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1、汽车产业开发区房地产市场调研报告 - 1 008 汽车产业开发区房地产市场研究报告 件使用 试用版本创建 2 录 前 言3 第一部分 城市宏观环境研究4 一、总体经济环境 4 1、经济总量4 2、长春市人口数量5 3、人均6 二、城市规划政策 7 三、长春城市发展阶段 8 四、房地产市场发展趋势 9 1、市场供求关系9 2、房地产价格走势10 3、房地产市场总结11 4、房地产市场展望12 第二部分 汽车产业开发区环境研究14 一、区域环境14 二、区域规划15 第三部分 汽开区房地产市场调研16 一、总体市场态势16 1、市场供应量、成交量16 2、市场价格走势16 二、区域版块概况17 三
2、、区域客群研究18 1、客群总体特征18 2、客群细化分析19四、区域内各类竞品楼盘调研21 1、基础信息研究21 2、社区规划研究24 3、开发节奏研究26 4、户型研究27 5、建筑风格研究31 6、配套设施研究32 7、园区建材配套33 8、土地研究34 9、溢价方式研究35 第四部分 社区商业市场调研37 一、长春社区商业概况37 二、汽车区社区商业特点37 1、上市量较大37 2、受街路、居住氛围影响最大37 3、大量空置已经成为区域内社区商业的通病37 件使用 试用版本创建 3 体量社区商业迫切需要转变经营模式38 5、大型商业机构引入难道大38 6、一层小型社区商业即将成为市场的
3、主流38 第五部分 二手房市场研究39 一、汽车产业开发区二手房市场研究39 二、汽车产业开发区二手房市场特点39 1、二手房供应量充足39 2、二手房供应范围狭窄39 3、市场需求两极分化40 第六部分 项目调研表格41 附件一 一类竞品市场调研表41 附件二 二类竞品市场调研表46 附件三 三类竞品市场调研表57 件使用 试用版本创建 4 城市宏观环境研究 一、总体经济环境 1、经济总量 长春市整体经济稳步上升，略显过快，但其数据来源：长春市政府工作报告 2000春市宏观经济运行平稳，总体形式趋好。2007年经济发展略快，全年实现生产总值2089亿元，007年长春市单位：24 1003 1
4、150 1338 1535 1675 1741 2089000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年件使用 试用版本创建 5 长春经济稳步上升，但从 东北地区其他重点城市比较，仍居末位，也有很大的上升空间。 从人均春人均高于沈阳和哈尔滨，但长春房价与沈阳、哈尔滨仍有很大的差距，也表明未来长春房价仍有很大的上涨空间。 2、长春市人口数量 数据来源：长春市政府工作报告 随着长春城市发展，人口不断增多，截止到2008年5月，长春市常驻人口已达487万人，平均增长率，预计房地产刚性需求在5万套房、500万平方米左右。容积率为2计算，实际市场供应量在100
5、0万平方米左右，因此，长春市未来几年内，除个别项目外，其他项目均将销售缓慢。 件使用 试用版本创建 6 均据来源：长春市政府工作报告 2007年长春市人均近3000美金。按照经验和惯例，长春市房地产市场正处于快速发展期。同时我们注意到，目前长春房地产市场现状亦与快速发展期的房地产主要特征相吻合。 处于快速发展期的房地产市场主要有如下特征： 房地产供给旺盛，开工面积、竣工面积、年销售量等增幅较大。 房地产价格持续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收入增长水平。 土地市场异常活跃，土地价格增幅高于房地产价格增幅，土地市场与房地产市场相呼应。 房地产开发水平不高，升幅较快，开发商对项目开
6、发决策能力迅速提高。 产品创新速度加快，客户需求多元化和产品多元化趋势明显，房地产开发商对项目的模仿能力较强。 均长速度人均1548 14300 16300 18705 21285 21505 23677 28131增长速度 000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年件使用 试用版本创建 7 市规划政策 中心城区重点发展区域： 结合长春市“南拓东展、北优西控”的城市空间发展战略，重点发展东北和西南产业新区，打造东南生态住区，建设南部和北部新城中心城区。规划确定的七大重点发展区域为： 南部中心城区：建设成为城市新中心，以高新技术产业和高品味住区为
7、特征的现代化新城区。 西南部产业新区：建设成具有国际影响力的汽车产业集中区。 东北部产业新区：建设包括玉米加工为主导的农产品加工及其下游产业，安龙产业区、商贸物流、空港物流保税中心等在内的多功能城市产业新区。 净月组团南区：建设配套齐全、设施先进、自然和谐、环境优美的生态新城区。 东部经开工业新区：建设以先进制造业为主的产业新区。 西客站发展区：建设以城市西部客运站服务和产业配套为主的多功能新区。 北部新城区：建设以北部商贸中心、区域性物流园区、装备制造业和生态宜居地为主的多功能新区。 件使用 试用版本创建 8 春城市发展阶段 长春市已经开始由中心化城市向多极化城市转变。 阶段划分 城市发展特
8、征 指标特征 市场发展特征 居住消费特征 城市中心化 城市中心具有最优越的可达性和区位优势。城市要素向中心聚集。城市中心规模经济涵盖了城市商务、金融贸易、教育等所有城市功能 人均000美金 城市中心为市场价值的峰值点。以中心区为核心，以距中心区的距离为因变量，市场价值呈梯度分布。 生理性需求占主导地位，追求产品的功能价值 城市多极化 （被动郊区化） 有城市更新改造背景形成大量购房需求，政府同时大量投资基础设施与交通系统建设。 在全市中低价房分布中、郊区占有绝对比重。 城市多极化 （主动郊区化） 郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善，郊区主流客户为本区域的中高收入阶层。 3000美金人均000
9、美金 围绕不同的城市中心形成多个市场价值峰值点及价值梯度。 郊区主流客户为本区域的中高收入群体。 追求生活质量阶段，购房目的为第一、二居所，产品的精神价值开始显现。 大都市化 中心城扩大，主城、副城、卫星城分化 3000美金人均000美金 新城或副城开发是市场主流，新城价值体系逐渐脱离主城市影响。 需求多极化，置业目的多样化，产品价值多极化。 房地产开发企业应从城市发展进程的规律判断房地产市场的总体趋势。 件使用 试用版本创建 9 地产市场发展趋势 1、市场供求关系 数据来源：长春市政府工作报告 数据来源：长春市房地产管理局 2003年以来，社会固定资产投资额持续增加，06、07年长春市政府开始进行棚户区改造，使房地产投资更加活跃。同时，长春市政府还集中了公路修建、公园修建等大型建设工程，固定资产投资得到显著增长，
