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1、指标 现方案 原方案 净利润 收益 77% 35% 产品市场定位及产品研发 2 3 成本预设及预控 5 项目成功标尺 1 交付标准及建造标准 4 销售策略 6 项目总体计划 项目成功标尺 项目项目销售净利润率 18% 内部收益率 5% 一次性交房成功率 95%(别墅 ),其它 98% 形成中式产品和别墅项目管理模板 ,为公司在未来多元化产品 领域的竞争打下坚实的基础 工程质量营销服务业主投诉事件控制在 5件以内 培养并输送出项目经理 成本经理 研发经理 营销经理各一名 项目计划达成率 75 % 1. 2. 产品定位及产品研发 市场分析定位 市场分析 5产品建议：别墅、洋房、小户型（投资） 07
2、年沙区、九龙坡新增供应量占市场新增供应总量 14 ;成交量占市场成交总量 13 ; 西部两大区域市场不够活跃。 市场分析 沙区 独立 联排 叠加 洋房 多层 小高层 高层 2005年 2006年 05、 06年沙区供应楼盘供应形态 单间配套 一房 两房 三房 四房及以上 2005年 330 1248 2802 2627 322 比例 2006年 424 1693 4573 2664 220 比例 市场分析 05、 06年九龙坡区供应楼盘供应形态 九龙坡区 独立 联排 叠加 洋房 多层 小高层 高层 2005年 2006年 单间配套 一房 两房 三房 四房及以上 2005年 475 172 65
3、7 538 24 比例 2006年 1328 346 1980 2503 162 比例 市场分析 另： 07年九龙坡区别墅供应占全市别墅供应 彩云湖 1号 87套，西郊庄园 19套。） 2008年 预 测 :08年重庆别墅市场供应 2534套，其中西区（九龙坡）供应别墅 208套（彩云湖 143套，西郊庄园 65套），占比 8%。 目标客户分析 目标客户分析 1 2 3 4 5 大学教师 微电园工作人员 高校产业经济相关者 沙区，九龙区 西区辐射的区县客户 目标客户需求分析 大学生 教师 区县客户 西永微电园 西区 数量 07年 8万 ; 08年 10万 ; 09年 15万 ; 10年 20万
4、 800人 。 000人 2010年 1000家以上的制鞋企业企业和配套厂家 西永微电园规划人口 。 九龙坡常住 90万 沙坪坝常住 80万 需求 商业 +公寓 交通便利后带来的对高端业态的需求 1. 外地工程人员，未来解决住房需求明显。 2. 产业工人需求普通公寓消费 别墅洋房 ) 2. 投资需求 (商铺 公寓 ) 目前供应 120间门面，约1万 平米的商业用房 学校集资房 暂无 暂无 西区高端物业供应匮乏 市场机会 投资中高端物业 投资中高端物业。 投资中高端物业 投资中高端物业。 产 品 定 位 主城区客户 郊县客户 当地客户 投资客 西部主城 区客户 改善居住 喜欢学校氛围 有车一族
5、渝遂线上近郊客户 改善居住 喜欢学校氛围 有车一族 看好大学城发展前景和学生市场 在校部分老师和学生，过渡居住兼投资 在西永工作的白领 在校老师、教授 改善居住 别墅、洋房 主打别墅 兼推洋房 小户型 ,经济型酒店 主打别墅 兼推洋房 产品建议 业态 面积规划 (平米 ) 套均面积 (平米 ) 套总价 (万元 ) 建面单价 (元 /平米 ) 备注 联排 5万左右 20000000代中式 叠拼 15040500 房 2 3万 1100000代中式 小 户 型 5 6万 305800 装 商 业 2 3万 15050000015000 人文休闲 送价值空间，提高竞争力 供投资性物业 造一条人文休闲
6、商业街 产品研发 总图布局 产品溢价 成本控制 景观研发 总图 指标研究 地 块 经 济 技 术 指 标 总用地面积（算容积率的基数） 106690 虎溪河及周边绿地（不计入绿地率） 8395 可建设用地面积 98295 可建设地上面积 160035 容 积 率 筑密度 30 绿 地 率 30% 虎溪河 市政停车场 建设用地 建设用地 各业态对应的容积率及密度： 业态 容积率 建筑密度 社区商业 3层 23 67100% 普通联排 3层 530% 大院别墅 24层 2% 洋房 7层 3% 高层 22层 015% 以配比的方式用足 积率 产品业态组合有： 1、商业洋房 2、商业联排 /大院高层
7、3、商业联排 /大院洋房高层 7层 7层 总图 配比研究 洋房 洋房 7层 7层 洋房 洋房 别墅 别墅 别墅 高层 间距 不均匀使用容积率 含金量高 容积率面积收益 容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本 地价外成本 前期工程费基础设施及配套费期间费用 这里可以看到 商铺 是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建 大院别墅、洋房 ，最后剩余的容积率换为 高层 。 各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表 业态 预计建面价格 预计地价外成本 容积率面积收益 社区商铺 200250 10000/ 2700 / 7300元 经济型酒店 200250 5000/ 2600 /
8、 2400元 大院别墅 200250 8000/ 3450 / 4550元 花园洋房 100130 5500/ 2750 / 2750元 小户型高层 100130 4200/ （清水） 3000 / 1200元 总图 经济技术指标 用地面积 : 106688 上建筑面积 : 160035 建筑面积 : 215671 积率 :化率 :30% 建筑密度 :30% 其中 : 住宅 : 136052 计容 ) 14410 不计容） 商业 : 22788 计容 ) 车库 : 38326 车位 ) 地下超市 : 2918 不计容 ) 其他 :1195 计容 ) 产品类别 大院别墅 花园洋房 小户型高层 洋
9、房高层商业区车位 商铺 地下超市 经济型酒店 套数 176 其中： 联排 88 叠拼 88 240 其中： 平层 跃层 1008 551 其中： 洋房 314 高层 159 商区 78 套面积 180209面积 38187 38165 55675 19711 14003 1992 8785 单价 8872 元 / 5521 元 / 5500 元 / 8 万元 /个 15000 元 / 500 元 / 总销金额 33880万 21071万 30621万 4399万 21005万 832万 合计总销 115808万元 销售面积 174525 总建筑面积 215671 容积率 筑覆盖率 30% 总图 成果汇总 设计优化后的销售溢价 业 态 面积调整 售价调整 调整前面积 (平米 ) 调整后面积 (平米 ) 调整前总额 (万元 ) 调整后总额 (万元 ) 联排别墅 24592 19450 15402 19800 叠加别墅 19781 18737 11881 14080 洋 房 39593 38165 18921 21071 小 户 型 51961 55675 23798 30621 车 位 24308 19711 4155 4399 经济型酒店 8885 8785 4443 4832 商 铺
