首选门户。因此，相比住宅和商业地产，工业地产似乎成了 2003 年后开始的房地产宏观调控的受益者。不只是在上海，从全国范围来看，工业地产发展近 20 年，投资回报率一直匀速向上，少有下挫的例外。但是，与其它许多国家相比，中国的工业土地、工业物业价格还非常低廉，与住宅、商业地产还有很大的差距，因此，工业物业的租售价格还有很大的上升空间，巨大的投资潜力不容忽视。第 5 页 共 27 页二、浦东、南汇工业市场分析
5、工业房地产近两年在中国的被关注度飞猛上涨，逐渐追赶并超越住宅地产及商用地产等，而上海这个世界瞩目的国际大都市凭借其得天独厚的优势及坚实的工业房地产发展基础更成为内、外资投资的宠儿。1、浦东新区浦东新区面对着太平洋，它的扇形面正好对着亚洲经济最发达的国家和地区，这就使浦东新区成为世界了解中国的窗口，是各国投资者进入中国的大门。目前，浦东新区发展的重点是拓展功能，提升产业，主要包括：大力增强创新创业功能；加快发展高科技产业和高增值产业；大力发展高层次现代服务业；全面推进国民经济和社会信息化。金桥的主导产业为电子信息、汽车整车及零部件、现代家电产、生物医药与食品产业等，目前金桥园区内的厂房基本只租不
6、买，。金桥现代产业服务园期将会是跨国公司地区总部、研发中心、数据中心云集的基地以及现代产业服务基地。目前的平均租金为 4 元/平米/天，但需要整栋租赁。张江目前可租售的工业物业以研发办公、孵化楼宇为主，平均租金为 3元/平米/天。目前张江的土地批租价格最高，为每平方米 206 美元。外高桥随着保税区开发建设的深入，原来开发的土地使用情况基本饱和，可供批租转让的土地资源已十分有限。目前，外高桥保税区厂房仓库的平均租金为 。第 6 页 共 27 页2、南汇区 南汇拥有上海最大的空海两大运输港口（上海浦东国际机场、上海洋山深水港口） ，具备了成熟的网状交通脉络，直线距市中心距离较近，受到市区及起步较
7、早的浦东新区和闵行区的影响非常大，虽然起步较晚，但套用了其他地区成功的模式，产业渗透、产业转移、产业对接等发展速度非常快，在短短的几年里已经形成了具备一定规模的成熟工业区，随着临港新城的建设推进，南汇会在下一个五年发展中有着更高速的腾飞。从实地来看，南汇规划的工业厂房是依据行业标准严格建造的，特别是临港新城地区，建造成本较高、基础设施完善，其次南汇产业发展速度相对高，工业厂房供求相对平衡，这是南汇厂房价格高位走势的部分因素。从长远来看，两港优势必然大幅度带动南汇的工业发展，工业厂房还会以上升态势随着工业产业发展走上浮，3 年的两港规划也预示着南汇工业地产 3 年上扬。目前南汇工业用地平均价约为
8、 40 万/亩，厂房平均租金价格为 ，售价为 2685 元/平米。 第 7 页 共 27 页3、综述工业地产发展前景广阔上海的工业物业租售价格基本一直处于稳步攀升的态势，上海工业地产市场的前景相当被看好。大量跨国公司继续在沪投资兴建自用的厂房、物流中心和研发中心等工业设施。多层产房将成为上海工业地产的主导产品从供需市场来看：由于工业用地的日渐稀缺以及工业物业租金价格的稳步上涨，业主们都想方设法地将物业容积率达到允许范围的上限，于是三层、四层的多层厂房成了新增工业物业的主体。而纵观当前的需求市场，从事机械加工制造类等需要单层厂房的刚性需求占整个需市场的近 40。因此，供、需厂房的不匹配性已成为目
9、前上海工业房地产市场的主要矛盾点。但从长远发展来看，随着上海工业地产逐渐向产业地产转变的必然趋势，多层厂房、研发办公楼在未来 5 年内将成为上海工业地产的主导。第 8 页 共 27 页三、祝桥空港工业区1、工业园概况空港工业区地处祝桥中心镇，北接浦东新区，东邻浦东国际机场，近邻上海深水港。工业区四面环路，远东大道贯穿工业区南北，使工业区与市中心和深水港紧密相连。西边川南奉公路和北边的闻居路连通浦东，南边的盐朝公路直通东海岸。工业区西侧浦东运河连接川杨河通黄浦江，工业区距离浦东国际机场仅 3 公里。毗邻浦东，紧邻空港，近年来， “临空”的区位优势，使祝桥镇逐渐成为南汇大发展中的一支重要经济力量，
10、而不断加快空港工业区的开发建设和招商引资力度，并加强与浦东新区的联动发展，则让祝桥这一“空港重镇”振翅腾飞。要引“凤” ，先“筑巢” 。经过几年的努力，闻居路以南、速以东祝桥空港工业园区 5 年里投入 元，完成了首期 2 平方公里范围内的路网、电网、水网、气网以及通讯、绿化等基础设施配套建设；主干道闻居路已延伸至机场高速公路，形成总长 8 公里、二纵二横，集排雨、排污于一体的道路网格。第 9 页 共 27 页良好的投资环境，吸引了国内外企业竞相入驻上海东航美心食品有限公司、上海东航伊人食品有限公司、市（一）电机、赫比（上海）精密冲压模具有限公司等大批企业纷纷落户空港工业园区，为祝桥发展航空食品
11、加工、航空配件制造维修、电子电器产品等产业注入了强大的活力。这期间，注册资金逾 1 亿美元的上海波音航空改装维修工程有限公司的成功入驻，更有利助推了祝桥“临空”经济的发展。目前，空港工业区签订协议项目 103 个，协议总投资 66 亿余元。落户祝桥年产值超亿元的企业已经增至 9 家，税收入库超千万元的企业也已增至 4 家。同时，受浦东国际机场二期开发带来的效应，预计今年祝桥镇可实现地区生产总值 元，实现财政收入 元。祝桥临空经济区的功能定位，更使祝桥与浦东和机场两区一港的联动更为密切。目前，浦东新区川沙工业区、临空工业园区和南汇祝桥空港工业区、老港工业区四方正在积极筹措，为把这 4 个工业区合并为上海浦东空港工业园区而努力创造条件。放眼未来，祝桥已绘就“经济强镇，空港重镇，和谐新镇”的蓝图，将建设宾馆餐饮区、大型商贸购物区、休闲观光区和环境优美的居住区。北联浦第 10 页 共 27 页东，南拓临港，一个城镇环境与自然景观相协调，与浦东空港相匹配的现代化“空港重镇” 。四、祝桥空港工业园功能区概况上海祝桥空港工业区位于上海市南汇区祝桥镇区域的东北角，规划面积为 8 平方公里，由工业区、物流保税区和仓储物流区三大功能区组成。1、工业区工业区 1
